前兩年，我們經(jīng)常收到粉絲提問(wèn)：

老黃埔和天河?xùn)|，選哪個(gè)？

當(dāng)時(shí)我們開(kāi)玩笑說(shuō)，這就是經(jīng)典的雞頭與鳳尾的問(wèn)題，難以分出高下。

沒(méi)想到，最近我們發(fā)現(xiàn)，事情逐漸往意想不到的方向發(fā)展：

老黃埔二手網(wǎng)紅盤的價(jià)格，開(kāi)始反超天河?xùn)|了！

老黃埔標(biāo)桿二手

成交價(jià)漲了！

率先支棱起來(lái)的，是老黃埔的次新標(biāo)桿二手——萬(wàn)科城市之光F區(qū)。

根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)，4月萬(wàn)科城市之光F區(qū)二手房成交就你家4.57萬(wàn)/平，比上月上漲1.6%。

具體到各個(gè)戶型的成交表現(xiàn)來(lái)看，也都出現(xiàn)了成交價(jià)上漲的情況。

像是掛牌量最少的136平四房，從去年至今僅成交了兩套，半年時(shí)間，成交價(jià)格漲幅達(dá)到6.9%。

而且同戶型房源掛牌價(jià)相當(dāng)堅(jiān)挺，目前整個(gè)F區(qū)僅有三套在售，掛牌價(jià)最高去到5.7萬(wàn)/平，離6萬(wàn)大關(guān)僅一步之遙。

即便是成交量較多的三房，成交價(jià)也有穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。

說(shuō)實(shí)話，在如今的二手市場(chǎng)里，萬(wàn)科城市之光表現(xiàn)出的價(jià)值堅(jiān)挺度，不少中心區(qū)網(wǎng)紅二手看了都要自嘆不如。

天河?xùn)|網(wǎng)紅二手房

集體滑跪

如果說(shuō)，萬(wàn)科城市之光是二手房大潮中幸運(yùn)的“被選中的孩子”。

那么天河?xùn)|的二手盤，則生動(dòng)演繹了什么叫被拍死在沙灘上的前浪。

前兩天，我在小紅書(shū)上刷到一套二手房成交信息。

曾經(jīng)的天河網(wǎng)紅二手小區(qū)——盈彩美居，近期成交了一套107平南向房源，成交總價(jià)358萬(wàn)，折合單價(jià)僅3.3萬(wàn)/平！刷新小區(qū)的成交地板價(jià)。

據(jù)中介透露，這套房源去年曾掛出470萬(wàn)的價(jià)格，但業(yè)主不舍得賣。沒(méi)想到一年時(shí)間，大刀110+萬(wàn)。

實(shí)際上，近幾年來(lái)，盈彩美居的價(jià)格一路下滑。

以99平三房產(chǎn)品為例，2年時(shí)間，跌幅高達(dá)80%。

不止盈彩美居，天河?xùn)|不少曾經(jīng)的網(wǎng)紅二手盤，都難逃成交價(jià)一路下滑的命運(yùn)。

像是美林湖畔花園，5月成交了兩套房源，平均成交單價(jià)在4.2萬(wàn)/平左右。

其中，2023年底成交過(guò)一套102平同戶型房源，成交價(jià)格750萬(wàn)，折合單價(jià)7.2萬(wàn)/平。兩年時(shí)間，跌沒(méi)了一輛法拉利！

即便是當(dāng)年價(jià)格最堅(jiān)挺的120平三房戶型，跌幅也高達(dá)48%。（插個(gè)瓜：2021年，同戶型最高成交總價(jià)1058萬(wàn)）

即便是天河?xùn)|當(dāng)年的次新扛把子——蘭亭盛薈，跌幅也高達(dá)77%以上。

從成交價(jià)的變化來(lái)看，即便是昔日風(fēng)光無(wú)限的網(wǎng)紅二手盤，如今也難逃“廉頗老矣”的命運(yùn)。

什么樣的二手房

如今更能站住腳

同樣是片區(qū)標(biāo)桿盤，為何老黃埔的二手標(biāo)桿，和天河?xùn)|的二手標(biāo)桿，走出了截然不同的命運(yùn)路線？

一方面，是萬(wàn)科城市之光占了次新樓齡的優(yōu)勢(shì)。

實(shí)際上，萬(wàn)科城市之光的成交價(jià)表現(xiàn)在老黃埔里也是個(gè)例，目前老黃埔、天河?xùn)|可選的次新房都不多，所以萬(wàn)科城市之光能承接這一部分的精準(zhǔn)需求，自然有叫價(jià)的底氣。

另一方面，也跟如今購(gòu)房者的心態(tài)變化有關(guān)。

萬(wàn)科城市之光能走出逆勢(shì)行情，樓齡新自然是一方面，但也跟自身綜合實(shí)力過(guò)硬有關(guān)。

事實(shí)上，萬(wàn)科城市之光周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不少，今年老黃埔新盤集中入市，每個(gè)都帶著新規(guī)產(chǎn)品+學(xué)鐵商全能配套來(lái)的。

但萬(wàn)科城市之光依然能承受住沖擊，離不開(kāi)它本身的過(guò)硬的產(chǎn)品力。

實(shí)際上，萬(wàn)科城市之光的表現(xiàn)，也預(yù)示著接下來(lái)廣州二手市場(chǎng)的走向：

新房的產(chǎn)品進(jìn)化不可避免，二手房與新房的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)已演變?yōu)榫幼r(jià)值的效率比拼，購(gòu)房決策邏輯也從"單一要素驅(qū)動(dòng)"轉(zhuǎn)向"全維價(jià)值評(píng)估"。

那些能精準(zhǔn)卡位細(xì)分需求的產(chǎn)品，正在重新定義二手市場(chǎng)的價(jià)值坐標(biāo)系。

以往單純依靠地段或資源溢價(jià)的二手樓盤，會(huì)最先面臨價(jià)值重估。

而真正經(jīng)得起多維比對(duì)的硬核資產(chǎn)，終將在買方用腳投票中顯現(xiàn)其韌性。