作者|羅乾波

出品 |波哥看樓市

波哥觀察：

刻舟求劍，十分可笑；

破繭化蝶，方有未來！

一個新的時代真的來了。

今天，咱們換個角度來看城中村的律動和變化，如下。

本文，主要觀察的問題是：

中國的城中村改造，接下來會走向哪里？又說明了什么？

據(jù)波哥看樓市觀察，近期，有三個現(xiàn)象，不知道大家注意到?jīng)]有：

春節(jié)前后，各城市紛紛大規(guī)模啟動城中村改造項目；

開年伊始，各省份一窩蜂把城中村改造定為新三年的重點工作；

國家層面，相關(guān)政策不斷加碼，100萬套+300城等，此起彼伏。

時代之勢，澎湃而至；

趨勢之力，波翻浪涌。

比如，在上海，根據(jù)上海市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年，上海啟動10個城中村改造項目；去年，啟動21個項目，并提前1個月完成年度目標(biāo)任務(wù)。預(yù)計到2026年底，上海將全面啟動整體改造項目，全面完成整治提升，力爭到2027年，基本完成城中村整體改造項目的征收動遷，同步推進實施規(guī)劃拔點。

比如，在廣州，2024年，廣州城中村改造完成固定資產(chǎn)投資1035億元，超額完成年度任務(wù)；2025年，城中村改造計劃完成固定資產(chǎn)投資1000億元以上，計劃新開工老舊小區(qū)改造156個小區(qū)，圍繞打造完整社區(qū)推動14個成片連片改造示范項目，深入探索城鎮(zhèn)危舊房改造路徑。

等等

此類新聞，只要在網(wǎng)上隨便看一下，俯拾皆是，太多了。

這個態(tài)勢說明了什么？

不就是，以城中村改造和地下管網(wǎng)改造為主的城市更新，地上和地下的迅速結(jié)合，已然反噬國內(nèi)城市煥新和拉動樓市等發(fā)展的既定錨點了嗎？

那么，為啥現(xiàn)在，在城中村改造上會如此的如火如荼呢？

據(jù)波哥看樓市觀察：

對其原因，業(yè)界有不同的各類解讀，如汗牛充棟，實際上，穿透來看，就是三個不同階段問題的打破重組、模式再造和價值重構(gòu)。

◢過去，由于上一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，在城市的快速擴張中，城中村逐步形成，而變?yōu)檫M城潮中人口和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集地，為上一個時代做出了許多的貢獻。

◢現(xiàn)在，趨勢和經(jīng)濟模式急速轉(zhuǎn)換，城中村的價值和動能不斷衰減，還伴隨著藏污納垢等現(xiàn)象，在城市邊界被鎖定和人口減少的新趨勢中，城市從擴張模式變化為收縮模式，疊加近年來國內(nèi)外經(jīng)濟發(fā)展的巨大變化等，諸如樓市庫存的重壓、資產(chǎn)價格縮水、就業(yè)不足、以及產(chǎn)業(yè)輪動和換代提質(zhì)等要求，在城市普遍走向向內(nèi)看的時候，位處優(yōu)質(zhì)地段的城中村，其巨大價值就再次不斷快速凸顯出來了，因此，國家大手筆動刀城中村，也就自然成為必然。

◢未來，國家競爭、經(jīng)濟和文化競爭、城市競爭浪潮迭起，特別是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和新競爭特點上，粗放型方式已經(jīng)迅速讓步于以高科技為核心的根本模式，再次印證了科技才是第一生產(chǎn)力這一經(jīng)典和本質(zhì)的驅(qū)動規(guī)律。

國家，為什么要強力發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)？

國家，為什么要快速重點轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的發(fā)展模式，難道只是去控制金融風(fēng)險嗎？

問題很多，事實上，都劍指一個問題：

過去的路徑，已經(jīng)一去不復(fù)返了，未來拼經(jīng)濟，實際上拼的是思想、人才和能立之于可以相對更加久遠和更加本質(zhì)上的根本性力量。

歷史上看，一個案例，讓國人曾經(jīng)讓家羞愧不已。

作為四大發(fā)明的火藥，往昔只是人們娛樂的工具和奇技淫巧，但是，后面被別人在此基礎(chǔ)上變成了可攻城略地的大殺器，而令人難以平靜。

這個傷懷的故事，實際上對當(dāng)下產(chǎn)業(yè)的變更，也有可基于本源的思考和警醒。

其本質(zhì)即為：

沒有科技本底和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)加持，其他的，最后都將成為歷史性笑話。

雖然有積累之功，但，卻很難看到更遠更美好的未來。

稍微有點沉重，下面調(diào)整一下。

城中村，就歷史角度來看，眾多價值大家都知道，無需再表。

說了這么多，在此波哥想表達的是：

在回歸生產(chǎn)力本源動力的角度上，中國和世界，都迎來了新的發(fā)展階段，已經(jīng)進入了相對紅海的新階段。

國外的城市更新，僅僅是留存記憶、發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)嗎？

據(jù)波哥看樓市觀察，國內(nèi)很多研究和觀察國際上城市更新的專家和學(xué)者等，有其專業(yè)和視野之眾多束縛，很少從更加長久和宏觀以及歷史的角度來分析和思考，在波哥個人看來，不甚盡然。

