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他的交易全都在公眾號(hào)實(shí)盤公布，點(diǎn)擊以下名片關(guān)注，白嫖他年前的操作計(jì)劃！

以下為正文：

01

現(xiàn)在的樓市，很多賣家都在觀望小陽春，我可以比較明確的告訴大家：

春節(jié)后會(huì)有一個(gè)成交小高峰，但不是小陽春。

為什么這么說？因?yàn)?strong>小陽春的本質(zhì)，是秋冬季需求滯后的累積。

冬天氣溫冰冷，出門看房不易，尤其是買房這種大事，很難湊齊一家人看房。而過年后，氣溫回升、春暖花開，喜氣洋洋的人們走出家門，手里有年終獎(jiǎng)（工資）結(jié)賬，也容易湊齊家里的六個(gè)錢包共同支持買房，疊加開發(fā)商的宣傳效應(yīng)，共同造就了地產(chǎn)“購房節(jié)”小陽春。

從這里我們可以知道，我們過去習(xí)以為常的小陽春，主要參與者是購房者、賣房者（二手房）、開發(fā)商（新房）。其中，又以購房者的力量為主導(dǎo)。

然而，現(xiàn)在情況變了：

第一，去年9月底開啟的新政買房潮，已持續(xù)了3個(gè)月，目前肉眼可見已顯現(xiàn)涼意。

換句話說， 小陽春是需要去年秋冬季的需求積累的，但去年秋冬季一波熱銷，不僅沒有積累需求，反而將很多購房意愿提前刺激了出來。

時(shí)至如今，單看過去成交，確實(shí)很火爆。比如北京深圳最近三個(gè)月的二手房成交量，那氣勢(shì)是不輸以往任何一個(gè)小陽春的。 其中北京12月成交超過2.1萬套， 錄得 近21個(gè)月以來的新高；深圳成交8千多套，連續(xù)三個(gè)月站上5000套的榮枯線。

然而，仔細(xì)分析之后才會(huì)知道，二手房網(wǎng)簽有滯后效應(yīng)，12月的網(wǎng)簽成績單，主要還是10月、11月的成果。

想要看市場(chǎng)熱度，還得看市場(chǎng)的實(shí)時(shí)成交量。

例如北京的二手房 ，很多成交都是10月和11月敲定才來網(wǎng)簽的。大中介的實(shí)時(shí)簽約量其實(shí)從10月下旬開始，一直都在不斷走低。

▲從圖中可以看到，北京二手房大中介的每周簽約量，從10月下旬之后一路下滑，到了年底第52周，居然以最低簽約量收尾。

還有北京的新房，網(wǎng)簽一直徘徊在4000-5000套之間，即便按全年看，北京2024年新房網(wǎng)簽也不過5萬套出頭，創(chuàng)了近6年最差成績。

類似情況還有深圳。深圳自新政以來，11月的新房銷量（8076套）居然超過了二手房（7125套），當(dāng)然12月新房銷量又回落到了 6769套，環(huán)比11月的8076套減少16% 。

這其中最根本的原因是， 9月-10月新房有便宜折扣，由于新政初期市場(chǎng)火爆，10月新房銷售暴漲（對(duì)應(yīng)的是11月的新房網(wǎng)簽），折扣被開發(fā)商收回，但市場(chǎng)并不認(rèn)可新房變相漲價(jià)，所以11月新房銷量下跌（對(duì)應(yīng)的是12月新房網(wǎng)簽），部分客戶轉(zhuǎn)向去了能講價(jià)的是二手房（所以12月深圳二手房網(wǎng)簽創(chuàng)近期新高）。

所以現(xiàn)在去看深圳樓市的熱度，重點(diǎn)還是看新房。從庫存數(shù)據(jù)看，11月底深圳一手預(yù)售新房庫存有約39000套，12月底新房庫存約38500套，一個(gè)月時(shí)間新房庫存僅降低了1000多套。再加上新入市的3654套，12月深圳新房去化僅約5000套，這意味著，1月的新房網(wǎng)簽大約就是4500-5500套之間，整體熱度處于下行走勢(shì)。

