重磅！海安擬出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，規(guī)范小區(qū)公共收益管理。

日前，海安市城管局發(fā)布了關(guān)于公開(kāi)征求《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)海安市住宅小區(qū)公共收益管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》征求意見(jiàn)的通知，進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)公共收益的歸集、使用和管理，充分保障業(yè)主合法權(quán)益。

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)海安市住宅小區(qū)公共收益管理

的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）

為進(jìn)一步規(guī)范我市住宅小區(qū)公共收益的歸集、使用和管理，充分保障業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和《海安市小區(qū)重大事項(xiàng)報(bào)告制度》的規(guī)定，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)公共收益管理提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。

一、公共收益的基本性質(zhì)

（一）公共收益來(lái)源

公共收益是指利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共有部分開(kāi)展生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、租賃等活動(dòng)所獲取的收入扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后獲得的收益。主要包括：

1.利用全體業(yè)主共有的公建配套用房或者場(chǎng)地的租賃收入，如物業(yè)用房的租賃收入等；

2.利用共有部分的經(jīng)營(yíng)收入，如利用全體業(yè)主共有的部位所得的經(jīng)營(yíng)收入；利用住宅小區(qū)的出入口或者大門(mén)、樓道、電梯、道閘等所得的廣告收入；利用公共場(chǎng)地、公共道路停放車(chē)輛收取的場(chǎng)地使用費(fèi)；利用公共場(chǎng)地?cái)[攤、引進(jìn)自助售賣(mài)機(jī)或快遞柜收取的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等；

3.其他依法屬于全體業(yè)主的收入，如相關(guān)單位支付的違約金、賠償金等；公共收益孳息收入等。

（二）公共收益權(quán)屬

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

（三）公共收益用途

公共收益主要用于補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需求。

《物業(yè)服務(wù)合同》中約定的屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)的維修范圍，不得在公共收益中列支。

二、公共收益的管理單位

（一）業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)業(yè)委會(huì)）成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》《臨時(shí)管理規(guī)約》相關(guān)約定，在征求業(yè)主意見(jiàn)后，與公共收益相關(guān)方簽訂合作協(xié)議，作為公共收益管理單位。

（二）業(yè)委會(huì)成立后，原則上由業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后，與公共收益相關(guān)方簽訂合作協(xié)議，自行管理公共收益，作為公共收益管理單位。也可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，繼續(xù)作為公共收益管理單位。

（三）公共收益相關(guān)的合作協(xié)議一般不超過(guò)5年，確需超過(guò)5年的，由業(yè)主共同決定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。

（四）業(yè)委會(huì)首次成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在業(yè)委會(huì)成立之日起十日內(nèi)，向業(yè)委會(huì)移交公共收益的相應(yīng)資料。

業(yè)委會(huì)屆滿或終止時(shí)，業(yè)委會(huì)應(yīng)在屆滿或終止之日起十日內(nèi)，向新一屆業(yè)委會(huì)或居（村）民委員會(huì)移交公共收益相應(yīng)的資料。

三、公共收益的賬戶管理

（一）公共收益賬戶的開(kāi)立

1.各區(qū)管委會(huì)、各鎮(zhèn)人民政府、各街道辦事處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)屬地政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)公共收益管理單位以住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝婚_(kāi)設(shè)獨(dú)立的公共收益共管賬戶。

2.本指導(dǎo)意見(jiàn)實(shí)施前，已以業(yè)委會(huì)的名義在銀行開(kāi)設(shè)的專(zhuān)門(mén)賬戶的，應(yīng)當(dāng)在屬地政府指導(dǎo)下轉(zhuǎn)為公共收益共管賬戶。

3.公共收益共管賬戶不得以個(gè)人或者非公共收益管理單位的其他組織名義開(kāi)立。

公共收益共管賬戶禁止開(kāi)通網(wǎng)上銀行等電子支付渠道。公共收益管理單位銀行結(jié)算賬戶的預(yù)留簽章應(yīng)當(dāng)與公共收益管理單位名稱(chēng)一致。

4.業(yè)委會(huì)屆滿或終止的，業(yè)委會(huì)應(yīng)將印章、憑證等資料移交給居（村）民委員會(huì)；新一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生之前，公共收益由居（村）民委員會(huì)代為管理。

（二）公共收益的入賬

1.本指導(dǎo)意見(jiàn)實(shí)施前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為管理的公共收益，屬地政府應(yīng)指導(dǎo)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確認(rèn)后，劃轉(zhuǎn)至公共收益共管賬戶。

2.本指導(dǎo)意見(jiàn)實(shí)施后，業(yè)委會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將公共收益存入共管賬戶。

業(yè)委會(huì)成立后，由業(yè)委會(huì)自行管理公共收益的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將公共收益轉(zhuǎn)至以業(yè)委會(huì)名義開(kāi)設(shè)的共管賬戶，同時(shí)注銷(xiāo)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)的共管賬戶。

3.公共收益項(xiàng)目涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的，公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)在扣除物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)成本后，及時(shí)將公共收益交存至共管賬戶。不能及時(shí)交存至公共賬戶的，于每季度第一個(gè)月底前，將上一季度的公共收益交存至共管賬戶。

