記者 格野

編輯 艾果

金三銀四過(guò)后，北京樓市向上爬坡的趨勢(shì)還在延續(xù)。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京五一黃金周期間（5月1日-5月5日），新房網(wǎng)簽423套，其中住宅網(wǎng)簽302套，同比2024年增長(zhǎng)約114%。

此前的4月份，據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)房，下同）成交3010套，同比上漲30%、環(huán)比下降27%。根據(jù)此前北京市住建委公布的信息，1月－3月，全市新房網(wǎng)簽分別為2835套、2102套、4742套。

從價(jià)格來(lái)看，據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2025年4月北京新房均價(jià)46160元/平米，環(huán)比上漲0.18%，延續(xù)了上漲的趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)是向好的，但光看數(shù)據(jù)不看趨勢(shì)，很難把握當(dāng)下樓市企穩(wěn)的動(dòng)因。市場(chǎng)的加速分化意味著房地產(chǎn)不是簡(jiǎn)單的回暖，而是內(nèi)生需求變化，需要諸多外力加持才得以成立。

購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)、周邊配套、物業(yè)服務(wù)，甚至是審美趣味都有了完全不同的訴求；外力來(lái)自于每家企業(yè)都在不斷“內(nèi)卷”，競(jìng)爭(zhēng)的壓力不斷升級(jí)。當(dāng)政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商做新的探索和嘗試，“好房子”是一個(gè)關(guān)鍵契機(jī)。

行業(yè)仍舊處在重構(gòu)時(shí)期，市場(chǎng)也已經(jīng)驗(yàn)證，在這個(gè)時(shí)期，怎樣的產(chǎn)品和服務(wù)能夠獲得認(rèn)可，能夠洞察這種趨勢(shì)的開(kāi)發(fā)商才能在如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存。

分化加劇

從需求端看，北京當(dāng)下的市場(chǎng)成交中，超半數(shù)都是改善型。這部分人群除了對(duì)于地段、價(jià)格、房屋品質(zhì)外，對(duì)層高、戶(hù)型、得房率，以及園林設(shè)計(jì)，都有著更高的要求。

這非常考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的拿地以及操盤(pán)能力，也使得北京樓市的分化趨勢(shì)越加明顯。一邊是單價(jià)8萬(wàn)+“豪宅”暢銷(xiāo)，一邊是邊緣新房項(xiàng)目降價(jià)促銷(xiāo)也難賣(mài)，甚至一度出現(xiàn)：新房成交前10的項(xiàng)目中，單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)的就占一半。

從各個(gè)區(qū)來(lái)看，海淀無(wú)疑是熱門(mén)迭出的區(qū)域，像和樾玉鳴、和樾望云、頤海澐頌這三個(gè)位于海淀的項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了熱銷(xiāo)。和樾望云開(kāi)盤(pán)1分鐘就攬金超85億元，和樾玉鳴銷(xiāo)售超67億元，頤海澐頌開(kāi)發(fā)商發(fā)布海報(bào)宣稱(chēng)銷(xiāo)售額破72.5億元。短短一周，海淀區(qū)三個(gè)新盤(pán)就直接給北京樓市貢獻(xiàn)了超224.5億元銷(xiāo)售額，使得該區(qū)成交量在全市占比接近20%。

有熱銷(xiāo)就有滯銷(xiāo)。天朗數(shù)據(jù)顯示，第一季度，石景山區(qū)的元璽、中海寰宇天下天鏡，通州區(qū)的招商璀璨公元、云璟攬閱，豐臺(tái)區(qū)招商臻園、森與天成等項(xiàng)目的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)排名靠前。但像朝陽(yáng)十八里店某項(xiàng)目，以及順義、房山等許多不臨地鐵的新房項(xiàng)目去化緩慢。

住建委數(shù)據(jù)顯示，一季度有216個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽量不足10套(含10)，而TOP10項(xiàng)目卻吃掉了全市30.73%的購(gòu)買(mǎi)力。市場(chǎng)的分化在未來(lái)仍將持續(xù)，核心地塊的高產(chǎn)品力項(xiàng)目會(huì)持續(xù)熱銷(xiāo)，而缺乏地段與產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目則加速遇冷。

