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如果有一臺時光機，你想回到什么時候？

很多人說，想回到無憂無慮的大學階段

沒想到出了社會當“牛馬”，一當就是半輩子

有人說，想回到高中時候，再努力點考個985，拼個命搏上清華北大

還有人說，只想回到上一期彩票開獎前……

不過，這話你要問在北上廣深的人

他們大概率會和你說，“我要回到10年前買套房……”

也別怪大家俗，一線城市普漲的時代，買了房基本和中了彩票沒啥差別

現在過了普漲期，就總有傻空以這點來鼓吹：

“房地產要完啦！”

“現在還買房子，十個九個跌傻”

我只能說，傻空不愧是傻空……

10年前是傻空，10年后還是傻空

真能回到10年前，我敢說，最快跑去售樓部的還是這群人

01

雖然樓市的增量時代已經過去，不再 “閉眼就能點石成金”

但是只要房子還是經濟的“壓艙石”

那就永遠是一塊“金剛石”

有一座城市，最近就在瘋狂“煉金”

短時間內，快速刷新著最高房價記錄——

單價從千位數到萬位數，走了10多年

卻不到一年時間，從1萬飆到2萬

再從2萬跨到5萬，用時不到一年半

到最后突破“7”字頭，只用了半年時間……

按理說，不停地“煉金”，不斷能漲價

意味著，樓市的價值在短時間內，反復在被市場證明

但非常反常的是

根據統計局公布截至到2024年11月的數據，這座城市的新房和二手房的價格指數，全年都在下跌！

而且只要新房價格下跌，二手房價只會跌得更狠，生怕比新房跌的慢一樣

這種神奇的現象，發生在合肥的樓市

我從中指數據庫，拉了2024年的新房成交數據一看，就明白了

成交大幅集中在2.5萬元/㎡以下的樓盤，占了總成交的80%；其中2萬元/㎡以下的成交量就占了45%

而統計局的數據，計算的是全市的平均價格

所以小部分新房在不斷沖高價格天花板，但大部分的房源在降價“扯后腿”，兩者一平均，數據就不太好看

貴的越貴，便宜的更便宜

這就意味著，合肥的房價，正在走向分化

2023年合肥就已經全面進入3萬+的時代

像濱湖新區-省府的改善盤 <遠大九廬> 、合肥首個4.0住宅的 <高速·壹品> ，還有蜀山董鋪湖畔的容積率僅1.6的招商天青臻境

這些均價3萬+的盤，最高價能去到“4”字頭

而在2023年10月份取消了土拍限價后，2024年迎來了合肥的“豪宅元年”，房子的最高單價在不斷刷新紀錄

8月份，濱湖招商璽的備案單價均價就達到了5萬+，最高價達到6.55萬元/㎡

很快，到了12月就被蜀山區董鋪湖旁的綠城·詠溪雲廬，以7.37萬元/㎡的毛坯價破了記錄

而上面價格高漲的房子，無一例外是核心位置的高端改善型樓盤

此時再看合肥樓市的新房成交數據，從9月開始逐月遞增，12月的成交量甚至環比上漲1.4倍

也就是說，雖然合肥的房價在跌，但是——

核心區的高端資產在迭代升級，用價格拉高“規格”

依舊有人買單

而剛需盤以價換量，刺激了非常大量的剛性需求

剛需市場動能充足

在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

02

合肥的豪宅敢逆市領漲

就說明，豪宅客是肯為這么高的房價“買單”的

并且堅信不會砸手里

這不禁讓我很好奇，合肥人的錢袋子是不是牛皮縫的……

2024年的統計年鑒還沒公布，我看了下2023統計年鑒里截至2022年的數據

住戶存款為7958.04億元，住戶貸款8401.56億元，存貸比竟高達105.57%！

也就是說合肥人還完貸款，根據當年的963.4萬的常住人口算，每個人還負債約4604元

但我再看下人均可支配收入，48820元

就明白了，欠的債還不到收入的零頭，還完債，還有4.4萬元

我將這個數稱為“無風險可支配收入”

即合肥居民“無債一身輕”后，可以隨意投資、支配的“立身之本”，也是居民真正愿意投入市場的“活錢”

而這些活錢會流向哪里？

我再看了下合肥的中長期貸款，有7110.63億元，占住戶貸款的84.63%

要知道中長期貸款的主要構成就是住房貸款

這就很大程度上說明，合肥人貸款的主要目的，就是為了買房！

現在合肥已經放松了限購，資格不受限制，又有支付首付、償還月供的能力

那么決定這些“活錢”是否會流入房地產的，是“樓市是否還有繼續加杠桿的空間”