四、公共收益的使用

根據(jù)《海安市小區(qū)重大事項(xiàng)報(bào)告制度》，公共收益管理單位在公共收益使用前后，應(yīng)當(dāng)向社區(qū)（村）黨組織報(bào)告。

（一）使用管理

業(yè)委會(huì)成立前，按照《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將公共收益按年度補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。公共收益用于代理記賬和審計(jì)、律師代理、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等支出時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定公共收益使用方案，按照重大事項(xiàng)報(bào)告制度要求，提前向社區(qū)（村）黨組織報(bào)告使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主公共收益資金用途、預(yù)算、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間安排、監(jiān)督方式以及是否需要審計(jì)審價(jià)等內(nèi)容。使用前應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條進(jìn)行表決，表決通過(guò)后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。

業(yè)委會(huì)成立后，單項(xiàng)金額1萬(wàn)元（含）以下或年度累計(jì)金額5萬(wàn)元（含）以下的使用額度（小額零星），可以通過(guò)住宅小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約進(jìn)行約定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，授權(quán)當(dāng)屆業(yè)委會(huì)在年內(nèi)組織實(shí)施。不在授權(quán)額度范圍內(nèi)的使用事項(xiàng)（大額突發(fā)），由業(yè)委會(huì)制定公共收益使用方案，提交全體或相關(guān)業(yè)主，按照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十八條進(jìn)行表決，表決通過(guò)后由業(yè)委會(huì)或業(yè)委會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。按照重大事項(xiàng)報(bào)告制度要求，業(yè)委會(huì)在公共收益使用前后，應(yīng)當(dāng)向社區(qū)（村）黨組織報(bào)告。

鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)實(shí)際使用情況，結(jié)合業(yè)主的意見(jiàn)建議，制定住宅小區(qū)公共收益年度使用計(jì)劃，并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決。

（二）招標(biāo)管理

單項(xiàng)公共收益使用金額1萬(wàn)元（含）以上5萬(wàn)元以下的，公共收益管理單位可邀請(qǐng)招標(biāo)確定實(shí)施單位；單項(xiàng)公共收益使用金額超過(guò)5萬(wàn)元（含）的，須公開(kāi)招投標(biāo)確定實(shí)施單位。

按照重大事項(xiàng)報(bào)告制度要求，公共收益管理單位在公共收益使用項(xiàng)目招標(biāo)前后，應(yīng)當(dāng)向社區(qū)（村）黨組織報(bào)告。

公共收益使用項(xiàng)目需要進(jìn)行招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)在區(qū)鎮(zhèn)公共資源交易中心進(jìn)行招標(biāo)。

（三）支付管理

公共收益使用項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，公共收益管理單位應(yīng)收集整理相關(guān)支付材料（包含支付單），按照重大事項(xiàng)報(bào)告制度要求，填寫(xiě)《海安市小區(qū)重大事項(xiàng)報(bào)告單》，加蓋印章后，書(shū)面提交社區(qū)（村）黨組織。

資金撥付前，應(yīng)由公共收益管理單位、居（村）民委員會(huì)雙方確認(rèn)。

五、公共收益的公示

公共收益管理單位應(yīng)當(dāng)每半年與銀行核對(duì)公共收益賬目，根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)《住宅小區(qū)公共收益公示表》，加蓋印章后，分別在住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)辦公場(chǎng)所、公告欄、電梯轎廂、小區(qū)及樓棟出入口等醒目位置張貼公示，并按要求在“海安市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金服務(wù)平臺(tái)”予以公示。

每年2月1日前公示上一年度公共收益賬目情況，每年8月1日前公示當(dāng)年上半年公共收益賬目情況。涉及到審計(jì)的，公示日期可適當(dāng)順延，在審計(jì)結(jié)束后及時(shí)公示。公示期不少于60天。

相關(guān)公示材料應(yīng)當(dāng)留存?zhèn)洳椋瑯I(yè)主對(duì)公共收益賬目有異議的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公共收益管理單位提出，公共收益管理單位應(yīng)予以答復(fù)。業(yè)主對(duì)答復(fù)仍有異議的，屬地政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)處理。

六、公共收益的審計(jì)

（一）離任審計(jì)

業(yè)主大會(huì)可授權(quán)業(yè)委會(huì)委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。首屆業(yè)委會(huì)成立后，建議對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管期間公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。業(yè)委會(huì)屆滿或終止，以及業(yè)委會(huì)主要負(fù)責(zé)人離職時(shí)，建議對(duì)業(yè)委會(huì)任期內(nèi)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

離任審計(jì)經(jīng)費(fèi)從所審計(jì)的住宅小區(qū)公共收益中支出。

（二）異議審計(jì)

經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名向?qū)俚卣岢鰰?shū)面異議要求審計(jì)的，屬地政府另行組織審計(jì)。

審計(jì)費(fèi)用由聯(lián)名業(yè)主先行墊付。審計(jì)結(jié)果異議成立的，審計(jì)費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)；審計(jì)結(jié)果異議不成立的，審計(jì)費(fèi)用由聯(lián)名業(yè)主共同承擔(dān)。

