□ 魯家峰 中共上海市青浦區委黨校副教授

關鍵詞：樓宇經濟、園區運營

【九兆點評：2018年以來，我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，樓宇作為服務經濟和高新技術產業培育的核心載體，從圍繞硬件設施提升向圍繞人、空間、環境的有機融合發展，樓宇的基本屬性也不只在作為硬件載體，而是成為驅動經濟增長的新興業態和培育新興產業的戰略平臺。樓宇被賦予產業功能、創新功能、城市功能多重作用，“樓宇+經濟”加快向“樓宇經濟+”轉變，主要體現在以文化創意、金融服務、商貿物流等為特色的專業化樓宇加速涌現，圍繞產業鏈上下游和創新鏈各環節營造樓宇產業生態圈、創新生態圈日益成為各地區樓宇競爭的新焦點，樓宇業主和租戶對樓宇招商和運營服務能力的要求顯著提升。與此同時，樓宇經濟科技驅動特征日趨明顯，基于前沿信息技術應用的科技解決方案成為樓宇提供個性化、精準化服務的基本保障。當前，各城市以“一樓一特色、一樓一產業”為導向，聚焦金融服務、文化創意、前沿科技等領域，爭相打造特色樓宇、專業樓宇，進一步要求樓宇市場加快由零散、粗放的“地產+商業”發展模式向集約型、內涵型的“產業+運營”發展模式轉型，市場對于商務樓宇的需求也不再僅局限于簡單的租賃關系，而是要求構建更為開放協同的樓宇經濟生態圈。樓宇通過整合現有產業優勢、品牌資源、管理資源等，一方面，強化產業鏈招商、科技招商工作，促進樓宇產業集聚度提升和產業生態構建；另一方面，推動建立業主、物業、租戶等主體間的常態化信息互通機制和資源共享機制，打造開放、合作、創新、共贏的樓宇經濟生態圈。伴隨城市經濟產業邊界融合，基于企業用戶訴求，打造工作、消費、生活場景多元融合和功能復合的生態圈成為樓宇經濟發展的主要態勢。商務樓宇逐漸由一維的產業經濟向有產業、有生活、有城市記憶的多維樓宇生態體系轉變，周邊設施配套、綠色生態空間、人文交流環境共同構建形成集科教、創新、商務、社交、居住、人文、生態等功能有機融合的樓宇經濟生態體系，多類型的創新平臺和空間載體之間的交流融合為樓宇產業生態和創新生態的營造提出了更高要求。當前，樓宇經濟發展逐步從經濟效益優先向追求樓宇經濟對城市品位的提升、對城市文化的傳承等社會、人文、生態等方面的綜合效益轉變。尤其是后疫情時代，企業用戶對健康辦公、綠色辦公的需求再次升級，秉持以人為本的發展理念，在樓宇建筑全生命周期內最大限度地節約資源、保護環境、減少污染，為人們提供安全、健康、舒適的辦公空間的綠色建筑成為樓宇建設發展的重要趨勢。近年來，深圳、上海等城市爭相推進綠色建筑普及，通過示范建設，強化綠色建材應用、健康性能提升、無障礙設計、合同能源管理、綠色建筑標識管理等要求，推動綠色建造與新技術融合發展，從單體到區域、微觀到宏觀實現人性化宜居、人本化宜業。目前，北京、上海、天津等各轄區，以及蘇州、青島、雄安新區等多個區域，都已發布相關政策文件，明確支持樓宇經濟高質量發展。而其中，打造主題樓宇、專業特色樓宇似乎成為各地的共識。主題樓宇通常專注于某一特定領域或產業，比如金融、文化、設計等傳統產業以及互聯網等科技創新型產業。通過打造主題樓宇，可以形成產業集聚和升級，加強企業之間的聯動合作、資源共享。同時，政府也可以聚焦產業需求精準施策，更好地為企業提供專業的服務配套和政策引導，產生“1+1>2”的效果。在樓宇經濟3.0階段，政府需要將產業規劃精準落位到主題樓宇上，通過專業載體打造、專業部門指導、專業團隊運營、專業平臺構建、專項政策配套，支持主題樓宇做專做強，進而賦能整個區域重點產業的發展。】

