文｜鄧浩志

昨天我們談到，進入4月份之后，全國樓市突然再次大幅降溫。這和近期不斷升溫的全球關稅戰有直接關聯。如果關稅戰對樓市已經產生了具體影響，接下來樓市又會往怎樣的發展呢？我認為這個問題回答有很大難度，難就難在它不取決于樓市自身的問題，而取決于關稅戰的發展，而川總的政策又是沒譜的，說話也是不算話的。所以我們嘗試推演幾種可能性。

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預測未來3個月左右，房地產市場乃至外貿形勢，甚至整個經濟領域可能都會進入觀望期，在不確定性沒有消除之前是不適宜布局的，任何出手都會更加謹慎。房地產市場也不會例外，所以樓市和土地市場大概率會出現一個階段性的、短期的降溫周期。之后情況可能會逐步明朗起來。而不同情況，不同結局，可能會導致房地產政策會發生變化，房地產市場也會發生變化。

我認為大致有三種可能：

第一種，雙方徹底封鎖，徹底脫鉤，連轉口貿易也受到較大沖擊。這是最糟糕的結果，代價肯定也是沉重的，雙方的經濟都會受到重創。任何大招，比如量化寬松貨幣政策，強力刺激房地產等等，可能都不會太好使，頂多只能放緩下滑的幅度和速度。在這種情況下，房地產成交量可能會回到去年1—3季度的水平。房價，包括大城市房價，可能還會進一步下滑一個臺階。我對多個人工智能平臺都提問了，它們認為這種可能性存在，但概率很小，因為美國可能會先頂不住。

第二種，邊打邊談，美方有豁免的范圍，我方也會精準反擊，影響雖然有，但不至于全面脫鉤，但全球供應鏈將重塑，影響也是長遠的。根據人工智能平臺的預期，這種可能性較高。這種情況下，房地產將承擔穩經濟的主要任務。勢必有更多利好政策推出，甚至有鼓勵不動產投資的可能。大水漫灌也不足為奇，這能讓更多的資金流入樓市和其他領域。這時候的樓市總體上應該能企穩，但市場分化會進一步分化。以往分化存在大城市和小城市之間。未來進一步分化則以這座城市經濟外貿依存度，或者出口產品對美依存度進行分化。而且，由于全球供應鏈出現重構，某些城市的特定優勢可能不再，不排除會因此陷入經濟上的中期下滑，繼而影響樓市和房價。

第三種，美國實際妥協，川總只是嘴上拿回點顏面，基本又回到目前的狀態。但人工智能預測，哪怕就算川總崩了，換其他人上臺，新的貿易框架也未必回到互利狀態。所以這個可能性也比較低。

所以總的來說，中國外貿形勢或加快重塑。而房地產市場，尤其是各個城市的基本競爭力將發生根本性的轉變。由此也影響著房地產市場，和這座城市房價未來的漲跌預期。