比如，按照這些專家的觀點，去亦步亦趨抄國外的相關(guān)作業(yè)，一個客觀的事實是，我們已經(jīng)落后別人幾十年乃至百余年了，不可同日而語，區(qū)域性和小打小鬧的城市更新以及缺乏高度和核心要素支撐的眾多動作，在別人眼里，基本上皆是邯鄲學(xué)步之舉，難得其實。

畢竟，國情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等都不同，表層次的抄作業(yè)，皆為虛妄，而離題萬里。

好了，波哥不多說了，就此打住，以免被人罵。

一個重要問題是：

當(dāng)前，國內(nèi)城中村改造的重磅快速發(fā)力，難道只是要為樓市去庫存等嗎？

當(dāng)前，國內(nèi)的城市更新，僅僅要去拉動固投和GDP嗎？

以上這些說法和觀點，相對比較綜合，一些朋友不一定能解其中意，或嗤之以鼻等，都無關(guān)緊要，各人視野的寬廣、深淺等都不一樣，如此罷了。

但是，波哥也希望能有更多的人去充分和深度思考一下一個基礎(chǔ)性問題：

中國，為啥要大張旗鼓去全國性強力推進城中村改造呢？

下面，提供一份外媒的分析，以供大家參考。

前幾天，即2月11日，據(jù)環(huán)球網(wǎng)，在《英媒：中國為何重視改造城中村》這篇新聞中，從旁人角度，說了兩大觀點，值得參考：

●其一，城中村的歷史性價值

“據(jù)中國官方媒體2023年報道，中國8個大城市（北京、上海、深圳、重慶、廣州、成都、武漢和東莞）總共擁有4427個城中村，涉及人口規(guī)模5554萬。

這些居民區(qū)不僅曾為前往城市——主要位于南部和東部沿海地區(qū)——打工的農(nóng)民工提供許多廉價住宿和就業(yè)機會，還推動中國的經(jīng)濟繁榮。”

●其二，城中村的全新性價值

“如今，中國有關(guān)部門希望城中村能再次成為重振經(jīng)濟增長的引擎。

他們計劃將城中村轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展“新質(zhì)生產(chǎn)力”的高科技中心，并希望帶動住房需求增長。

1月3日召開的中國國務(wù)院常務(wù)會議指出，要加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造，城市更新關(guān)系城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴大內(nèi)需的重要抓手。

‘升級城中村是中國政府行動的一部分，旨在促進工業(yè)向內(nèi)陸城市轉(zhuǎn)移并創(chuàng)建新開發(fā)的產(chǎn)業(yè)集群’，法國巴黎資產(chǎn)管理公司亞太區(qū)高級市場策略師羅念慈表示。

他認(rèn)為此舉與中國政府努力促進高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)。”

這是什么意思？

不值得我們?nèi)ニ伎紗幔?/p>

據(jù)波哥看樓市獨家觀察，當(dāng)下，縱觀國際型大趨勢，城中村改造和城市更新等，皆出現(xiàn)了最新的趨勢和變化，以城市煥新、以產(chǎn)業(yè)衰敗而改造、以聚合人流提振區(qū)域消費等為更新的思想和路徑，都不斷遭遇了各類不同的新問題，按歷史經(jīng)驗或過往模式，其邊際效用和價值越來越低了。

例如，只是簡單把城市翻新一篇，看起來更漂亮等，有不有人來，都不太好說；

例如，只是在更新后強化服務(wù)業(yè)，各國各城市的的GDP，就能迎來新一輪的發(fā)展嗎？

例如，城中村改造后，就能直接或間接提高就業(yè)和增加居民的收入嗎？

誠然，城市和城中村是一個巨大的容器，可是，近年來，出現(xiàn)了一個世界性的難題：

國土和城市邊界有限、人口不斷減少，在階段性大寒潮和趨勢性大收縮中，我們要去向哪里？還能看到新的未來嗎？

對此，波哥一個直白的觀點是：

當(dāng)下國內(nèi)的城中村改造，跟過去完全不一樣了。

回歸中心城區(qū)、破而后立、有效釋放優(yōu)質(zhì)土地的價值和動能、重新構(gòu)架全新的產(chǎn)城人的發(fā)展范式、從房地產(chǎn)單純的物理空間模式向借助高科技無形空間躍遷和激發(fā)更多的價值等，充分有效聚合新一輪的產(chǎn)城人的要素格局，是當(dāng)前和未來的最新需要。