我算了一下合肥的居民杠桿率

國際通用的方式是以居民貸款÷GDP來計算，為了更直觀看樓市的杠桿空間，我以中長期貸款來計算，杠桿率為59.19%

同期全國的平均水平是62.59%，合肥的杠桿率不算太高

但我再以中長期貸款÷居民可支配收入來計算杠桿率

算出來的杠桿率竟然高達151%！

也就是，按照可支配收入來看，合肥居民的負債壓力是很高的

但大家創造GDP的能力很強，換而言之“造錢能力強”，讓合肥人勇于加杠桿

這也讓我明白了，為什么合肥的房價跌了一年

因為加的杠桿太高，合肥的樓市一直在擠泡沫！

這就有人問了，你不是說擠泡沫嗎，怎么改善和豪宅還在漲？

因為這個泡沫，大概率是剛需的泡沫

過高的杠桿，可能也是剛需的杠桿

從中指數據的新房數據來看，情況就是這么個情況

面積越大的改善、豪宅戶型，能賣得起更高的價格，而豪宅客的財力很大程度不需要貸款買房

110㎡以下的剛改、剛需戶型則普遍在2萬元/㎡的價格均線下

其中，90-110㎡的剛改戶型能夠以價換量，而90㎡以下的剛需戶型即使降價也只有少量成交

再看成交的總價段，果然也是以總價300萬以下的低價房源為主

而二手市場更為直接，成交價與成交量形成了鮮明的剪刀差

合肥的樓市形成了豪宅和剛需“各玩各的”極端分化的市場

這有人就問了，貴的買不起，那便宜的房子不能買了？

其實，那也未必

在貨幣超發與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經發生了改變，資產配置推薦閱讀文章《》

03

我常說，樓市宏觀看周期，微觀看供需，變量看政策

經濟下行周期是搶注資產的時候，政策上現在主方向是“止跌回穩”

那合肥的樓市到底能不能支棱，就要看供需關系

根據2023統計年鑒，合肥的城鎮戶籍人口新增加了27.91萬人，但其中僅有1.84萬人購房

都說“有家，才能落葉歸根”

剩余這25.07萬的新移民，已經遷戶進合肥，就是近乎“板上釘釘”的潛在購房群體

而從最新的常住人口數據看，2023年合肥常住人口985.3萬人，較2022年增加21.9萬人

其中外來遷移人口占比超9成，全市遷移凈增長人口20.11萬人，人口流動規模領跑全國

而早在2023年7月，根據合肥公安數據統計，合肥實有人口其實已超1234萬人！

作為一個省會城市，過了這一年多的時間，可能會新增多少實有人口?

雖然最新的數據還沒公布，但媒體預測2035年合肥實有人口能超1500萬人，也就是每年能增加26萬人

以此計算，2024年的實有人口很可能已經達到1260萬人！

而2024年5月份，合肥發布了樓市新政，購買新房可以享受總房價1%的購房補貼

如果是新市民，進城農民，補貼比例還能上升至2%！并且購買新房后，全家都可申請落戶

也就難怪合肥樓市的成交量節節攀升，并且集中在剛需樓盤。取消限購政策后，有實力的新移民們都是樓市的“后備役”

合肥的房地產不缺需求動力了，再看供應端的支持

合肥從2019年開始供應就逐年減少，雖然成交下滑，但從2020年開始，就已經供不應求

過去合肥的土拍規則是限地價，競品質，搖號，即要求精裝交付，以滿分120分標準競品質，在2024年還恢復了裝配率獎勵

但合肥的房企可售貨量不大，大家補倉的積極性還比較強

而且地段好如濱湖、包河等熱門地塊“僧多粥少”，房企競爭都很激烈，為了“搶地”愿意各種“卷”品質

相反北城、新站這些區域就被“冷眼相待”，鮮少有宅地能出讓成功

到了2024年，合肥土拍規則逐漸放松，房企“搶地”的熱情更為高漲。包括取消聯合開發限制，不要求精裝交付，取消毛坯限價，不再競品質，政府支付代建部分的費用……

熱門區域，如包河、濱湖、蜀山、政務、新站這五區直接刷新了樓面價地王紀錄

最高的一塊地，溢價率達到了54%

“面粉”漲價了，“面包”還會便宜嗎？

回到我們最開始的那個問題，“便宜的房子還能買嗎？”

很多人總在“我怕便宜沒好貨”和“盡能力上車為主”之間搖擺

因為作為“買單”的一方，個體的力量很難完全把握未來大勢

但有個方法，大家可以參考——就是從精明的房企的動向，來觀察樓市

房企都不愿意觸碰的地方，意味著沒人愿意開發，沒有活力，那大概率已經失去了價值

而近來房企熱搶的區域，在取消土地限價后，“面粉”的價格推高了，那做出來的“面包”漲價，似乎是一個不可避免的趨勢

此外，除了房企，市場上掌握著資金的人，往往更能先一步看清未來的趨勢，也在悄然左右著資產的價值

而豪宅、改善的市場量價齊升，

也意味著掌握資金的那一群人，既看到了趨勢下場了，也發掘到了價值

我們要做的，就是不當那個“最后撿芝麻的人”

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