文/鄧浩志

廣州樓盤使用率從80%到140%的秘密

最近，廣州推出的所有樓盤都宣稱使用率超過100%，雖然都說是新規(guī)產(chǎn)品了，但差距還是比較大的，有說是110%、120%，也有說是130%甚至140%使用率的。既然都是新規(guī)產(chǎn)品，為什么有的樓盤“偷面積”多，而有的樓盤“偷面積”少呢？這既是設(shè)計(jì)上的區(qū)別，更有可能是宣傳口徑上的差別。今天就給大家科普一下。

目前“公攤”這個(gè)詞有幾個(gè)概念：

1. 公示的公攤面積。即按政府要求和算法計(jì)算的公攤比例，公攤范圍包括大堂、走廊、消防通道、電梯前室等。按這個(gè)算法，高層使用率在80%上下，小高層會(huì)高一點(diǎn)，但基本不會(huì)超過90%。
2. 開發(fā)商宣傳的公攤面積。這就是所謂的第四代住宅聲稱的“零公攤”，甚至“負(fù)公攤”，超100%使用率的房子。這是套內(nèi)可使用面積和建筑面積之間的比值。注意，大堂、走廊、走火通道、電梯前室這些公攤部分仍然存在。只不過陽臺(tái)、花池、飄窗臺(tái)這些“偷面積”擴(kuò)大了套內(nèi)使用面積而已。
3. 開發(fā)商口中的使用率也有差別。有些開發(fā)商只算套內(nèi)的使用率，即關(guān)門后可使用空間和建筑面積的比值。但有些開發(fā)商會(huì)把門外的部分空間也計(jì)算在內(nèi)，比如部分電梯前室和走廊，由于基本不會(huì)由其他業(yè)主使用，銷售人員會(huì)說這里可以放鞋柜、屏風(fēng)等，宣傳口徑上會(huì)把這些門外的空間也算在“使用率”當(dāng)中。再比如飄窗臺(tái)到底算不算入使用率中，各個(gè)樓盤也存在口徑上的差異。如果飄窗臺(tái)可以拆除的，基本都算作使用率擴(kuò)大；如果不能拆除的，有些樓盤算，有些不算。

所以總的來說，目前樓盤使用率差別很大，就廣州而言，從80%到140%都有。但這些都是銷售口徑而已，標(biāo)準(zhǔn)各不相同。如果按統(tǒng)一的建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，那基本都一樣，都是80%上下。

至于到底實(shí)用不實(shí)用，關(guān)鍵看的是“報(bào)規(guī)”的時(shí)間和開發(fā)商。以廣州為例，建筑規(guī)范中關(guān)于陽臺(tái)這種半敞開空間占比近期調(diào)整了3次。理論上越遲報(bào)規(guī)的產(chǎn)品，使用率越高，但也有一個(gè)特定時(shí)期，曾短暫允許陽臺(tái)占比達(dá)到25%，但后來又回到20%。另外，如果是廣州市屬企業(yè)的幾家大房企，他們的使用率總是比市場上同時(shí)期的其他房企要高一點(diǎn)，近些年一直如此。

廣州推出配售型保障房，成為國內(nèi)第一個(gè)推出配售型保障房的一線城市

首批推出的兩個(gè)項(xiàng)目分別位于蘿崗和白云區(qū)，銷售基準(zhǔn)價(jià)分別為15800元/平方米和17300元/平方米，都是地鐵盤，數(shù)量分別為936套和400套，全部為現(xiàn)房。配售型保障房是面向本市戶籍住房困難家庭和各類引進(jìn)人才等工薪收入群體銷售的保障性住房，實(shí)施封閉管理，禁止變更為商品房流入市場，出售價(jià)格（面向符合條件的申購者）不得高于原購房價(jià)格，回購價(jià)格（面向建設(shè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)）按照原購房價(jià)格每年扣減1%計(jì)算。

這個(gè)事情比較受關(guān)注，談幾點(diǎn)看法：

1. 這次兩個(gè)項(xiàng)目素質(zhì)都非常高，分別位于白云和蘿崗非常核心的地段，非常繁華。周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套都完善，旁邊就是地鐵站，交通極為便利。而且都是現(xiàn)房，幾乎沒有風(fēng)險(xiǎn)，想買的人肯定不少。
2. 價(jià)格不高，目前兩個(gè)項(xiàng)目售價(jià)都在1萬多一平，基本是附近在售商品房價(jià)格的一半左右。性價(jià)比很高。
3. 這兩個(gè)項(xiàng)目是目前一線城市當(dāng)中第一個(gè)推出的類似項(xiàng)目，具有示范效應(yīng)。其他城市會(huì)不會(huì)效仿？什么時(shí)候推出？都值得期待。而對(duì)于廣州而言，這類配售型保障房將對(duì)降低在廣州的生活成本、吸引人才等方面起到積極作用。

最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，這類型項(xiàng)目暫時(shí)不會(huì)對(duì)商品房市場產(chǎn)生影響。因?yàn)檫@類型房源完全立足于居住，不能以市場化方式交易，只能在特定領(lǐng)域流通，也不能以市場價(jià)格進(jìn)行交易，也就是不能從中賺錢。所以和商品房差異還是很大的。