熱銷(xiāo)的基因

三個(gè)海淀項(xiàng)目獲得熱銷(xiāo)，可見(jiàn)該區(qū)域在需求端的旺盛，但對(duì)于這部分群體，項(xiàng)目需要有過(guò)硬的素質(zhì)才能夠獲得如此亮眼的市場(chǎng)表現(xiàn)。

這些紅盤(pán)最直接的優(yōu)勢(shì)無(wú)疑是地段，好的地段保證了產(chǎn)品的下限。

比如和樾望云位于海淀上地芯，北側(cè)直線距離約300米即是中關(guān)村軟件園。百度、騰訊等國(guó)創(chuàng)級(jí)總部林立，產(chǎn)值占萬(wàn)億海淀GDP的半壁江山。周邊有著北大、清華等近30所高校，以及幾十所重點(diǎn)中小學(xué)和近百家功勛級(jí)科研機(jī)構(gòu)。在強(qiáng)校和產(chǎn)業(yè)加持下，這個(gè)項(xiàng)目的基本盤(pán)是穩(wěn)的。

但是，北京樓市已經(jīng)進(jìn)入了“高端玩家”的博弈階段，無(wú)論是深耕多年的，還是新晉進(jìn)入的，都在拿地上毫不手軟。寸土寸金的優(yōu)質(zhì)地塊，每家企業(yè)都想得到。

在“高端局”中，誰(shuí)的經(jīng)驗(yàn)更豐富，意味著能走更少的彎路，更貼合市場(chǎng)做產(chǎn)品。紅盤(pán)的基因應(yīng)該是刻在骨子里的，而不是僅靠地塊優(yōu)勢(shì)就能實(shí)現(xiàn)的。

熱銷(xiāo)的背后是房企產(chǎn)品力創(chuàng)新的表現(xiàn)，這是長(zhǎng)久的經(jīng)驗(yàn)積累，也是對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)洞察，它是能夠拔高項(xiàng)目的上限。特別是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹向外界強(qiáng)調(diào)，要推動(dòng)建設(shè)“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)后，給房企產(chǎn)品力又打上一個(gè)新的評(píng)價(jià)指標(biāo)。

2月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》。其中提到，可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

在得房率上的放松，無(wú)疑是吸引購(gòu)房人群的一大利好，開(kāi)發(fā)商在這方面絞盡腦汁，也給其打造熱銷(xiāo)項(xiàng)目提供了大施拳腳的空間。比如多個(gè)項(xiàng)目通過(guò)贈(zèng)送飄窗、南向陽(yáng)臺(tái)、北向設(shè)備平臺(tái)等方式提升實(shí)際使用面積，贈(zèng)送花池、奇偶陽(yáng)臺(tái)、挑空平臺(tái)等。

從目前的市場(chǎng)反饋看，北京首批入市的“好房子”均獲得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)。

據(jù)了解，北京“好房子”項(xiàng)目主要通過(guò)贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備間等面積提升使用空間，目前這批房源的得房率在88%至100%之間，盡管沒(méi)有像其他城市動(dòng)輒超過(guò)100%，但也給了市場(chǎng)很大的信心。

也就是說(shuō)，在北京市場(chǎng)要想打造紅盤(pán)，已經(jīng)是一個(gè)有跡可循、有經(jīng)驗(yàn)可依的流程了，從前期的地塊規(guī)劃研判到產(chǎn)品形態(tài)的打造，再到社區(qū)配套、后續(xù)的服務(wù)，都被開(kāi)發(fā)商們?cè)谧罱鼛啄甑牡凸戎刑剿鞒隽艘粭l路徑。紅盤(pán)的基因不是偶然的，而是打造的，是可復(fù)制的。

升級(jí)潤(rùn)府

近期，又有一批“好房子”即將入市，而與剛拿地就以“好房子”站位的項(xiàng)目不同，自去年就保持銷(xiāo)冠的北京潤(rùn)府，今年五月二期即將入市，規(guī)劃上進(jìn)行了提升，產(chǎn)品形態(tài)也符合“好房子”概念，再加上周邊配套的落地上，一期二期整體都出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。

