文/北京進深 林振興

萬萬沒想到，現(xiàn)在昌平土拍，都要四家企業(yè)一起來托底。

上周，昌平中關(guān)村生命科學(xué)園0077、0078地塊，由越秀地產(chǎn) 北京城建 未來科學(xué)城置業(yè) 西安貝好家聯(lián)合體以23.95億元底價摘得，折合樓面價29977元/平方米。

未來科學(xué)城置業(yè)是昌平國企，它有托底的義務(wù)。

2月底，未來科學(xué)城置業(yè)剛完成了換帥的動作。楊國浦退出法人和董事長，他將接力棒交給了女下屬——周月莉。

周月莉比楊國浦小15歲，但她年輕有為，僅40歲就坐到了未來科學(xué)城集團副總的位置。未來科學(xué)城集團和未來科學(xué)城置業(yè)之間是父子關(guān)系。

較為神秘的是，周月莉的履歷，并未在集團票據(jù)募集說明書中公開。

此次，未來科學(xué)城置業(yè)的搭子是老朋友——越秀地產(chǎn)和北京城建，還有一位新朋友——西安貝好家。

雖然目前項目公司未浮出水面，但大概率是越秀地產(chǎn)負責(zé)操盤，其他三家以財務(wù)投資者角色入股。

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在昌平，未來科學(xué)城置業(yè)和越秀地產(chǎn)曾在去年10月，以底價25.33億元摘得昌平小沙河村地塊，打造星耀未來，雙方各持股75%和25%。

官宣海報顯示，項目開盤銷售額為13.86億元。但實際上，目前星耀未來網(wǎng)簽133套，去化率14.3%，成交均價5.56萬元/㎡。

未來科學(xué)城置業(yè)與北京城建、金茂曾在昌平合作過未來金茂府。而越秀地產(chǎn)與北京城建在海淀也共同開發(fā)了香山樾。

三個老朋友此次在昌平又牽起了小手。

“新搭子”是貝殼旗下的西安貝好家（全稱“西安貝好家合盛置業(yè)有限公司”），它也是昌平土拍的新面孔。

不同于傳統(tǒng)開發(fā)商，貝好家正在用“以人定房、以房定地”的新模式，落地讓購房者能參與進來的“大數(shù)據(jù)造房”。

這是貝好家在北京落地的第三個合作項目。

首個項目為貝好家與電建地產(chǎn)合作的門頭溝長安華曦府，該項目2024年12月15日開盤，2.5小時內(nèi)首推所有房源即售罄，勁銷16億元。

第二個項目為2025年5月29日落地的通州八里橋棚戶區(qū)改造項目，由招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家三方聯(lián)合開發(fā)合作。

這一次在昌平，貝好家并不是單槍匹馬，而是拉來了“金主”，入局生命科學(xué)園地塊。

西安貝好家由BEIKE INVESTMENTS (BVI) LIMITED和武漢鑫達宜企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）分別持股75%和25%。

二股東武漢鑫達宜成立半個多月，背后由武漢市和瑞達企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）和武漢煊鑫投資分別持股99%和1%。

和瑞達和武漢煊鑫投資有一個共同股東——武漢正煊資本投資有限公司。

正煊資本背后的股東可了不得，包括張建捷、張建敏、陳加軍、陳鄉(xiāng)雪、吳少勛、吳曉敏、吳波。

其中，陳加軍曾在中國銀行黃石分行先后擔(dān)任營業(yè)部主任、辦公室主任、副行長；中國銀行湖北省分行個金部擔(dān)任總經(jīng)理；中國銀行襄樊分行擔(dān)任行長。

而后，他創(chuàng)立了多家與金融、股權(quán)投資相關(guān)的企業(yè)。目前，陳加軍還是聯(lián)豐小額貸董事長。

張建捷最初是一位律師，而后還擔(dān)任過湖北國眾擔(dān)保公司風(fēng)險總監(jiān)、聯(lián)豐小貸總經(jīng)理等。

吳少勛、吳曉敏、吳波則是勁牌有限公司的股東。勁牌創(chuàng)立于1953年，專注于保健酒、草本白酒和中藥業(yè)務(wù)，同時該公司也入股了西安貝好家。

吳少勛，一個退伍軍人出身的湖北漢子，硬是靠著一瓶售價十幾元的“小酒”，把一家瀕臨倒閉的縣級酒廠，做成了保健酒巨頭，身家突破百億。

之前，正煊資本與金茂在蘇州也有過合作。

此外，金茂北京豐臺項目，剛完成增資動作，背后也有張建捷、張建敏、陳加軍、陳鄉(xiāng)雪的身影。

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為何一宗僅20多億的地塊，要如此多開發(fā)商與金主來共同托底？

讓我們來瞅一眼昌平樓市，就知道背后的答案了。

前五個月，除去生命科學(xué)園地塊，昌平土拍僅成交了一宗。

被視為“王炸”的朱辛莊CP01-0029、0041地塊，是妥妥的地鐵盤。

但最終也啞火，被中海地產(chǎn) 未來科學(xué)城聯(lián)合體，以12.8億元底價拿下，打造中海未來之鏡。

此外，南邵CP00-0026、0033、0036、0044、0045、0046地塊（簡稱“南邵地塊”），曾出現(xiàn)在2025年第二、三次供地清單中，甚至進入預(yù)申請流程，最后還是下線了。

接下來的六七月份，昌平預(yù)計會有三宗地成交。

在第五批供地清單中，昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)賀村中灘村組團的CP02-0405-0001地塊、0002地塊和0005地塊出現(xiàn)，總規(guī)劃建面面積39.8萬平方米，約4000套房子。

加上在售的北京國賢府一二期、星耀未來、清樾府、國譽燕園朗潤、龍湖觀萃，尾盤越秀星樾、中海寰宇未來、建發(fā)觀堂府，和純新盤中海未來之鏡、生命科學(xué)園新地塊等。

今年昌平的供應(yīng)量，將突破10000套，堪比豐臺區(qū)。

但目前豐臺樓市的戰(zhàn)況，大家也都心知肚明。次新試圖以價換量，新房瘋狂內(nèi)卷。

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從招拍掛文件來看，生命科學(xué)園0077、0078地塊位于史各莊街道，與地鐵昌平線生命科學(xué)園站直線距離1.3公里，南側(cè)臨近超極合生匯，周邊還有京藏高速、北清路等主干道。

東面京藏高速一路之隔，就是朱辛莊板塊。

即將入市的中海未來之境，6棟住宅樓共342套房源，面積段100-130㎡，加上越秀星耀未來的800多套，將成為生命科學(xué)園地塊的主要競爭對手。

但說實話，生命科學(xué)園板塊城市界面一般，比朱辛莊還是有一定差距。

兩幅子地塊均為二類居住用地，容積率2.6，控制高度60米，綠地率30%。其中：

CP01-0601-0077地塊用地規(guī)模16037.273平方米，地上建筑規(guī)模41696.9098平方米。

CP01-0601-0078地塊用地規(guī)模14691.793平方米，地上建筑規(guī)模38198.6618平方米。

0078地塊競得人需建設(shè)地上占地面積約300平方米開閉站一處，不出讓，無償移交相關(guān)部門。

地塊不是正南正北，樓棟排布有點難度，不過北邊大廠的購房客群普遍對朝向沒那么在意。

越秀和它的小伙伴們將在這里打造怎樣的產(chǎn)品？

小道消息稱，兩居到四居、100平米出頭三面寬三居、好房子。