作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

波哥觀察：

從“住建局”，到“住更局”，一字之變，別有洞天！

充分折射出時代、趨勢和模式的重大嬗變。

住建局改名背后，是一場靜悄悄的“城市革命”！

近日，兩會報告繼續強調城中村和危舊房改造，皆為新一輪輪“城市革命”下的客觀見證。

01

名字一改，背后的故事可不簡單

據波哥看樓市觀察，從去年初到年中左右，廣州、武漢、成都這些大城市突然把“住房和城鄉建設局”改成了“住房和城市管理局”或者加了個“更新”倆字。

網友戲稱，“連政府部門都開始‘內卷’改名了？”

這事兒乍一看好像只是換個招牌，但其實暗藏著中國城市化進程的“大轉向”——咱們熟悉的那個“搞基建、蓋房子、賣地狂奔”的時代，可能真要畫上句號了。

以前的住建局，那可是城市里的“大管家”，管得全是“硬活兒”：修地鐵、建高樓、批樓盤、拍地皮。名字里帶著“建設”倆字，就像給自己貼了個“造城機器”的標簽。

可現在突然把“建設”換成“住房”或者“治理”，明擺著告訴大家：以后不拼速度拼規模了，得靠“繡花功夫”搞服務了。

一組數據，可以讓你看到更多的真相：

2023年全國老舊小區改造投資超2萬億元，同比激增30%；

中央明確要求“到2025年基本完成2000年前建成的老舊小區改造”；

土地出讓收入占地方財政比重從2020年的46%驟降至2023年的38%。

由此可見，“賣地蓋樓”的時代徹底終結，一場以“人本主義”和“城產人發展模式重塑”為核心的城市革命已悄然打響。

02

“野蠻生長”數十年，終于要“剎車”了？

為啥突然改名？說白了就是舊模式玩不動了。

問題1：土地財政涼了，快速告別“土地依賴癥”

以前地方領導最愛干的事兒，就是靠賣地賺錢、搞房地產開發拉GDP。

結果呢？房價漲得比工資快，年輕人買不起房，工地灰霾遮天蔽日。

現在國家一錘定音“房住不炒”，土地出讓金收入連年下滑，住建局這個“土地財政操盤手”自然得找新活兒干。

其實，大家都知道，住建局的黃金時代，與土地財政深度綁定——即通過出讓土地獲取財政收入、推動房地產開發拉動GDP增長，曾是地方發展的核心邏輯。

然而，隨著“房住不炒”政策的持續深化和土地出讓收入增速放緩，依賴土地增值的粗放模式難以為繼。

更名后，住建局的職能重心向保障性住房、城市更新、老舊小區改造傾斜。

例如，北京、上海等地加大共有產權房和公租房供給，廣州試點“房票安置”化解拆遷難題。

這一歷史性轉變，標志著城市建設從“賣地蓋樓”轉向“優化存量”，至此，土地財政的驅動模式正式退潮。

問題2：大城市病扎堆，從“野蠻生長”轉向“精細管理”

北上廣深這些超大城市，早被堵車、霧霾、看病難、上學難折磨得夠嗆；以前住建局忙著攤大餅，現在發現“攤得太大反而難收拾”。

于是新名字里加了“城市更新”“智慧管理”，意思就是別光顧著蓋樓，得把老破小小區翻新、把亂七八糟的電線桿子藏起來、讓老人小孩出門就能買到菜。

整體上看，過去數十年，中國城鎮化率從20%左右，不斷躍升至67%，但“大城市病”隨之而來：交通擁堵、環境污染、公共資源短缺等問題頻發。

住建局的更名，從建設擴量轉向更新提質，正是對這一矛盾的回應。

其中，在其相關的新職能中，“城市更新”“智慧城市”“生態宜居”成為關鍵詞。

比如，深圳將住建局調整為“深圳市住房和建設局”，新增“統籌地下空間開發”“海綿城市建設”職責；杭州則通過“城市大腦”整合交通、能源數據，提升治理效率。

更名之后，城市的競爭迎來了一個新的邏輯——從“規模擴張”轉向“質量提升”。

問題3：民生訴求升級，老百姓要的不再是“有房住”，而是“住得好”

