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引言

2024年，我國GDP保持穩定發揮，完成了全年5%的增速目標。

緊隨其后，各省市經濟成績單，也開始陸陸續續放榜。

全國城市競爭格局大洗牌，重慶超越了廣州，晉升為全國第四強。

不過，最讓我驚訝的，還是天津。

2020年，天津GDP被南京超越，時隔四年，天津市GDP又惜敗給了寧波。

2024年，寧波生產總值（GDP）為

（寧波統計局）

2024年，天津生產總值（GDP）為

（天津統計局）

但是，只看城市GDP數據還是太過宏觀，因為咱們發展經濟的核心是提高老百姓的收入。

說得直白點，我們老百姓，更關注的是手里的“三瓜兩棗”。

今天，我們就從天津老百姓的人均可支配收入、居民存款/貸款余額等角度，

談談北方最大的港口城市，到底還值不值得選擇？

01

對于老百姓來說，人均可支配收入是最實實在在的。

如果GDP很高，但是老百姓人均收入卻很低，那么GDP就是個“P”。

天津統計局數據顯示，近五年，天津的GDP增速與人均可支配收入的趨勢基本上保持一致。

從數據上看，天津居民人均可支配收入的增速，都超過了天津GDP增速。

2019年，天津GDP增速4.8% ＜ 人均可支配收入增速7.3%；

2020年，天津GDP增速1.5% ＜ 人均可支配收入增速3.4%；

2021年，天津GDP增速6.6% ＜ 人均可支配收入增速8.2%；

2022年，天津GDP增速1.0% ＜ 人均可支配收入增速3.2%；

2023年，天津GDP增速4.3% ＜ 人均可支配收入增速4.7%；

也就是說，老百姓“分蛋糕”的速度，超過了全市“做蛋糕”的速度，天津，還是一個比較健康的經濟體，有造血能力。

所以，得到我們的第一個關鍵詞，“財富效應”

