北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我想咨詢租房還是買房的問題。具體如下：我一直在朝陽中傳附近租房，老破小月租金4200元。現在是房東要賣房，找到我說如果我要買的話可以優先，要價200萬，我感覺190萬應該能差不多。

現在的問題是我雖然能湊錢買下，但是很擔心萬一過兩年房價再跌就損失大了。所以我想問問您的建議，有必要買下嗎？而如果不買的話我就得搬家了。

A：

1、業主要賣房，租客為了不搬家就要買下房子嗎？這完全沒道理吧？我天天在樓下小飯館兒吃飯，剛聽說老板要轉行兒了，那我是否應該把飯館盤下來啊？

2、我建議是算賬吧，自己判斷值不值？按您的說法是這套房價值190萬，月租4200，那租售比就是450，低于北京平均值，說明居住的性價比挺高的，也說明有點兒超跌了。

月租4200，年化租金收益率就是2.65%，即便減去物業費和取暖費什么的也得2.5%吧。而現在的銀行存款利率是2%左右，所以說如果全款買下這套房，在租金和利率都不變的情況下，我認為是比較值的。

而且既然是租金收益都超過銀行存款了，至少是差不多，那我不認為房價還有下跌的空間。這已經可以算谷底了，再跌就必定有人來撿漏兒。

3、另外再算一個版本吧，以上是全款買房，算算貸款的。假定是首付90萬，加上稅費什么的算100萬吧。然后貸款100萬。那這月供應該就在4200左右，意味著你買下這套房的成本其實是100萬。自己判斷是否值得吧？

當然，100萬也是要計算利息成本的，按照現在2%來說，每年2萬塊錢。那也就是說，如果這套房十年之后漲出20萬，以200萬成本來說是升值10%（每年1%），您就算不賠。如果跌了那就是賠了，也自己判斷吧。

4、最后多說一句，利率現在是下行通道，我說的2%是銀行三年期的存款利率。而他們都不提供5年期的存款項目了，就因為銀行都認為還要下調。

而租金是漲是跌就自己判斷吧，我認為是上漲的可能性大于下跌。或許五年后就不是4200了，5000以上的可能性更大。自己判斷吧。

5、簡單就這情況吧，買不買的自己決定，我認為是比較值的，看自己的看法了。

僅供參考。

二

Q:

請問，我想整合一下房產，現有四套房，一套亞運村的老兩居，500萬吧，出租7500。一套回龍觀的復式220平，六年前600萬買的自住中，基本沒漲沒跌，不太想賣。另兩套是南海子的回遷房，我們名下兩套兩居，價值600萬左右，租金都4000。另有一套在老人名下，自住，不能賣。

目前主要是這兩套回遷房有些糾結，按您教的租售比計算結果是750，對于郊區回遷房來說是不是很低了？亞運村這老房因為是陳經綸嘉銘學校的學區房，所以我們認為有學區溢價，但回遷房的租金收益比老破小都低，我們覺得很不踏實，是不是應該換掉？或者說是您認為跟亞運村的一起換掉合適嗎？

A：

1、如果南海子這兩套回遷房真是這租售比，那要是我就給換掉了。因為如果只是租售比750的話不算多特殊，郊區比市區低10%是正常范圍。但這畢竟是回遷房，是不應該出現溢價的。

那既然是有溢價，一般都是因為房齡新，也就是小區還比較受追捧的時候，所以房價才相對高，租售比也就高于平均值了。

所以要是我就趁著有泡沫+好賣的時候給賣了。畢竟是回遷房，一般都老化的快，溢價被抹平的也快。不過也得看具體情況，如果物業維護的水平真的很高，那溢價就能多堅持幾年。

2、亞運村這套看自己吧，肯定是嘉銘西區的，學區溢價沒多高，10%左右差不多了。雖然有點兒風險，或有10%的資金閑置，但置換也是要花稅費成本的，再加上時間精力，值不值當的只能自己判斷了。

或者說如果賣房后增加較多的預算就換，這樣能在北邊買到更好的房子。增加不多的話意義不大，500萬在北部買不到太好的，犯不上折騰。

3、如果是三套一起換，那就做好計劃吧，這是個挺大的工程。但如果是都賣掉，以上千萬預算那就只有在北部了，亞運村和奧園周邊，這預算在這里不特殊，流動性和價格走勢都正常。

僅供參考。

三

Q:

請問，我兒子在**小學五年級，學習挺好的，所以想小升初的時候找一所好中學，別耽誤了孩子。目前的目標是四中和人大附中，當然其他差不多的也都可以，請問如果從買房的角度您建議哪里？另外如果不買房的方法有嗎？我們可以支付費用。