截至2023年7月，上海金虹橋國際中心稅收突破100億元，成為上海今年首幢稅收“百億樓”，超過很多小城市一年的財政收入，可以說是一棟樓富過一座城。像這樣的“百億樓”，上海已有三棟。

近年來，樓宇經濟備受關注，成為城市發展的新亮點。樓宇經濟被譽為“垂直的金融街”“立體的工業園”，甚至是“城市的印鈔機”。新的發展思路也層出不窮，“一棟樓就是一個產業鏈”“一幢樓宇就是一個園區”。在這樣的背景下，上海“百億樓”的發展經驗值得借鑒。

定位清晰、特色鮮明

“百億樓”的誕生并非一朝一夕。上海市首幢“百億樓”，恒隆廣場用了整整20年時間。2001年，恒隆廣場在靜安區南京西路開業；2007年，成為上海第一幢稅收“月億樓”；2021年稅收破百億。

相比之下，金虹橋國際中心頗有些后來居上之勢。2014年金虹橋開業，當年即成為稅收“億元樓”；2016年，成為稅收“月億樓”；2022年以來，連續兩年率先稅收過百億。

位于上海虹橋開發區的金虹橋國際中心，由一幢高148米的6E甲級寫字樓、建筑面積約為8.5萬平方米的“花園式”購物中心組成。其11萬平方米的商務辦公面積，創造了9萬元/平方米的上海商務樓宇單位面積產稅高峰紀錄。

金虹橋的快速發展，得益于地處虹橋國際開放樞紐的中心位置，同時搭乘了長寧區數字經濟轉型、在線新經濟突飛猛進的“東風”。

早在2014年金虹橋招商之前，長寧區政府招商部門就及時介入，在政策支持、產業定位、目標客商等方面提供幫助。樓宇的招商運營團隊緊跟上海“五型經濟”和長寧區“3+3”重點產業的發展脈絡，不斷招引、補充來自科技、媒體、通信和數字經濟等領域的優質企業。在招商過程中，政府部門、樓宇業主、企業三方緊密聯動，形成了“產業牽動、政策驅動、企業帶動”的“金虹橋模式”。

“百金買屋，千金買鄰”。由于周邊匯集日本、韓國、新加坡等20多國駐滬領事館，外貿表現活躍。區位優勢決定了其聚焦現代服務業，并優先吸引外資外貿型企業入駐。入駐金虹橋的135家企業中，外資企業占比近一半，現代商貿和服務類產業占比近三分之一，擁有世界500強企業8家。

近年來，金虹橋抓住長寧區大力推動數字化轉型機遇，吸引數字經濟企業。

拼多多是扎根金虹橋的頭部企業，從剛入駐時的6000平方米發展到現在的40000平方米。2021年以來，拼多多在倉儲、物流及農貨源頭布局新一輪投入，銷售額一路走高，先后成立胡桃街、禹璨兩家關聯公司入駐金虹橋，成了金虹橋沖刺百億樓的主力軍。

截至目前，金虹橋聚集了拼多多、康寶萊、亞瑟士、杭州微米網絡等一大批數字經濟領域知名企業。金虹橋在線新經濟類企業占比近三分之一，為樓內的產業生態注入了新鮮血液。

與金虹橋主打外貿企業和數字經濟相比，上海另外兩棟“百億樓”在產業結構上存在明顯差異。

其中，上海恒隆廣場主要是高能級總部的支撐，云集了包括戴德梁行，全球排名第一的奢侈品集團LVMH等國際頂尖企業，也有LV、愛馬仕、迪奧等100多個國際知名品牌。可以說，恒隆廣場是一個超級的全球總部基地。

另一個“百億樓”，位于浦東陸家嘴金融貿易區核心地帶的國金中心，重點集聚金融企業和專業服務機構。除了金融特色，國金中心同時集合了高端商場、超甲級辦公樓、頂級酒店和豪華服務式公寓的優勢業態組合，其商業板塊云集了超過250家國際頂級零售店和全球旗艦店，被譽為國際品牌首店“收割機”。

