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引言

春晚的聽障外賣小哥憑借健康積極的生活態度火爆全網。

但有眼尖的網友發現這位小哥膚色白皙、平時還經常健身，甚至在社交平臺曬過奔馳車，與我們常見的外賣小哥有著種種的不符。

當然了，我不是在質疑這位聽障外賣小哥的真實性，只是在感嘆身邊的“外賣小哥”缺少一夜爆火的機會，依舊在為生活四處奔波。

我的發小虎哥也是為了生活，在廣州討生計的人，虎哥雖然學歷不高，但勝在勤快，而且體格健碩，靠著體力活也算是在廣州找到活命之本。

這次春節回家，虎哥想在老家順德龍江買一套房子，原本120萬的房子春節期間優惠價打了75折，只需要90萬，便宜了30萬。

而且算下來首付只需要22.5萬，靠著虎哥在外工作這幾年的積蓄完全能覆蓋。

買這套房子需要貸款67.5萬，我們當地商業貸款利率基本都能做到3.35，算下來，每個月只需要還2900元不到。

聽起來，好像還挺不錯的。

一個月花2900元就能擁有屬于自己的家，也不算很影響自己的生活。

應該算是一筆劃算的買賣。

但是，

仔細一想：這場交易，開發商清空了庫存、購房者少付了錢，看似雙贏的局面，背后卻是借助鄉愁的精準收割。

不明了沒關系，今天就讓我這個地產老法師帶大家剖解剖解。

01

其實春節回家置業的現象不是今年才有，趁著返鄉潮向在外打工的游子推銷房子歷來都是三四五線城市項目重要的營銷動作。

很多開發商會把能用的手段都放在春節前后的一兩個月，像“75折購房”、“首付分期”等等手段，只要能把房子賣出去就是成功。

開發商之所以這么拼，一是為了沖刺全年的營銷任務，二是春節期間正是在外的打工人衣錦還鄉的日子。

當然了，這么拼還是很有用的，像龍江鎮在售的7個樓盤全年銷售額的40%以上都靠這兩個月完成。

虎哥一年到頭都在外地工作打拼，全年也只有過年期間回到老家，與其錦衣夜行，不如在鄉親父老面前買套房子，也算是榮歸故里。

像這種情況，應該不是少數，一時沖動，就在老家置業。

這種常見的現象，大概逃不過以下三個定律：

一是為了維系自己與老家的情感紐帶。

畢竟老家是生我養我的地方，周邊的一草一木組成了自己成長過程的記憶碎片，再加上親朋好友大多在老家，在老家置業也是為了更方便地維系親朋。

二是開發商的確在降價讓利。

三四五線城市開發商選擇在春節前后降價其實是為了抓住返鄉潮，與一二線城市售樓部過年大多打烊休息不同，三四五線城市售樓部過年是不放假的。

趁著返鄉潮，樓盤進行降價促銷，沖刺全年的銷售目標。

三是房子的價格起到一個分流分層的作用。

坦白地說，雖然在一二線城市工作的人很多，但真正能在大城市扎根的仍然是少數。

畢竟房子的價格就擺在那里，動輒3-4萬起步的一二線城市，還是老家的房子價格更加親民。

但是，

這么想是對的嗎？！

上面這些無比正確的結論在我看來是大錯特錯。

為什么這么說呢？因為這么想的人都犯了幾個常見的錯誤：

第一個錯誤是被開發商利用鄉愁進行精準收割。

我們不妨來進行假設一下，如果房子所在的地方不是老家，而是隨便一座城市，這套房子還能成交嗎？

答案明顯是不能。

因為撇除了“家鄉”這一個詞的濾鏡以后，這套房子既不能滿足居住需求、也不能滿足工作需求、更不能滿足投資需求等等。

當然了，如果你認為一年只住20天也算是滿足居住需求的話，當我沒說。

換句話說，購房，還是得回歸購房的本質。

一套房子的成交一定是因為這套房子能滿足購房者的某一項需求，而不是因為房子在老家就頭腦發熱、沖動消費。

第二個錯誤是只考慮了房子的價格，而不考慮房子的價值。

舉個例子：

同樣是金光閃閃的18K金和純金，外觀上無異，但是價格上是千差萬別。

主要原因還是其中的含金量不同，前者的含金量相當于后者的打了75折。

同樣的道理體現在房子上，鋼筋水泥無論是在一二線城市，還是三四五線城市價格差距都不會很大，但房子的價格可能差了有10倍，最主要還是因為房子所處的地段不同。

而地段又決定了房子能享用的生活配套、教育配套、醫療服務、看到的景觀資源等等。

除此之外，還有一個很重要的考量因素：升值潛力。具體后面會展開，這里就不細說了。

第三個是忽視了房子流通的容易程度。

很多三四五線城市一年二手房成交量只有1萬套左右，而像深圳這種一線城市最低的一個月都有5000套的成交量，有的月份甚至能高達2萬套，

這可不是簡單的兩種城市能級的差別，而是兩種城市的集聚能力的不同導致的。

兩種城市房子的流通容易程度根本無可比擬。

在政策的加持下，房價會漲嗎？推薦看文章《》

02

視新年促銷為救命稻草的現象，主要發生在人口主流出的城市。

這里就以肇慶廣寧縣為例，為什么要說這座縣城呢？因為這是一座典型的人口流出城市，戶籍人口接近有60萬人，而常住人口不足40萬

由于當地的產業無法支撐龐大的勞動人口，導致居民大多在外務工，而留在縣城的常住人口較少。

廣寧縣2025年新年期間（2025年第三、四周）新房成交量激增至27、40套，而廣寧縣上半年平均成交不足80套/月，即便是房地產新政策發布的10、11月，也不超100套。