A：

1、四中和人大附的高中是同等級別的，都是頂級，但四中的初中不算太強，跟小強校不是一個級別。

2、買房的角度那就西城唄，從派位的流程來說或許更公平。但沒人敢保證哪所學校，都是看運氣，買房落戶也只能說有派入四中初中的可能。其他的學校也都一樣，一輪輪的拼運氣吧。

3、不買房的辦法，那像人大附這種附中可以是子弟，也就是教職工的子女。然后是政保，政策性保障生，只要能入職有指標的單位就行。然后是競賽，即便不讓點招了，天才孩子也必定有學校搶著要，手續他們會解決的。但五年級有點兒晚了，時間趕不上。

再其他的我就不知道了，也不懂這些支付費用的手段。幫不上忙。

4、不過還是多說一句，四中從歷史上就是高中頂級，以前都沒有初中，現在的初中是北海中學在05年改名的，不算太強。

僅供參考。

四

Q:

請問，我是大興人，夫妻倆和兒子兒媳加兩孫子一起住，打通了兩套回遷房成了一大套，另有兩套和一套狼垡的小產權當出租房呢。現在面臨的問題是大孫子明年要上學了，兒子想賣掉這套狼垡的給換個海淀的占坑房，能賣150萬，我們手里還有200多萬，不想貸款了。

但我們發現了一個問題，就是看了好幾套海淀房子發現，400多萬的房子的租金，竟然跟我們這套破小產權的差不多，這是為什么？我們要添了200多萬呢，那這么折騰應該不值吧？您怎么建議？

A：

1、大興150萬的小產權的租金，為什么和海淀400萬的差不多？兩個原因啊，一是小產權的價格基本是周邊正規產權價格的一半左右，您這套150萬的如果辦下房本，那估計就得價值300萬左右了。

也就是說，大小產權雖然價值不同，但租金差不多，所以相當于拿300萬的房去對標海淀400萬的學區房。

2、二是海淀的房子既然是學區房，那就必定有學區溢價，一般都在25-30%左右。也就是說，300萬的非學區房的租金，約等于海淀400萬的學區房的租金。就因為溢價部分是只針對學區的，租房的在用不上學位的情況下不可能支付租金。

所以您這套150萬小產權的租金跟海淀400萬的差不多，屬于正常現象。甚至這么說吧，如果真的租金差不多，或許說明海淀的這套房的溢價還不高呢，你們沒吃虧。

3、值不值的就看自己的感受了，這沒標準。或者說就是這種現實情況，談不上值不值的，能接受就換，不接受那就沒必要折騰唄。

再或者說是孩子如果能進入對口好學校+成績好就算值，沒做到就算不值。不過您家倆寶貝兒呢，能分攤置換的成本，至少比其他家一個孩子的值多了。

4、簡單就是這情況，我沒什么建議，是否換學區房只能家長決定。

僅供參考。

五

Q:

請問，本人目前住東城的老破小（公房），另有一套在門頭溝（價值400萬左右），本來想度假或養老用，但一直沒住上，出租怕毀了裝修就一直空著。孩子目前上大學，東城這套房沒用了。我手里有200多萬，想干脆把兩套房都賣了，換成一套改善的大平層和一套純粹收租金的（給孩子留著當保底）。

請給推薦一下，首選海淀，因為我還要在中關村一帶工作十年，但離地鐵近和有停車位也是剛需，出行方便的話西城東城和朝陽也都可以，能幫忙找到性價比高的房子最好。

A：

1、呵呵，您這一看就是剛有個模糊的想法，還是別著急看房了。我建議是先想好需求吧，比如是否想給孫輩留著學區房？多大面積什么戶型合適？對租金的期望值以及持有的時間等等。一步一步來吧，提前看了房沒什么意義。

2、首先是做個預算，這套東城的價值多少？門頭溝的是否有貸款，能套現多少？換房是否還需要貸款？每套房的預算和總預算是多少？

然后如果是對學區沒要求，那常規是不建議東西海的，至少是去掉東西城，因為這種時期不好買到溢價低的。海淀還行，在學院路就能買到溢價不高的，居住的性價比基本正常。當然如果是完全不想要學區溢價，那在朝陽的選項更多，但通勤方面就看自己的感受了。

3、先想好這幾個問題吧，別著急看房呢。因為您門頭溝的這套房估計掛牌期長，畢竟是總價偏高+裝修好，得遇到識貨的才合適。所以也先問問當地中介吧，看預計成交周期是多少時間，然后在做安排。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。