這也將成為北京市場(chǎng)另一個(gè)范例，探索在原產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商如何積極介入調(diào)整，提升產(chǎn)品力，完成向更高階產(chǎn)品的躍進(jìn)。

項(xiàng)目一期開(kāi)始時(shí)，還沒(méi)有“好房子”政策的出臺(tái)，但項(xiàng)目本身的地段優(yōu)越，周邊匯集了地鐵17號(hào)線、華潤(rùn)萬(wàn)象匯、北師大附中，具備了紅盤(pán)基本素質(zhì)。

在“好房子”概念推出后，從北京潤(rùn)府二期規(guī)劃公示中可見(jiàn)，在園區(qū)內(nèi)部增設(shè)了至少1處架空層，增加了整個(gè)園區(qū)的公共活動(dòng)空間。

而在贈(zèng)送面積方面，二期在戶(hù)型排布上受到地塊條件制約，導(dǎo)致部分陽(yáng)臺(tái)/平臺(tái)尺度受限，但也一定程度上結(jié)合銷(xiāo)售情況做了更貼合市場(chǎng)的戶(hù)型配比優(yōu)化。

另外，二期住宅與亦莊萬(wàn)象匯同步取得規(guī)證，這意味著萬(wàn)象匯的開(kāi)工也指日可待。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，配套的落地則是給其帶來(lái)了更大的信心。特別是對(duì)商業(yè)較為匱乏的亦莊來(lái)說(shuō)，萬(wàn)象匯的品牌力是對(duì)區(qū)域商業(yè)巨大的補(bǔ)充，更是對(duì)區(qū)域價(jià)值的一次升級(jí)。

從過(guò)往的案例看，華潤(rùn)的產(chǎn)品，帶來(lái)區(qū)域價(jià)值增長(zhǎng)已經(jīng)并不少見(jiàn)。2005年清河地塊獲取的時(shí)候也是當(dāng)時(shí)的地王，它的地塊條件與現(xiàn)在的北神樹(shù)有點(diǎn)相似，拿地初期還是一片荒地。

隨著清河萬(wàn)象匯的落地加上高品質(zhì)住宅的交付，使得片區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。清河橡樹(shù)灣從2006年一期售價(jià)8000元/平方米，截止到目前二手房售價(jià)已經(jīng)到了12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米，五期萬(wàn)橡府售價(jià)達(dá)到14萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米，周邊同期項(xiàng)目房?jī)r(jià)僅7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米。

作為當(dāng)下價(jià)值洼地的北神樹(shù)區(qū)域，未來(lái)的價(jià)值正在不斷兌現(xiàn)，區(qū)域的價(jià)值必然會(huì)水漲船高。

而隨著“好房子”的產(chǎn)品升級(jí)，加之區(qū)域重頭商業(yè)的落地建設(shè)，有消息稱(chēng)，二期在價(jià)格也會(huì)有一定程度的上調(diào)，這也是對(duì)區(qū)域價(jià)值空間的一種正態(tài)反饋。另外，項(xiàng)目一期目前仍有一部分房源在售，也給了購(gòu)房者多一重選擇。

在行業(yè)周期下行的背景下，開(kāi)發(fā)商的整個(gè)操盤(pán)邏輯早已不再是單純的高周轉(zhuǎn)，前置對(duì)產(chǎn)品定位、細(xì)節(jié)打磨、配套升級(jí)都要考慮周全。同時(shí)面對(duì)不斷有利的政策，還要時(shí)刻針對(duì)政策和市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，最終要給目標(biāo)客戶(hù)呈現(xiàn)的是一個(gè)具有居住體驗(yàn)、審美價(jià)值、保值功能、服務(wù)周全的全周期產(chǎn)品。這種產(chǎn)品和經(jīng)驗(yàn)是流動(dòng)的，變化的，持續(xù)改善的。只有順應(yīng)了這種變化，才能在市場(chǎng)中抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)。