看著好像春節假期前后的新房銷售還不錯，但實際上這個縣城的月均去化速度已經較前三年（2020-2023年）平均下降80%，庫存量的絕對值是呈現下降趨勢，但去化周期卻在大幅增加。

也就是說，即便后續沒有新的房子供應補充，以當下的流速，還需要3年左右的時間去消化當下的庫存。

而且，無論從哪個方向看，這種局面短時間都沒有扭轉的跡象。

流速下降，導致的不僅僅是去化周期增加這么簡單。

去化周期增加只是一個表象，流速下降甚至還會導致一地的發展停滯。

例如早在2022年湖南就發公告稱“去化周期超過24個月，暫停新的商品住宅用地審批。”

而停止土地審批其實與最近的政策以“以銷定產”為導向相符，也就是說，房子賣不動的地方，也就別想賣地了。

那為什么流速下降會導致一地發展停滯呢？

說個最簡單的邏輯：

流速下降→去化周期增加→開發商不敢拿地→地方沒有地塊出讓→財政吃緊→地方發展停滯

這可不是危言聳聽，要知道房地產對財政的貢獻不僅僅是房屋相關的各種稅收，還包括政府性基金收入中的土地出讓收入。

這兩部分的收入合計從2021年峰值的10.8萬億，降至2023年的7.7萬億，減少了近3萬億，占地方財政收入的比重也從52.4%下降至41.5%。

而其中的土地出讓收入更是占據了大頭。

所以說，地方如果沒有土地出讓，相當于少了40%左右的收入。

很多城市的產業發展水平是不足以支撐當地的城市建設的，所以前幾年房地產市場的火熱，讓很多三四五線城市依靠土地財政迅猛發展了一段。

當房地產市場的熱度退去，這些城市的發展也就陷入停滯了。

真是應了那句“當潮水褪去才知道誰在裸泳”。

這里雖然以一個不起眼的小縣城舉例，但有類似情況的城市還很多很多。

在政策的加持下，房價會漲嗎？推薦看文章《》

03

城市的選擇不僅是資產配置的核心，還關乎階層的躍升。

我這么說是有原因，先說一個大多數人不知道的常識：城市的公共配套數量的多少是由這座城市的常住人口決定的。

也就是說，一座城市能建多少座公園、多少間公立醫院、多少所公立學校等等取決于這座城市的常住人口。

而一二線城市由于擁有更豐富、更優質的產業，能提供更多、薪資更高的就業機會，所以能吸引、容納更多的人才。

兩者相互疊加、互相促進，所以，一二線城市的常住人口在不斷地增加。

而這些人口不僅是城市的建設者，還是城市資產的有效承接人口。

還是以肇慶為例，

在2019年，肇慶鼎湖區的一手房平均成交均價是9000元，隨著房地產市場的火熱，轄區內的房子也從9000漲到12000。

但這個區域缺乏產業、人口長期流出，僅憑旅游業以及炒房客的一腔熱情是無法支撐當地這么高的房價的。

所以從2021年開始，隨著房地產市場整體下行，鼎湖區的房價就一路向下，短短三年時間，房價直接膝蓋斬，一手房成交均價跌到5000元，回到2014年的水平。

也就是說，在2014至2024年任何一個時間段買入鼎湖的房子，到現在都是血本無歸。

與之對應的是成都的樓市，根據投資云數據：

2019年成都的新房銷售均價是11993元/平方米；

2020年是13665元/平方米；

2021年是15129元/平方米；

2022年是17385元/平方米；

2023年是19555元/平方米；

2024年是19432元/平方米；

同樣是2019至2024年的新房成交情況，成都的成交均價可謂十分堅挺。

去化周期雖然從2019年的7.4個月增加至2022年的16.8個月，但在2024年還是迅速地回落至11.6個月。

樓市堅挺的背后是因為成都已經保持了連續14年的人口凈流入。

以2023年年末各城市統計局的數據，人口凈流入（即常住人口大于戶籍人口）的城市共29個，而全國共有600多座城市。

也就是說，現在以及未來，少量的城市將匯聚大量的資源，這里的資源不僅僅是資金，還包括人才。

而大多數被虹吸的三四五線城市難逃城市人口老齡化的命運，進而是城市資產的貶值以及流動性枯竭。

很多人看到這里可能會說，我們也知道要買一二線城市，但是要有錢才行啊。

誠然，一二線城市的資產價格居高不下，但是，這也不是把錢投去三四五線城市的理由。

要知道，辛辛苦苦攢下的錢在老家買下一套房，由于資產貶值，到最后可能什么都不剩。

而把錢投向一二線城市，換來的雖然不是即時的階層躍遷，但起碼為孩子后代跨越階層打開了一條裂縫。

所以，為了避免被家鄉的鐮刀收割，咱們還是得睜大眼睛、用足眼力，挑選那些具有發展潛力的城市進行置業。

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