而網(wǎng)簽量開始下跌，這也意味著， 9月底開始爆火的樓市，把急剛需的需求消化得差不多了，也把市場(chǎng)上相對(duì)好的房源，包括有便宜折扣的新房和誠心賣可講價(jià)的二手房，都消化得差不多了，如今剩下的買房需求，都是不那么著急的，同時(shí)好賣的一二手房源，相對(duì)9月10月的價(jià)格也有所上漲。

如果說，當(dāng)前的市場(chǎng)仍是一個(gè)以價(jià)換量的市場(chǎng)，那么便宜的房子已經(jīng)被買掉，貴一點(diǎn)的房子，很多買房人又下不去手——這，便是我認(rèn)為春節(jié)后可能沒有小陽春的核心原因。

02

除了上述的核心原因，我認(rèn)為春節(jié)后沒有小陽春，第二個(gè)原因是：

掙錢局面仍沒有改觀。

昨天晚上美帝那邊出了一個(gè)烏龍，說老特上臺(tái)后會(huì)對(duì)部分產(chǎn)品少加征關(guān)稅，為此A50直線拉升。隨后老特辟謠，堅(jiān)持關(guān)稅政策不變。

在這樣的“關(guān)稅大棒”下，雖然近期各種數(shù)據(jù)顯示9月新政后市場(chǎng)一度改觀，但我們當(dāng)下的掙錢局面，其實(shí)仍然非常艱難。

為什么？最近還有兩個(gè)新聞，非常有代表性，一個(gè)是公務(wù)員據(jù)說要加工資甚至發(fā)年終獎(jiǎng)了（當(dāng)然加的不多），另一個(gè)，則是長春某房企，居然用消費(fèi)券發(fā)工資。

▲工資拿消費(fèi)券抵，問題是消費(fèi)券在市場(chǎng)上僅以3-5折回購。就這樣的市場(chǎng)環(huán)境，連工資都得不到保障，何談年終獎(jiǎng)呢？

事實(shí)上，根據(jù)我的網(wǎng)感，今年年底是大家曬年終獎(jiǎng)最少的一年。

03

當(dāng)所有人都在期待小陽春，那就沒有小陽春。

雖然從房價(jià)角度看，確實(shí)無論北京還是深圳，都有部分二手房源漲價(jià)的情況。比如北京好的學(xué)區(qū)次新房，相比9月底之前大概漲了10%；比如深圳的豪宅盤，比如華潤城、寶能城、海納公館、玖龍臺(tái)，價(jià)格都有點(diǎn)穩(wěn)中向上的走勢(shì)。

但是，從1月最新的實(shí)時(shí)認(rèn)購數(shù)據(jù)看，深圳新房認(rèn)購已經(jīng)大幅下降到日均130-150套了，而它的高點(diǎn)位置是日均300-400套！甚至反映12月成交的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也下降了（北京一二手網(wǎng)簽環(huán)比下降了40-50%），你要知道春節(jié)是這個(gè)月的月底，現(xiàn)在還是月初第7天，按照去年的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，去年春節(jié)前網(wǎng)簽是沒有降得今年這么厲害的。

因此，綜上這些角度看，雖然我也承認(rèn)春節(jié)后的確會(huì)迎來一波成交小高峰，但卻不再是以往開發(fā)商歡欣鼓舞的小陽春，而是買房人和原業(yè)主僵持不下的“小羊春”。

或者說，真正的小陽春，其實(shí)已經(jīng)提前到9月新政后的那一波了。

畢竟，當(dāng)下的市場(chǎng)，你不可能一直期待樓市連續(xù)3個(gè)月高潮后，短暫休息一個(gè)月又來幾個(gè)月的高潮。

樓市的購買力是有限的，除非北上深再打一波雞血，全面放開限購，才可能會(huì)有一波像樣的小陽春。