從這些“百億樓”的發展歷程可以看到，定位清晰、特色鮮明是它們的共同特征。

“上下樓即上下游”

在金虹橋，像拼多多這樣不斷裂變的數字企業還有不少。因為效益增長、板塊增加，從一家變成了多家，也從上下游變成了上下樓。這樣的發展趨勢在“百億樓”尤為明顯。產業生態成型是催生“百億樓”的密鑰之一。

獨木不成林。“百億樓”不是平地起高樓，往往位于一個大的生態系統中，同時自身也有一個小的生態系統。

恒隆廣場就是典型。有人把南京西路比作一個植物群落，其中既有高大“喬木”如總部型的恒隆廣場，也有一線品牌聚集的久光百貨等“灌木”，還有沿線大量的概念店、品牌集合店等“草本植物”。扎根商業繁華集聚的南京西路商圈，讓眾多企業尤其是頭部企業、總部企業將恒隆廣場作為落地上海的首選。

20年來，恒隆廣場始終把產業生態布局作為“頭等大事”。從商貿龍頭企業開始，吸引產業鏈上下游企業入駐。其中既有奢侈品集團總部和品牌公司，生命健康領域龍頭企業，又有專注于奢侈品、消費品等領域的投資公司、高能級資產管理公司、金融機構，服務于各領域龍頭企業、專長于提供高附加值服務的會計師事務所、律師事務所、獵頭公司等，全面覆蓋商貿服務、金融服務、專業服務、生命健康、數據智能、文化創意等六大產業。

如今，恒隆廣場從高品質的工作生活圈進化成一條完整的“超級產業鏈條”。企業發展想要鏈接的產業“上下游”所有合作伙伴就在樓上樓下的鄰居中。“上下樓即上下游”，從而形成內生良性循環。

國金中心在發展過程中，當地政府有意識地引導上下游聚集。在樓宇招商中，打通政府、市場的信息共享渠道，共建動態數據庫，借助數據精準“畫像”，全面掌握樓內每家企業情況，引導產業上下游客戶群有效聚集。

當地政府還為每個樓配備一個樓宇專員，這些“樓小二”會為樓宇“精準畫像”，通過與樓宇經濟相關的一系列指標，如樓齡、面積、出租率、平均租金、物業單位、樓宇入駐企業總數、產業結構、商業配套條件等，實行產業鏈招商。

通過“精準畫像”，一方面為樓宇匹配相應企業。比如，有些外企對樓宇空氣質量、辦公舒適度有要求，招商中相應給企業推薦經過權威標準認證的樓宇；有些企業對租賃成本比較敏感，對周邊交通又有要求，就推薦次中心區域的相關樓宇。另一方面，可以為企業匹配相應資源，促進科技與資本對接。

引入頭部企業，實行產業鏈招商，積極匹配行業資源，在樓宇中打造完備的產業生態圈，是樓宇經濟高質量發展的重要路徑。

“高級感”營商環境

營商環境是企業賴以生存的土壤，也是樓宇經濟發展繁榮的關鍵。上海“百億樓”的營商環境極具特色。

金虹橋所在的長寧區政府，建立了“三級三系”服務機制，從領導包干重點樓宇，到為每幢重點樓宇配備專職服務“樓小二”，再到“樓門口”服務體系。金虹橋還定期邀請三甲醫院的專家和社區醫生，坐診樓宇“健康服務點”，為白領提供專業健康指導；樓內的“準媽媽”和行動不便的員工，全部登記造冊，每天經過大門、電梯時，總會有人上前“攙一把”“扶一把”；針對拼多多企業上千名員工上班時間集中的情況，預留電梯并實行蛇形專用通道避免擁堵……

