2025年，北京頭部房企之間的競爭更加激烈。

根據克而瑞的統計數據，前4月權益銷售TOP10中，第1名到第4名之間的差額只有10.3億。

其中，咬得最緊的是2-4名，每多賣2億，銷售名次就會發生變化，也就是十幾套豪宅的事兒。

數據來源：克而瑞，未來可棲制表

北上廣深這4個一線城市，是頭部房企重倉區，現在一線城市賣得最好的項目，絕大多數都是豪宅。

可以說，手里有儲備了幾個核心區待售豪宅項目，大體上就能預判房企未來幾個月的成績。

再進一步說，在核心區的拿地能力，以及做豪宅的產品能力，基本上就決定了現階段頭部房企在一線城市的江湖地位。

在今年的北京市場，保利是進入核心區拿地的欲望最強的房企之一。

因為，保利北京在過去三年手中屯了大量低門檻改善項目，特別是2024年，保利在北京只有兩個新增項目，手中有好賣相的項目已經要見底了。

隨著項目銷售顯出疲態，保利北京的權益銷售額排名一路下滑，去年剛剛爬升至第5，今年前4月又快速跌到了第9。

數據來源：克而瑞，未來可棲制表

先來看看保利在售的主要項目。

保利頤璟和煦位于順義，分別在2024年4月、6月兩次取證，住宅房源總共約746套，目前網簽335套，賣了一年，去化率約45%。銷售指導價為4.3萬元/㎡，實際成交價約3.6萬/㎡。

順義后沙峪的星宸和煦由北京建工在公開競拍中搖號取得，后來保利加入合作開發，項目2024年7月取證，至今270套住宅房源已經售完，從此也開啟了保利和建工的蜜月期。

石景山保利璟山和煦，2023年9月取證，共798套房源，至今只網簽了439套，去化率剛剛達到55%，還有300多套庫存。

大興的和錦誠園，2020年-2022年多次開盤之后，現在已經賣成了現房，期房開盤時均價6.1萬元/㎡，現在現房成交價格5.1萬元/㎡。網上有很多業主投訴維權的信息。

大興熙悅新語是一個共有產權房項目，2024年7月取證，至今還沒有網簽信息。保利聯合首開2017年拿地之后，金茂和中海先后進入該板塊，并火速開發了兩個競品大興金茂悅、中海云熙，這兩個項目都是商品住宅，價格只比熙悅新語貴20-30%，導致賣2.9萬/㎡熙悅新語成為了一個老大難。

保利和光煦境，2023年4月首次開盤，去年9月已經買成了現房，取證96套現房房源，均價約7.5萬元/㎡，而之前的期房網簽均價超8.3萬元/㎡，因此出現一些業主抗議。

位于朝陽東壩的保利天匯，2023年9月取證，合計約820套房源，目前只剩下30套尾盤。

保利朝央和煦，這是去年至今保利在北京最熱銷的項目，貢獻了全年將近1/4的銷售額，叫好又叫座，打出了影響力，也為保利繼續重倉朝陽埋下了伏筆。

今年2月11日，保利聯合中國金茂以總價87.295億元奪得朝陽區三間房地塊，之后保利和金茂各操盤一個地塊，保利的項目叫保利朝觀天珺，主要賣點是戶型和100%得房率，有望延續保利在朝陽的熱銷。

不過，今年朝陽新房的競爭要比過去更加激烈，比三間房位置更好的黃杉木店地塊入市，建筑規模22萬㎡，可售房源至少在1000套以上。保利朝觀天珺本項目有500多套房源銷售，金茂滿曜可售房源超700套，中海萬吉玖序約370套，朝陽十八里店、小紅門目前還屯了約2100套房源，目前已經接近5000套千萬級改善項目直接競爭。

未來還有新地塊入市，據公開信息，朝陽2025年擬供地19宗、建筑規模180萬㎡，重倉朝陽的房企，未來去化壓力不是一般的大。

所以，保利必須在朝陽之外再找一個安全墊。而全北京最能賣上價格、賣出利潤、賣出流速的，非海淀莫屬。

中海、綠城、越秀、華潤這幾家對規模有追求，又擅長做豪宅的房企已經率先在海淀布局，甚至拿了不止一個項目。

2024年7月，保利聯合北京建工競獲北京海淀永豐地塊，這個項目就是嘉華天珺。這次拿地也是保利去年在北京公開市場上唯一一次斬獲。

但主打初級改善的嘉華天珺賣得并不好，今年元旦拿到預售許可證，合計852套房源，目前網簽161套，去化率18.9%，在海淀屬于不及格。網簽金額13.87億，距離89.01億地價還有很大的鴻溝，需要業績去填平。