生活在天津的老百姓，還是能夠賺錢的。

我們都知道，人一般擁有兩個“錢袋子”。

一個是你的“存款”，一個是你的“借款”。

曾經網絡上有一個很火的段子，“我憑自己本事借的錢，憑什么要還”。

借錢確實是需要一定的本事啊，這這這沒錯，錯就錯在“借錢不還”。

那么，天津老百姓“憑本事借錢”的能力如何？

為此，我翻閱了天津歷年統計年鑒。

通過天津中外資金融機構人民幣各項存貸款余額的數據，測算了天津老百姓的存貸比情況，以判斷居民存借能力。

存貸比大于1，說明老百姓存款能力更強，或者說老百姓更愛存錢。

從近五年的數據走勢上看，天津住戶的存貸比一直都大于1。

2019年，天津住戶存款余額12639.64億元，住戶貸款余額9440.06億元，存貸比1.34；

2020年，天津住戶存款余額14865.71億元，住戶貸款余額10506.54億元，存貸比1.41；

2021年，天津住戶存款余額16244.12億元，住戶貸款余額11277.00億元，存貸比1.44；

2022年，天津住戶存款余額19211.25億元，住戶貸款余額10996.61億元，存貸比1.75；

2023年，天津住戶存款余額21996.82億元，住戶貸款余額10977.41億元，存貸比2.00；

也就是說，天津老百姓的存錢的速度遠超借錢速度，老百姓太愛存錢了。

而且，從走勢上看，天津住戶存貸比越來越大。從2019年的1.34，上升至2023年的2.0。

存貸比為2，也就意味著存錢是借錢的2倍。相當于每3個人里面，就有2個人存錢。

越來越高的存貸比，說明老百姓越來越愛存錢，借款的沖動反而更少了。

另外，我們從居民的杠桿率水平，也可以判斷出居民的借錢能力或者借錢意愿。

這里，我們采用國際慣用的標準：

杠桿率=居民貸款余額÷GDP總值

以下住戶貸款余額、GDP數據，均來源于歷年天津統計年鑒。

2019年，天津住戶貸款余額9440.06億元，GDP

14104.28億元，杠桿率67%；

2020年，天津住戶貸款余額10506.54億元，GDP

14083.73億元，杠桿率75%；

2021年，天津住戶貸款余額11277.00億元，GDP

15695.05億元，杠桿率72%；

2022年，天津住戶貸款余額10996.61億元，GDP

16311.34億元，杠桿率68%；

2023年，天津住戶貸款余額10977.41億元，GDP

16737.3億元，杠桿率66%。

2021年之后，天津住戶貸款余額越來越少，杠桿率不斷走低。

住戶貸款余額減少，說明天津居民已經開始“去杠桿”，到了2023年居民杠桿率甚至比“口罩前”的2019年還低。

這恰恰反映了天津居民的信心依然比較弱，所以才會不斷地跑去銀行存錢，甚至“提前還貸”。

因此，這幾年，天津的樓市，相信大家心里都有點數。

在政策的加持下，房價會漲嗎？推薦看文章《》

02

但是，我盤了一輪天津的樓市數據之后，發現天津的新房量價，有點出乎我的意料！

天津購房者確實是少了，但是，房價還是漲了！

這就是我想說的第二個關鍵詞，“量跌價升”。

這到底是什么邏輯，房價明明賣得少了，卻還要漲價？

這里，我將引用了一系列中指研究院的數據。

從數據上看，近十年，天津新建商品住宅（不含保障房），自2016年巔峰之后，就一直在走下坡路。

2016年，天津最瘋狂的時候，新房一年成交建面就高達2483萬方。

2483萬方，什么概念？

如果，按照總建面10萬方的樓盤計算，這一年，相當于有248個樓盤售罄。

2483萬方÷10萬方/個≈248個樓盤

2017-2021年，天津新房的成交量，基本上都維持在1000萬方上下浮動。

但是2022-2024年，新房成交量卻一直在1000萬方以下“潛水”。

成交量越來越少，那是不是說明，天津的樓市越來越越差了？

其實并不是。

2022-2024年，成交量一直超過新增供應量，這就說明整體的市場需求依舊比較強烈。

因此，從數據上看，天津新房市場整體表現為“供不應求”。

所以，我們看到了在縮量的情況下，天津新房的價格，還能不斷地往上走。

2015年，天津新房價格11715元/平；

2024年，天津新房價格17958元/平。

十年間，天津新房價格上漲了53%。

而導致成交量下滑，有一個非常重要的原因，那就是供應的持續萎縮。

這在土地市場上，表現得最為明顯，房企在天津拿地規模，肉眼可見地減少了。

2020年，天津涉宅用地成交總建面約1369萬方；

2021年，天津涉宅用地成交總建面約1269萬方；

2022年，天津涉宅用地成交總建面約400萬方；

2023年，天津涉宅用地成交總建面約689萬方；

2024年，天津涉宅用地成交總建面約421萬方；

從2020年的1369萬方，到2024年421萬方的成交總建面。

僅用了5年，天津土拍規模就縮量了近70%。

供應收縮，那么，到底誰還在買房？我們可以從新房的面積段、成交總價段，略窺一二。

2024年，天津建面70方以下新房成交同比上升了91%；

170-300方之間的新房，同比也出現了正增長。

這說明，70方以下的小面積剛需產品和170-300方以上大面積高端豪宅，需求確實開始復蘇了。

而70-170方之間的新房，雖然仍是天津的市場主力，但是縮量最為明顯，這說明多數剛改客戶仍在猶豫進場。

天津樓市，走向“兩極分化”，而且是深度分化。

數據來源：中指研究院

而從總價段來看，那就更有意思了。

100萬以下至900萬之間的所有面積段，注意，是所有面積段都呈現兩位數的跌幅。

只有800-900萬高總價的房源，成交量同比出現明顯上升。

數據來源：中指研究院

這就很明白了，其實大部分的房源都是降價的，只有高總價豪宅成交量的上升，帶動了全市新房價格結構性上行。

所以，天津新房市場仍是“以價換量”的市場為主。

為什么新房不斷降價？這里，我們就不能忽略二手房的影響，近幾年，天津二手房成交量非常猛。

新房與二手房之間的成交“剪刀差”越來越大，也就是說，更多的天津人選擇了二手房。

到了2024年，天津二手房成交套數（145971套），已經是新房成交套數（73469套）的2倍。

為什么那么多人選擇二手房，看完兩者的價格走勢之后，答案出來了。

原來，天津二手房一直在降價！

結果就是，新房與二手房的價格倒掛在2023年正式結束。

新房的價格開始跑贏二手房，二手房的性價比優勢出來了。

但是，背后還有一個殘酷的事實，那就是更多的人，選擇了拋售二手房，以實現快速脫手，所以才導致大幅度降價。

因此，天津市場也逐漸走入“價格漩渦”。

二手房的降價拋售，分流了一批新房的潛在需求。因此，這也就倒逼了大部分新房項目加入“降價”隊伍。

最終，只有天津高端改善的豪宅項目，成為了新房市場價格最后的壓艙石。

中指研究院數據顯示，2024年，天津800-1000萬總價段的新房，成交量同比上漲了6.7%，800萬以下的新房成交量全線下跌。

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03

最后簡單說幾句，

“底部”

相信不少人，對現在的樓市依舊存在著一種擔憂或者焦慮。

賣房的人，怕賣在最低點；買房的人，怕買在最高點，或者半山腰。

所以，他們一直都在等待著“底部”的信號。

如果是底部，賣房人覺得未來會漲，那就選擇不賣了；而買房人又想著抄底，于是就蜂擁進去。

但是，作為北方最大港口城市，會不會出現這種現象，或者說天津現在還能買嗎？

從近6年的數據來看，天津新房與二手房整體成交量基本保持在20萬套上下浮動。

也就是說，天津市場已經陷入了某種橫盤階段。

如果你問我，現在天津樓市到底了嗎？

現在還不可以下定論，因為所有的周期都是漫長的。

在這個周期里，天津能夠保持長時間的橫盤階段，說明始終都有一股購買力在支撐著。

長時間的橫盤，也意味著天津市場徹底進入了存量競爭的時代。

二手房的上行，與新房的下行，讓整個天津樓市維持著一種相對平穩的狀態。

所以，天津樓市到底沒到底呢？相信大家心中，都有了自己的答案。

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