文/鄧浩志

樓市復(fù)蘇進(jìn)程為何突然中斷？

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年4月第一周（3月31日—4月6日）廣州新房網(wǎng)簽環(huán)比下降了9%，4月第二周（4月7日—14日）新房網(wǎng)簽環(huán)比繼續(xù)下滑了10%。兩周疊加，4月樓市環(huán)比成交量降幅接近20%，降溫非常明顯。從影響因素上看，4月第一周是清明假期，屬于傳統(tǒng)購(gòu)房淡季；第二周廣州又遭遇強(qiáng)對(duì)流天氣，這些因素都對(duì)樓市產(chǎn)生了影響。

但如果我們把新房網(wǎng)簽量往前追溯，這輪樓市降溫是從3月春季小陽(yáng)春行情見頂之后就開始，并一路下滑。并非單純的偶然性因素導(dǎo)致的結(jié)果。另一方面，樓市降溫并不止廣州一地。我拿到的國(guó)內(nèi)大城市周度成交數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)主要大城市樓市上周出現(xiàn)了成交量環(huán)比大幅下滑30%的情況，前一周則下滑了8%。來訪數(shù)量上周環(huán)比下滑了接近20%，上上周則環(huán)比下滑8%左右。這進(jìn)一步說明最近廣州樓市的下滑不是特例，也不是天氣等偶發(fā)因素影響的結(jié)果。過了清明節(jié)，市場(chǎng)突然加速下滑。目前來看，唯一能解釋最近樓市突然全國(guó)全面降溫的原因只有一個(gè)。

貿(mào)易摩擦

貿(mào)易摩擦對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是重大且全面的，這里就不作詳細(xì)分析，我們單看房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，尤其是東南沿海城市，出口依賴度較高。例如，深圳2024年出口額占GDP比重為76.4%，寧波為52.1%，蘇州為61%，上海為33.7%。在出口業(yè)務(wù)中，直接出口歐美或通過東南沿海轉(zhuǎn)口美國(guó)的比例非常高。如果少了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，對(duì)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的影響可想而知。當(dāng)然，目前形勢(shì)處于發(fā)展和變化之中，最終結(jié)果仍未可知。但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的焦慮情緒，進(jìn)而促使部分家庭壓縮了消費(fèi)和投資。房產(chǎn)購(gòu)置或投資，是普通家庭金額最大的支出。現(xiàn)階段，“等等看”成為更多家庭的主動(dòng)選擇。而樓市的復(fù)蘇，也由此被打斷了。

可以考慮取消非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)了

近日，安徽貸款政策取消非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)關(guān)注。以往，普通和非普通住宅在交易稅費(fèi)、貸款額度、首付比例，甚至備案價(jià)格上都有明顯差距。當(dāng)時(shí)的想法是：一是希望多征收些“有錢人”購(gòu)房的稅費(fèi)，調(diào)節(jié)一下財(cái)富分配；二是希望壓低高價(jià)物業(yè)的成交比例，讓城市房?jī)r(jià)均價(jià)“顯得”低一點(diǎn)。但時(shí)代變了，市場(chǎng)背景變了，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行加上貿(mào)易摩擦對(duì)經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的沖擊，都讓我們反思過去的政策，必須適時(shí)調(diào)整目標(biāo)和方式。

首先值得強(qiáng)調(diào)的是，限制高價(jià)物業(yè)交易，甚至限制高價(jià)物業(yè)的價(jià)格已經(jīng)被反復(fù)詬病。一是詬病房?jī)r(jià)被平均，貌似低了，實(shí)際是數(shù)字游戲；二是詬病限制高端物業(yè)價(jià)格銷售，實(shí)際上等于補(bǔ)貼有錢人，這是完全不合理的做法。因此，取消針對(duì)高價(jià)物業(yè)一系列不合理的政策，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)的關(guān)鍵。在這方面，各地方最近兩年已經(jīng)做得較多，但仍需繼續(xù)推進(jìn)。

其次，當(dāng)下消費(fèi)市場(chǎng)低迷，既有心理預(yù)期不佳導(dǎo)致的不敢消費(fèi)，也有實(shí)際消費(fèi)能力不足導(dǎo)致的沒錢消費(fèi)。因此，現(xiàn)階段如何刺激有錢人消費(fèi)至關(guān)重要。對(duì)于高收入群體，買房是他們真正的大宗消費(fèi)。能夠解除對(duì)豪宅產(chǎn)品交易的部分限制，無疑是刺激交易的關(guān)鍵，也是下一階段刺激樓市需求的新發(fā)力點(diǎn)。