文｜鄧浩志

還有哪些救市措施能扭轉局勢？

連續三個月的樓市新政，至目前而言，也只是10來座大城市成交量回升，基本見底而已。更有大量234線城市仍然在下行中，仍然不確定底部在哪里。而在似乎見底的10來座大城市中，除了北上深較為強勢之外的其他城市，甚至廣州也都有點底部不算非常穩固的感覺。“穩樓市，穩股市”已經定為2025年的目標之一，所以后續肯定還要繼續出政策，否則目標很難實現。但現在的問題是，該出的救市政策已經出得差不多了。比如首付都降到了15%，難道還要降？反正零首付是絕不可能的。房貸利率都破3%了，存款都快零利率了，也沒多少空間了。限購政策除了個別城市，幾乎全國都取消了。各種購房補貼，稅費減免更已經在全國大量推行。所以第一個結論就是，整體而言，單純的樓市救市大招已經不多了。

新招不多，但舊的政策有較大的落地空間。舉個例，說了大半年的政府收購商品房作為保障性住房，央行計劃給3000億再貸款，但至今只花出去5%，還有95%的資金沒有動。如果這筆資金入市，對去庫存幫助是巨大的。再比如大城市城中村改造，由最初的十幾座城市擴展到35座大城市，到最新的300個地級市。只要拆遷啟動，購房需求肯定全面提升。但這些計劃之所以沒有全面落地，也是有具體原因和客觀難度的。比如收儲保障性住房，地方政府無法接受長期經營虧損，開發商無法接受巨虧清貨，兩者差距不是一星半點。而舊改說要加快，但前面放著一份禁止大拆大建的文件，舊規定不廢止，新路徑也找不到，大家也只能空喊口號。

最后一招，救經濟就等于救樓市。我之前就說過，樓市已經基本松綁完了，想買的都可以買了，現在的關鍵是沒錢買和不敢買。經濟上去，就業上去才能解決這個難題。說得更直接就是收入要上去，消費力才能跟上，股市要上去，信心和流動性才能回來。雖然年底重要會議我們說了要更加積極，更加有為。但是1月20日海對面換領導后帶來的新打壓政策也是確定性極高的。所以說不準大利好也只能對沖大利空。所以，2025年樓市救市還能有什么招數呢？

廣州核心城區，熱銷300萬左右的樓盤

四季度，廣州核心四區海珠、荔灣、越秀、天河的小戶型產品熱銷，無論新房還是二手房。尤其突出的是芳村板塊300萬~400萬之間的緊湊型三房單位。熱銷到什么程度呢？板塊內的萬科，中海，保利等各大開發商的若干在售項目，其65~90m2這個面積段的產品全面脫銷，個別樓盤甚至需要額外給點小錢才能拿到保留單位。由于供應跟不上，區內部分知名度較低的長期滯銷樓盤也出現了同類型產品銷售量飆升的情況。

為什么會這樣？我認為有幾點原因：

1、核心城區90平米以下戶型限購取消后，釋放了積壓了十幾年的購買力。這些購買力什么目的不重要，重要的是積壓時間很長，有本地的，也有外地，主要來自于佛山的，所以總量也不少。

2、偷面積產品越來越夸張，66平米現在已經能做三房二衛外加一個入戶花園的產品。多房間多廁所也未必需要大面積。高得房率的60來平米產品直接可以實現當年90平米左右的空間。購房的總預算也打下來了。

3、住房市場也面臨廣泛的消費降級。和同行交流，目前部分客戶是因為資金問題，被迫賣掉大單位換成小單位，或者賣掉優質地段的物業換成次級地段的物業。騰挪的目的是置換出部分資金解決家庭生活問題。芳村在位置上可接受，小戶型又有較多的房間，自然成為了住房消費降級的重點考慮范圍。

不得不提一下，由于小單位的熱銷，近期核心城區成交的幾塊宅地都陸續打造這類型高使用率的緊湊型產品。比如越秀年底在海珠和荔灣拿的幾個項目，基本都是這個邏輯。所以預計2025年，這類型產品將會是市場的熱點之一。