譬如，最本質(zhì)的變化則是：

上一輪發(fā)展周期，有足夠的增長空間，在物理空間維度，有其客觀價值；

然而，充分填充之后，其效能衰減得很厲害，一個主要的掣肘就是，沒有那么多人了，導(dǎo)致空置率日益上升和庫存的高企等。

也即，物理空間遇到了重大的瓶頸，需要去尋找新的突破路徑。

再者，從一二三產(chǎn)業(yè)的角度來看，第一產(chǎn)業(yè)空間缺乏有效的增長性，第三產(chǎn)業(yè)，雖然可以帶來許多的價值，但是，不可能大家搞服務(wù)業(yè)吧，也有眾多的束縛。

第二產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)和低效能的制造業(yè)，扛不起新經(jīng)濟和新生活等的發(fā)展大旗，已然，如果依然在傳統(tǒng)的物理空間里面騰挪，其價值也就那樣。

因此，在有形和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)空間之范疇，快速迎來了一個靈魂性和終極型拷問：

我是誰，我將去往何方？

例外，再補充一點：

過去的制造業(yè)，基本都是制造在城市邊緣，服務(wù)和配套在城市內(nèi)；

而如今，制造業(yè)的科技含量不斷提升后，以前的模式，已經(jīng)被打破了，以研發(fā)為核心的新型制造業(yè)，變成了國際間的普遍性動作，已然大行其道了，研發(fā)、生產(chǎn)和配套，在能級和價值創(chuàng)造上，發(fā)生了巨大的變化。

在物理空間上，研發(fā)+服務(wù)，以及建筑技術(shù)的進化等，研發(fā)、服務(wù)和生產(chǎn)三大環(huán)節(jié)，在很多產(chǎn)業(yè)上，并沒有那么大的空間分割了，很多產(chǎn)業(yè)放在城市內(nèi)，并沒有什么問題了。

譬如，最近風(fēng)靡世界的Deepseek等眾多的AI產(chǎn)業(yè)，誰敢說它只是簡單的研發(fā)和服務(wù)型的第三產(chǎn)業(yè)嗎？

它驅(qū)動的是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，是一個完全以高科技為核心動力的大系統(tǒng)。

你能講它不是一個完整的制造業(yè)嗎？

一言以避之：

傳統(tǒng)的制造業(yè)，已破浪革新，再次回到了源頭和以科技為基礎(chǔ)動能的母胎中。

立足于空間和城市，訴求于產(chǎn)業(yè)和未來發(fā)展，刀刃向內(nèi)、空間內(nèi)縮、價值升級，城中村的使命和價值完全更迭，更大更深遠。

不破不立，破而后立，拆遷，必將成為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟新一輪發(fā)展和競爭中的主要發(fā)力點。

絕無例外。

理解了這些新趨勢和相關(guān)變化，你自然能看懂當(dāng)下眾多城市，為何要在城中村改造上不斷搶跑和競爭，以及在新一輪產(chǎn)業(yè)洗牌中要如何去找到自己的定位和空間等問題了。

其中，在此有必要強調(diào)一下：

很多人，把本輪城中村改造，簡單視之為去庫存、救經(jīng)濟、改善民生、城市更新問題，實際上，在波哥看樓市看來，今年的城中村改造，以及接下來的2025—2027年的城中村改造，再也不是早先的那些說法了，有了更多更深的思考和變化。

一個淺顯的道理是：

城市，是人和產(chǎn)業(yè)的聚合體。

不然，一個城市，就很快淪為一個空城和鬼城，其最后都說明一個問題——為何沒有人來？不就是沒有合理和足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，缺乏有效的吸引力和聚合力。

誰會去啊，最多是去旅游和看一下當(dāng)?shù)厝说膽K狀。

過去，有人，才有產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)在，有產(chǎn)業(yè)，才會有人。

模式，完全顛倒了；其核心邏輯，急速更迭。

城中村改造，難道你還會把它看作簡單的拆遷安置行為嗎？

又多說了幾句，不好意思，最后，波哥建議：

盡量和盡快去弄懂其中的核心變化，有效跟上時代的大節(jié)拍，改造和拆遷必將洪波涌起，也必將浪花四濺，大拆遷和大產(chǎn)業(yè)變遷時代，在2025到2027年之間，相互高度重疊，將開啟一個全新的周期。

有鑒于此，大家，盡快準(zhǔn)備好，去迎接這新一波發(fā)展紅利吧！

以上，即為本文主旨，今日，從城中村改造背后的歷史性和本源型動力的視角，來做了一些粗淺的分析，希望對大家有所幫助。

咱們下期再會。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創(chuàng)文章，其版權(quán)歸我方所有。未經(jīng)授權(quán)不得轉(zhuǎn)載，喜歡的敬請點贊和轉(zhuǎn)發(fā)為謝！