一個個服務細節，讓入駐企業有了家庭式溫暖，也增加了企業對樓宇的“粘度”。

從2021年開始，陸家嘴金融城在稅收“億元樓”中試點“樓事會”制度，形成“樓長－樓事會－樓宇黨群服務站－樓宇黨群組織聯盟－樓事工作聯席會議”的工作網絡，為樓宇的“居民”們切實解決難題，做到訴求“一口式”受理、問題“一條龍”對接。陸家嘴管理局還整合樓宇、場館、機構、社會團體資源，通過舉辦文化節、文化進樓宇、國際咖啡文化節等品牌活動，提升文化氛圍。與文化場館和樓宇空間共同舉辦多場文化沙龍，為樓宇中的白領提供精神食糧。

作為外資偏愛的南京西路，商業配套高端完善。周邊有11條后街，與其主街空間連為一體，功能互為補充，餐飲店、咖啡店、商店等十分豐富，酒吧、演藝場所應有盡有，主街商業繁榮，后街則充滿煙火氣，體現著街區的溫度。無論是商務洽談、辦公，還是消費，都可以在15分鐘步行可及的范圍內觸達多種業態。

同時，靜安區建立“樓小二”企業聯絡員隊伍和快速反應機制。企業發展遇到困難和苦惱，第一時間就能聯系到樓宇聯絡員；一份價美味優的白領午餐讓員工不再憂心“中午該吃啥”；每天一杯的好咖啡隨時都能喝到；7種語言提示讓外籍員工都能聽得懂；協調反饋“不過夜”，問題回應100%，實時跟蹤企業發展動態……

“潤物細無聲”，功夫下在背地里。讓企業在無感知的情況下享受到政務、商貿、生活等多種服務，營造出一種具有高級感的營商環境形態。

樓宇經濟3.0時代

從“百億樓”崛起可以看到，近年來樓宇經濟的蓬勃發展。

從上世紀90年代至今，樓宇經濟的發展經歷了三個階段，從單純提供“空間”的1.0時代、“空間+配套+服務”的2.0時代，目前進入到“空間+產業+運營”的3.0時代。

在3.0時代，樓宇不再局限于“收租金”或是實體房地產，而是一種能驅動經濟增長的載體平臺。一幢樓宇就是一個產業平臺。樓宇成為產業集聚的重要載體，樓宇與產業高度融合，上下游產業鏈得到有效整合，樓宇運營、樓宇管理、樓宇服務帶來的軟性附加值受到重視。

隨著產業發展與商業配套、綠色生態空間與人文交流的關聯越來越緊密，構建樓宇生態圈尤為重要。樓宇生態圈將為產業聚集、消費便捷、休閑服務設施提供完備的復合空間，由單維的產業經濟向有產業、有生活、有城市記憶的多維樓宇生態體系蛻變。

3.0時代最大的特征是，樓宇的運營管理不再是樓宇運營商跳“獨舞”，而是需要政府和樓宇運營商密切合作、彼此賦能，從而構建良好的產業生態。在樓宇運營管理中，要從基礎商務服務進化到產業服務，把樓宇的招租與政府的招商有效結合；從樓宇運營商進化到城市合伙人，弱化地產屬性，強化產業基礎設施屬性；從單純的市場行為升維到政企聯動、合作共贏。

通過高水平的規劃設計開發建設、招商運營，打造高能級的企業發展平臺和產業孵化平臺，提供融資、供應鏈、政企對接等全方位服務，集聚人才、技術、資金等要素資源，吸引產業上下游企業入駐，不斷豐富產業生態，提升樓宇經濟整體競爭力。

同時，樓宇之間要避免同質化發展。可以專注于某一特定領域或產業打造主題樓宇，比如金融、文化、設計等傳統產業，或者數字經濟、人工智能等科技創新型產業，形成樓宇獨特的品牌和產業特色。

在樓宇運營中，要密切關注企業需求。不僅要關注辦公環境，還要關懷員工在社交、文化、成長等精神層面需求。可以不定期開展講座，開設文化沙龍、藝術空間等，提升樓宇的文化氛圍和歸屬感。

本文收錄于《招商引資要情參考》2024年2月號

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