北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問。目前在名流花園有一套兩居，出租中，在木樨園有個小兩居自住，計劃今年或者明年要小孩。現住的房子肯定不夠住，應該可以把孩子的戶口落在東城景泰。

目前的想法：

1、北七家的房子賣掉，在木樨園附近買個三居，但是又覺得現在北七家的房子是低點，后續可能會建17支，附近的山姆也在建，后續會不會漲一些。

2、北七家房子不動，在現住的小區暫時租一個，等后續行情好的時候再置換，但是也面臨著，行情好了，是不是要買的房子價格也漲了的問題。

3、北七家房子不動，在現住小區再買個小兩居。請您幫忙給點建議哈。總之，是要住在木樨園或者宋家莊附近的，以后孩子景泰上學也方便些。

A：

1、17支是有可能，但什么時候開工和通車啊？我看到的是還在規劃中，就算獲批，至少也是幾年后的事兒了。這別問中介，還是看官方消息吧。

另外多說一句，地鐵在北京屬于必須的配套，沒有的話減分，但有了的話也不加分。尤其是板塊內或周邊已經有了線路的，在開通屬于錦上添花，但達不到雪中送炭的效果。

這參考之前的各條線路吧，能拉動房價的幾乎沒有。另外參考現在北七家的地鐵沿線吧，看哪個小區的房價被拉動了？也不能說沒效果，但利好的都是品質高的次新房。畢竟很少有人愿意多掏錢到郊區買老房的，告訴他們能做地鐵+也未必愿意加價。超市更是如此了，沒人太在乎的，更沒人為了逛山姆而買套房。

2、房子是用來住的，是否租房看自己的感受，這沒標準。您這想法對，等行情好的時候再置換未必能占便宜。畢竟是郊區，就算有行情，傳導排序也必定靠后，老房更靠后。

所以到時候有可能是得等到行情末期再置換了，否則有可能賣掉還沒輪到的，去換已經漲完了的。但也要小心，畢竟賣房買房都是需要時間的，那如果在行情末期置換，有可能會趕上政策打壓。

3、北七家的不動，那如果租金劃算就留著唄。不過多說一句，在這種地段兒如果租金收益率挺好，那就說明是價格走勢不強，漲的慢才顯的租金高的。

名流花園的價格走勢在早期還可以，有點兒落后但不多。只是近十多年來明顯走弱了，否則均價至少在4萬以上才算勉強，同時期同等價格的現在凈是5/6萬起步的，更高的都不少呢。

主要原因除了地段兒，跟小區的定位和戶型也有關。戶型大的老房，在全北京多數小區都走弱，在這種地段兒更屬于錯配，所以不太受追捧了。

4、現住的小區是哪個啊？這我猜不著。簡單說吧，南三環沿線在之前也一直不太強，所以才有了南三北五的說法。早期的“北五”包括名流，但現在的名流不好算進去了。

近些年南三環南四環一直在整改，效果不錯，又有了商貿新區的規劃，所以利好了品質相對高的小區。比如木樨園的珠江駿景，在之前的十多年因為小區有點兒亂，價格明顯走弱。但這幾年不錯，至少是沒走弱。也就是說，周邊的次新宜居小區價格走勢轉好，但老小區還沒什么變化，看后期的整改效果吧。

5、簡單就這情況，我沒有明確建議，看您自己的判斷吧。如果是我，在住不上北七家這套房的情況下，那就不留著了，各項都不算占優。至于換在哪兒看具體的小區和房源吧，先定了方案再說。

僅供參考。

二

Q:

請問，我兒子面臨小升初，想賣掉現在東三環**宿舍的房子換到東城，能增加預算到400萬，請問有可能買到小兩居嗎？實在不行就貸100萬買500萬的，您建議買哪里的？對房子沒過分的要求，能住下一家三口就行，最好沒有溢價。

A：

1、“面臨”小升初，是說今年就要升初中嗎？那現在可已經是4月中了，而東城區每年辦理跨區升學的時間是5月10日前后，還最多一個月，時間可相當緊張了。

這一個月之內，要完成房子掛牌+看房砍價+賣房過戶的手續，同時要完成選擇學區+找房看房+簽約付款過戶+遷戶口等一系列工作。即便雙方都是全款，那都非常的緊張，如果有貸款的那就肯定來不及了。

所以考慮好吧，讓中介幫忙計算好時間，千萬別因為意外給耽誤了。如果時間非常緊張那就別折騰了，估計誰也不敢保證。

2、東城400萬的小兩居，那一般就看永外唄。以5/60平的為主吧，單價7萬左右的，能買到。但考慮好，這學區不算太強，被派入弱校的可能性大。比如50中分校，之前一直是東城最弱排名，還不如朝陽的部分中學呢。現在雖然歸了匯文，但誰也說不好是否能提升。

3、如果是今年升初中，那就甭貸款了，肯定來不及。如果不是今年，那就甭著急，過了五月份信息采集再看房也不晚，或許還能降點兒溢價呢。

500萬看看龍體或東崇前的學區吧，排名都比天永強。都能買到小兩居，但也肯定都有溢價，而且還不太低呢。就因為這總價不算高，所以感興趣的家庭多，也就抬高了溢價率。

僅供參考。

三

Q:

請問，自己目前沒有房，老大因為在集體戶，還可以運作zb。二孩目前戶口無法落在集體戶（落在單位的朝陽的宿舍）。所以考慮是否要買房，如果暫時不考慮二孩上學的事，就想買個在東城居住屬性強的。如果要兼顧二孩的上學，就還要考慮學區的事，因為不知道5年后，還能否運作zb。