一個新變化新趨勢是：

從“住有所居”，向“住有優居”急速轉變。

以前大家擠破頭買房，是因為“沒房住”；現在好了，40年房貸都還完了，反倒抱怨電梯太老舊、物業不作為、樓下燒烤攤太吵。

住建局更名后，開始搞“老舊小區加裝電梯”“物業費改革”“社區養老驛站”，終于聽懂老百姓的痛點是“住得舒心”而不是“有房可住”。

在這些現象和趨勢的背后，實際上揭示了以下問題：

“房子是用來住的，不是用來炒的”——這句論斷徹底改變了住建局的使命。

過去，住建局更關注房地產市場的調控與穩定；

如今，則聚焦于住房公平、居住品質、社區服務等。

在住建局更名的地方，“老舊小區加裝電梯”“物業費改革”“社區養老設施建設”“城市管網改造更新”等逐步成為各“住更局”的工作重點。

譬如，武漢在更名后推出“15分鐘生活圈”計劃，將菜市場、診所、健身設施納入社區規劃。

這種轉變，意味著政府已經從“建房者”轉變為“服務者”。

03

新名字背后，隱藏著三大硬仗

1. 部門打架？先得理順關系，以打破“九龍治水”困局

廣州把城管、園林局都并進新住建局，說是要解決“一條街被三個部門管”的扯皮問題。

可現實中呢？

“婆婆多了好辦事”的老話可不好使。

比如一個社區要裝個充電樁，得問電網公司要供電許可、找城管查違建、還得跟街道辦扯扯皮。

新名字管得了職能，管不住人的屁股，搞不好還是“換湯不換藥”。

對此，理性上的觀察是：

住建局的更名，往往伴隨著機構重組和職能的合理整合。

例如，廣州將原“城管委”“林業園林局”并入新成立的“住房和城鄉建設局”，試圖解決多頭管理問題。

然而，職能交叉仍可能導致效率低下，需警惕“換湯不換藥”的形式主義。

在行政上要有效打破“九龍治水”的困局，讓部門、職能、管控范疇的邊界更加清晰，要減少模糊地帶等情況的出現。

2. 錢從哪兒來？政府錢包不夠用了

舊改、更新、保障房哪樣不要錢？

可地方政府現在既不能像以前那樣狂賣地，又不敢大舉借債（怕被中央查賬）。

于是逼得住建局搞“花式融資”：跟房企合伙蓋長租公寓（賺租金）、發專項債券（用未來收益還錢）、甚至拉上老百姓當“股東”（REITs基金）。

這年頭連修個小區花園，都得算明白“投入產出比”。

因此，非常有必要去探索多元融資模式和路徑。

畢竟，城市更新需要巨額資金投入，而土地出讓收入減少、地方債監管趨嚴，迫使住建局尋找新路徑。

諸如，PPP模式（公私合作）、REITs（不動產信托投資基金）、社會資本引入等成為突破方向。

例如，北京海淀區通過發行專項債券改造老舊小區，引入萬科等企業參與運營。

3. 拆遷戶、開發商和政府，誰說了算？已迎來最新的變化

一個典型案例是：

杭州“釘子戶”變成了股東。

余杭區一個城中村拆遷，開發商和村民僵持不下。后來住建局搞了個“共有產權房”試點——村民用安置房面積入股，開發商負責蓋樓并承諾5年內不漲價出租。現在村民成了“房東”，每年坐收房租，開發商也省了拆遷款，雙贏局面被央視報道。

城中村改造最怕什么？

多年來國內眾多案例表面，就是“強拆”及“釘子戶”。

成都搞了個“社區議事會”，讓居民投票決定怎么改；北京用“共有產權房”讓原住民變成“股東”。

可現實中呢？

錢少的時候，開發商和拆遷戶掐架；錢多的時候，政府又怕搞成“房地產盛宴”。

新住更局的難題就是：既要保民生，又要防資本投機，還得讓城市“長高長壯”。

所以，例如，為了解決這一主要矛盾，去年10月，住建部舊重新優化了城中村改造方面的政策，提出了“一項目兩成熟方案”的新模式——拆遷安置方案要成熟+項目財務運作要成熟，事實上就充分考慮了過去的問題，在城市更新上，要以民生為重，更強調政府在其中的合理行為。

以前，在“建設時代”，主要依賴于開發商和市場化的方式，在當前趨勢大轉變的階段，基本都失靈了，眾多開發商不斷下墜自顧不暇，資金量大+長周期+去化不理想等癥結，開發商已經快速被邊緣化。

更新模式，急速轉換為“政府做地為主+社會資本和民眾參與為輔”的范式，實際上也是對過去模式的一次大矯正和優化。

有鑒于此，據波哥看樓市觀察，這些變化的背后，其本質實則是一場新的社會利益再平衡再分配的問題。

因為，城中村改造、拆遷補償等問題始終牽動公眾神經。

住建局若想實現“善治”，需在政府、開發商、居民之間找到平衡點，這也是住建局更名之中的一大核心原因。

故而，不是簡單的誰說了算的問題，而是新一輪利益和價值再設計再構架的問題。

04

據波哥看樓市觀察，2024年多地“住建局”更名為“住更局”這場大戲，表面上看似只是部門名稱調整，實則是中國城市化進程的“成人禮”、也是一場歷史性的“城市革命”，更是中國城市化進程的里程碑——它宣告了一個以高速增長為目標的“建設時代”的終結，也預示著以人民福祉為核心的新的基于“精細化治理時代”的開啟。

該變化的背后，也充分折射出了其他不同角度的更迭。

例如，住建局的更名為住更局，本質上是一場權力從“土地”向“人”、從“開發商”向“居民”的轉移。

其中的變化，可以從兩種時代的“靈魂拷問”中，獲得一些新的認知——

建設時代之問：“造了多少高樓，拆了多少家園？”

更新時代之問：“如何讓老人拄著拐杖也能逛遍城市？”

我們認為，未來的城市建設，將不再追求高樓大廈的“視覺盛宴”，而是回歸“以人為本”的本質——讓住房可負擔、讓社區有溫度、讓城市有靈魂。

總而言之：

當“鋼筋水泥”逐漸隱退幕后，“人情溫度”能否真正成為城市的新底色，或許才是這場靜默革命最值得關注的答案；

當“住建局”逐漸淡出歷史舞臺，其留下的不僅是名稱的更迭，更是對“發展為了誰”這一終極命題的深刻反思。

本文為「波哥看樓市」（ID：bgkls2023）原創文章，其版權歸我方所有。未經授權不得轉載，喜歡的敬請點贊和轉發為謝！