多數業主賣房，經常會被價格困擾，不知道自己的房子掛牌多少合適，大部分業主都會有一個保護性的價格，也就是自己賣房的時候，一定會把價格掛得高一些，給足客戶砍價的空間。

然而，我發現，那都是過去式了，隨著互聯網的發展，現在每一套房子的成交情況，都會在網絡上留下痕跡，很容易在網絡上看到歷史的成交記錄。可以簡單的理解為，市場十分透明，不論業主報價多少，買家自己內心，都有一個衡量的參考。

從業這么多年，十年前屬于賣方市場，價格掛牌不論多少，隨著市場的上漲，最終都能賣掉。而現在的市場反轉過來后，掛牌價格稍微高一些些，不用說沒有客戶看，甚至連中介都不愿意聯系，也不愿意引導客戶前來看房。

所以才導致，現在的市場背景下，降價是每一個業主必然需要經歷的過程。砍價也成為了每一個客戶的必修課，作為一個資深的中介從業者，有時候也無法判斷，談到多少才叫合適。

今天成交的這套房子，如果用大刀闊斧的砍，肯定是不行的，因為掛牌價格比較低，買家談價的幅度也很小，給大家做個參考的案例。

成交小區：鼓樓庭院；

成交時間：2025年4月；

成交數據：產權124.46平米，3房2廳，中樓層，南北朝向，精裝修，182.8萬，成交單價14688元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子，業主掛牌價格相對比較低，成交前掛牌187萬，買家只有談5.2萬，雙方就達成了協議。掛牌23天的時間里，看過這套房子的客戶又10余個，多數客戶看完之后都表示滿意，但是談價幅度較大，導致沒有成交。

2、我在對鼓樓庭院的歷史成交查閱了一番，93平米到124平米之間的戶型，成交單價基本保持在14600元/平米左右，頂層復式樓的單價則要低很多，210平米的房子，成交單價12000元左右，高樓層單價會更低一些，因為鼓樓庭院都是樓梯房。

3、鼓樓庭院是一個蘇州園林式的社區，位于鼓樓區最西側，大儒世家的背后，北面靠著山，南面則是大儒世家臥琥。小區共有27棟樓，目前在售的房源23套，業主掛牌均價為18007元/平米。我個人比較喜歡這個小區，拋開地段來說，小區比較靜怡，同時它的戶型結構很漂亮，全部采用三房并排朝南，帶雙陽臺，或者入戶花園，兩進深，大面寬的結構。

4、從這他房子進行鼓樓庭院的分析，我個人認為，多數業主的掛牌價格都可以做一次調整，調整到16000元左右的單價，但凡是想在當下把房子賣掉，趁著其他業主掛牌都比較高的時候，現在把價格調下來，就能凸顯它的性價比，成交速度才能加速。可不能等大家普降的時候，你再跟著調價，那么就得更低了。

購房建議：

在鼓樓區有很多房子，多數集中在老破舊和拆遷房，靠近二環邊上的商品房又很貴，譬如天元花園的價格在2.3萬左右，梅海園的價格在2.4萬左右，美景良辰在2.4萬左右，以上這幾個電梯房小區，是比較典型的代表。

樓梯房的價格基本在1.8萬左右徘徊，大儒世家雖然地段沒有那么中心，但是它的均價基本也在1.8萬-2萬之間，相差2公里的范圍，單價差距達到4000元/平米，如果你是你們會怎么選擇，要是我買房，果斷選擇在大儒世家安家，畢竟小區年限差距，居住環境要高過這些將近20年的老小區。

鼓樓庭院是一個比較安逸的小區，我認為更適合剛需，總價相對比較低，而且都是樓梯房，年輕人比較能爬，老年人直接忽略，除非它未來能夠加裝電梯，也能讓房子增加一些價值，如果還是和現在一樣，鼓樓庭院的價格，大概率還會往下走1000元/平米左右，我們可以拭目以待。

此刻，想賣房的業主們要抓緊機會，判斷一下是否可以裝電梯，同時盡早置換。

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