就老大而言，因為集體戶，所以確實是無論是否在東城有房，目前都有條件去運作zb（只是有可能，沒有說一定可以）。

A：

1、考慮是否買房？那單位的政保是哪種性質的？既然不要求必須在東城有房，而且還有景山的選項，那就是很強的大政保了。

如果是這樣，那其實在東城買帶學位的就沒什么意義了。因為景山沒有學區房，買在其他片區沒用。而既然是有景山，那肯定是第一批次，即便派入其他學校也不會差，買不買房的也就沒意義了。而如果動用房籍了，那這政保就等于浪費了，所以東城學區房對上學意義不大，就是個自住。

2、如果確定只要居住屬性強的，那就是50年公寓，目前的性價比已經達到歷史最高。但這種房的劣勢也明顯，流動性弱，而且有隱形風險，優勢就是自住方面，或者是收租金。所以對這種房的常規建議是要么就別買，買了也就輕易別賣了，不好出手+稅費高。

3、二寶的事兒我建議到時候再看吧。因為看樣子你們的政保不是定向的，所以不能確定學校。那就算二寶到時候也能運作政保，如果不能在臨近的學校，接送也是麻煩事兒，就算是這會兒準備了，到時候也未必用的上。

而如果說不考慮政保，只考慮用房子來對口學校，那這會兒買房早了點兒，考慮好利弊。反正這會兒仍然算高峰期，溢價雖然降了點兒但也不多，大多數仍然在25%左右吧，居住的性價比也就降低了這比例。而五年后上學呢，到時候如果沒有政策支撐，溢價部分有可能受影響。以800來說就是200萬左右的溢價，哪怕只影響一部分，都頂上好幾年的房租了。

4、簡單就是這種情況，我沒明確的建議，以上的因素供參考吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，我把順義的房子賣了，預算600w左右，考慮2居室，主要是保值，好變現，好出租。有推薦在新街口、小西天買個2居小戶型的，有推薦麗澤板塊的，有推薦北面奧體次新房的。資金有限，還煩請章老師，麻煩推薦幾個小區。

A：

1、600萬預算的兩居，那新街口和小西天的可都是學區房，都包含學區溢價的，考慮好再買。畢竟現在是入學高峰的最后一年了，判斷好明年之后的政策是否支持？

如果都是海淀的，那平均溢價率倒不算高，因為學區排名不太強。但600萬總價在這里又不算太高，溢價率就不會太低。所以看房的時候一房一議吧，自己計算一下租售比，盡量選溢價低的。這樣保值的風險才小，居住的性價比才高。

好變現無所謂，只要出手時要價不高就都不難。不過如果是老房的話那流動性就都不太強，這本身就是老房的劣勢，包括行情時期的傳導順位都靠后，別期望值太高。

好出租也好辦，價格別高了就行。但租金收益率也是要算的，畢竟溢價部分是沒人掏租金的，只能閑置。所以算賬吧，也是由租售比決定。

2、另外多說一句，保值屬于投資，出租屬于消費，在預算不太高的情況下，這倆角度是相悖的。或者說在剔除溢價的情況下，如果租金收益高，那通常都是因為升值慢導致的，顯的高而已。尤其是老房更明顯，所以考慮好怎么取舍。

3、麗澤的也是算賬，前兩年這里炒的太熱，導致宜居小區都有溢價了。倒是都挺好賣，但租金收益低，溢價部分的保值風險也大。當然這不是全部房源，所以具體算賬吧，別當接盤俠就行。

4、奧體次新，600萬能買到兩居嗎？選擇不會太多吧。如果能買到，那就算是各項兼顧，而且超值。這看具體房源吧，有點撿漏兒的意思，注意避開有硬傷的，我感覺這價格有點兒懸，別太聽中介和賣房人的忽悠。

5、還是先自己考慮好主要需求吧，至少是想清楚是否買學區房？然后把幾個需求排序，常規是能做到一項算成功，兩個超值，三個以上可遇不可求，預算越高能滿足的條件才越多。

僅供參考。

五

Q:

請問，我家小孩在北京工作，有北京戶口，首套房，資金有限，首付150萬，月供最多6千，單位在亞運村安慧橋。想在附近買個小面積的兩居，請問有何建議，能否多推薦幾個小區，希望學區好些的。

A：

1、月供6000，指的是公積金還是商貸？首付的150萬中是否包括了稅費？常規是要留出至少10萬備用金的。

貸款按按120萬算吧，加首付是270萬，或者說是300萬之內吧。在安慧橋附近買兩居不太現實，因為即便是老房，那最小的兩居也得50平左右，300萬就是單價5萬多。這甭說亞運村附近了，五環內都幾乎沒有，能找到的也多數有瑕疵。

2、要不就看看北五環外吧，老北苑是有可能買到這價位的，但選擇估計不多。或者是看立水橋，這里的選擇就多了，單價5萬以下的不難找。不用推薦，直接找當地中介就行。就是離安慧橋遠點兒了，立水橋的以昌平區為主，直線距離大概7/8公里吧。

3、學區不太好聊，只能是中等吧。您這要求偏高了，無法兼顧，畢竟北京學區房的起步價都300萬以上了。我建議還是多考慮自住吧，房子本來就是用來住的，其他的都是副產品。

僅供參考。

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