（三）日常審計(jì)

屬地政府可對(duì)轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)以“每年20%，5年全覆蓋”制定日常審計(jì)計(jì)劃，并按計(jì)劃委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

以上審計(jì)結(jié)束后，公共收益管理單位應(yīng)及時(shí)將審計(jì)報(bào)告和整改情況在住宅小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示。

七、監(jiān)督管理

公共收益的獲取應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的規(guī)定，不得擅自改變房屋及設(shè)施設(shè)備的用途，不得妨礙業(yè)主和使用人正常使用物業(yè)，不得影響物業(yè)使用安全。

公共收益的管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平公開(kāi)、專(zhuān)戶存儲(chǔ)、業(yè)主共有、共同決策、政府監(jiān)督的原則。任何單位、個(gè)人不得非法侵占、處分或者挪用公共收益。

市城市管理局負(fù)責(zé)指導(dǎo)和協(xié)助屬地政府開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)公共收益相關(guān)管理工作。

屬地政府具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)公共收益管理工作的日常監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)公共收益管理單位的監(jiān)督和指導(dǎo)，做好公共收益管理銀行開(kāi)戶工作，督促公共收益管理單位規(guī)范公共收益管理行為，調(diào)處公共收益管理、使用環(huán)節(jié)產(chǎn)生的糾紛，指導(dǎo)公共收益管理單位做好交接工作。

居（村）民委員會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)助、配合屬地政府做好公共收益管理的相關(guān)工作，履行業(yè)委會(huì)缺失期間公共收益代為管理職責(zé)。

挪用、侵占公共收益的，由市城市管理局、屬地政府根據(jù)《南通市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)予以處理，涉及違法犯罪的依法移送司法機(jī)關(guān)處置。

八、其他

1.非住宅物業(yè)公共收益的使用和管理，可以參照本意見(jiàn)執(zhí)行。

2.鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將公共收益相關(guān)的運(yùn)營(yíng)成本一同納入公共收益共管賬戶監(jiān)管，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供運(yùn)行成本相關(guān)依據(jù)，經(jīng)由業(yè)委會(huì)審核確認(rèn)后支取。

3.鼓勵(lì)業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，提出履約保證金和品質(zhì)提升金相關(guān)內(nèi)容，并將履約保證金和品質(zhì)提升金納入公共收益共管賬戶監(jiān)管。

4.本指導(dǎo)意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。

以往，小區(qū)公共收益這筆資金具體數(shù)額多少、日常是如何管理使用的，很多業(yè)主不太清楚，其中很大一部分原因在于，很多小區(qū)的公共收益收支不公開(kāi)、不透明，一度成了業(yè)主眼中的“糊涂賬”。

小區(qū)如何管好“錢(qián)袋子”，公開(kāi)“賬本子”?近幾年，南通市區(qū)有不少小區(qū)業(yè)委會(huì)開(kāi)始發(fā)力，為業(yè)主們爭(zhēng)取到了公共收益，給業(yè)主發(fā)錢(qián)。如中海碧林灣、綠城玉蘭公寓、華強(qiáng)城、尚海灣、尚海城等，讓周邊業(yè)主羨慕不已！

今天上午開(kāi)始，市北板塊的中海碧林灣小區(qū)業(yè)委會(huì)將公共收益以現(xiàn)金的形式，直接發(fā)放給每一位業(yè)主。據(jù)悉小區(qū)共5362戶，加上南北商鋪138戶，共計(jì)5500戶，每戶400元，合計(jì)支出220萬(wàn)。

今年2月22日上午，位于南通北大街板塊的熱門(mén)小區(qū)華強(qiáng)城開(kāi)啟了發(fā)錢(qián)模式，此次公共收益分紅惠及小區(qū)7832戶業(yè)主，按照每戶200元的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行派發(fā)，讓每一位業(yè)主都真切地享受到這份實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)紅利。

2024年12月7日至8日，崇川區(qū)文峰街道綠城玉蘭公寓也組織了一場(chǎng)小區(qū)公共收益福利發(fā)放活動(dòng)，每戶業(yè)主可領(lǐng)200元，這些公共收益主要源于小區(qū)公共區(qū)域停車(chē)費(fèi)、廣告等。。

2024年9月，經(jīng)尚海灣第二屆業(yè)主委員會(huì)提議，提請(qǐng)業(yè)主代表大會(huì)通過(guò)，小區(qū)現(xiàn)拿出部分公共收益對(duì)業(yè)主進(jìn)行分紅，每戶可領(lǐng)取200元現(xiàn)金。

越來(lái)約多的小區(qū)，正在加入發(fā)錢(qián)的行列。

按照我國(guó)民法典規(guī)定，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主所有”。

因此小區(qū)物業(yè)、業(yè)委會(huì)拿出公共收益盈余給業(yè)主發(fā)放，不應(yīng)該是一件稀罕事。

希望更多地區(qū)能夠規(guī)范小區(qū)公共收益的管理，讓物業(yè)的運(yùn)行處在“監(jiān)督的陽(yáng)光”之下。

你們小區(qū)有分過(guò)錢(qián)嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。

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