為了拉高銷售額，保利有非常大的動力繼續加倉海淀。

5月20日，保利聯合北京建工以11.95%的溢價率，耗費45.45億拿下“海淀半壁店地區城中村改造項目HD00-2201-0003、0004地塊”。

從地圖上看，這塊地的區位很好，在西四環的外面一點，直線往東就是海淀五路居、慈壽寺、白石橋。

保利海淀半壁店地塊位置

但這塊地有幾個非常明顯的缺點：

規劃限制條件比較多。限高15米，0003、0004地塊的容積率分別為1.3、1.6，東側街坊路需退讓拓寬至18米，壓縮實際建設用地面積，這幾點疊加之后，項目樓棟之間的樓間距會被極度壓縮，最終大概率會出現密樓、小園林設計，居住氛圍并不友好。

地塊周圍小環境較差，西、南兩面是老舊小區，北邊緊挨著京門鐵路。這條鐵路雖然目前已不再使用，但鐵路線做了保留，造成地塊與周圍的割裂，且不排除未來會有貨運需求。

地塊正北方就是西郊機場，直線距離不到3公里，肯定會有飛機噪音。

雖然同屬海淀，但學校資源與四季青、樹村，甚至功德寺都沒法比，在海淀內部橫向對比，沒有資源優勢。

以上幾點注定了保利這個新項目不是一個“閉著眼也能賣”的天賦型選手，而是需要很強的產品設計能力。

保利海淀半壁店地塊衛星地圖

半壁店地塊競拍時，只有海開控股、保利發展+北京建工聯合體、北京城建+綠城聯合體三家房企/聯合體參與，也從側面說明了這塊地并不是一個大熱門。

保利要靠半壁店項目快速出業績，難度會非常大。

從定位和價格方面來說，這塊地自帶矛盾，它的樓面價達到了7.84萬元/㎡，比功德寺地塊7.2萬元/㎡的樓面價還高了6000元單價。從拿地價來推算，未來至少要賣到11萬元/㎡左右，無疑是一個豪宅定位，但地塊小環境比較差，很難做出現在市面上最受歡迎的低密大平層。

首先從價格上來說，保利半壁店地塊已經輸了。同樣的價格可以去選功德寺，如果想改善居住品質，可以去選朱房板塊的臻澐和海晏，或者四季青板塊的香山樾。

其次，半壁店項目未來會有一個直接競品。海淀寶山村地塊將在6月初競拍，同樣屬于4-5環之間，相距只有兩站地，但寶山村地塊的素質和小環境更好，起步價更低。

兩宗地塊位置對比示意

在產品方面，保利北京近幾年主要發力的是改善項目，且銷售業績比較好的幾個項目集中在朝陽區，但北京東部客群和西部客群需求差別很大，高端豪宅和初級改善群體同樣是兩類人群，保利上一次在海淀做豪宅還要追溯到11年前的2014年，與當年相比，如今的市場環境、產品，甚至團隊都已經迭代了很多個代際，對于保利，相當于再次從零開始。

這次能不能在諸多不利因素下做出一個讓人眼前一亮的產品，目前還存疑。

今年2月保利北京換帥，擔任保利北京總經理達三年之久的劉喜濤被調往河南，80后“老保利”李紅亮接任。

李紅亮原崗位是保利發展總部董事會辦公室副總經理，并擔任過廣州保利城市發展有限公司副總經理，作為從集團總部直派的高管，被寄予厚望。

李紅亮上任之后，在公開信息中第一次露面就是出現在海淀嘉華天珺項目。再加上本月保利在海淀積極拿地，保利已經釋放了一個改變、沖刺信號。

在營銷負責人這個關鍵崗位上，來自河北公司的敬甫接替了老將王霖，與李紅亮組成搭檔。敬甫過往的經歷主要在河北和山西市場，能否快速摸透北京市場需求也是一個疑問。

但按目前保利在海淀的布局，永豐和半壁店兩個非熱門項目，反而讓保利必須背水一戰。

接下來，保利要么繼續在海淀搶地，做增量換倉，要么就要拿出能打的產品，用實打實的業績證明自己。

（注：項目數據來源：北京住建委官網公開）