該買房還是賣房？一邊是專家說的政策托底，另一邊卻是業(yè)主們加速降價拋貨。

芳芳姐迷茫了，該聽誰的？

其實，眼下已經(jīng)有數(shù)千萬家庭同芳芳姐一樣，都在十字路口迷茫，不知道該如何選擇。這樣一個現(xiàn)狀，不禁讓我們回想起當年知名企業(yè)家曹德旺那一針見血的忠告：“再等下去會很危險”

如今，面對時代拋給我們的終極拷問，普通大眾究竟該如何選擇呢？今天咱們就一起來捋一捋。

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曹德旺的忠告：再等下去會很危險

多年前，曹德旺一句“房子不過是一堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造任何價值！”引發(fā)了無數(shù)爭議，而今無數(shù)企業(yè)家，對于當年曹德旺能夠看穿房地產(chǎn)投資背后的本質(zhì)，紛紛豎起了大拇指。

當房價持續(xù)上漲，各行各業(yè)都開始涌向房產(chǎn)投資時，曹德旺卻始終堅定實業(yè)投資。在他看來，房子不過是由磚瓦堆積起來的物件，并不具備創(chuàng)造價值的能力。

早在2018年，曹德旺就大膽預言，“未來房子將面臨賣不掉也租不出去的困境。”當時無數(shù)人對此嗤之以鼻，而如今呢？

鶴崗化在蔓延，乳山銀灘這樣的海景房更是腰斬，需求房產(chǎn)降價也無人問津，反而成了燙手的山芋。

而深知市場本質(zhì)的曹氏家族基金會卻在炒房客瘋狂加杠桿進場之際，加速度“去房產(chǎn)化”。能夠這些先知般的洞見，核心還是源于他對中國樓市底層邏輯的深刻解構(gòu)。

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曹老板對房產(chǎn)深層邏輯判斷

深入研究不難發(fā)現(xiàn)，四個底層邏輯正印證了曹老板的預判：

1、供給是“致命傷”

住建部數(shù)據(jù)顯示，全國有六億棟建筑，單從數(shù)量來看，就足以容納30億人居住，不愧是驚人！

更為殘酷的是，每年依舊上千萬的新房流入到市場，供需失衡下，對價格是“致命傷”。比如武漢某郊區(qū)樓盤，過去三年降價46%，即使快實現(xiàn)半價買房，帶客量依舊暴跌80%。

說白了，房子多了，大家的購買意愿就會下降，即使降價也改變不了無人問津的局面。

2、高負債壓得人們喘不過氣

網(wǎng)上有數(shù)據(jù)顯示，全國3億人背負著高額的負債壓力，人均債務高達十幾萬，其中有77%的債務都與房子有關(guān)。

很多80后、90后都在為房貸苦苦掙扎，而00后群體的情況也差不多，一方面年輕人的思維轉(zhuǎn)變，寧愿租房也不愿意貸款買房；另一方面，超前的消費觀也促使很多00后面臨著超高的債務壓力，導致接盤的力量已經(jīng)瀕臨枯竭。

南京某個程序員，房子月供占比收入的70%以上，為了維持生活，只能被迫兼職跑外賣。

這個案例，揭開了高杠桿時代人們艱難的生存困境。為了買房，無數(shù)人背負著沉重的債務壓力，生活都變得舉步維艱，哪還有余錢再去買更多的房子。

3、人口結(jié)構(gòu)加速失衡

目前全國有3.1億老年人群體，他們多數(shù)人不需要買房，而00后，90后群體卻減少了數(shù)千萬，并且人口數(shù)量依舊保持著持續(xù)下降趨勢。

這些年輕人中，60%以上，光繼承房產(chǎn)就足以解決居住問題，自己根本就不需要買房。

而當房子的需求群體逐步減少，而供給卻在不斷增加，樓市的未來更加充滿不確定性。

4、資產(chǎn)屬性的基因突變。

一邊是大城市核心區(qū)房價動輒十幾萬一平方，另一邊，鶴崗5萬塊就可以買一套房，房子的普漲年代已經(jīng)成為歷史，市場開始加速分化，

以北京為例，西城區(qū)老破小學區(qū)房價格依舊保持12萬，而東北同年代的老房子卻跌破了建筑成本。

這一鮮明的對比，印證了“地段邏輯”的殘酷重構(gòu)。不同地段的房產(chǎn)，價值差異越來越大，買房不再是穩(wěn)賺不賠的投資，而是充滿了風險。

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未來房怎么走？

新的生存法則已經(jīng)出現(xiàn)——房地產(chǎn)雙軌制發(fā)展。

什么是雙軌制？說白了，就是保障房和貴族房同步前行。

首先，國家已經(jīng)明確加速推進保障房供給，為中低收入群體提供住房保障，這一措施預示著未來50%的住房需求將有保障體系承接。

其次，政府工作報告已經(jīng)明確提出建設好房子，預示著高品質(zhì)住宅價格還將逆勢上漲。比如核心城市，優(yōu)質(zhì)地段、高品質(zhì)的房產(chǎn)，價格越來越高，只有少數(shù)有錢人才能買得起。

另外，一邊是大城市城中村改造加速，城市發(fā)展一片繁榮，而另一邊，越來越多縣城土地流拍，發(fā)展陷入困境。在這一場城市競賽中，那些沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口持續(xù)外流的城市，將被優(yōu)先提出牌局，而有活力的城市，未來的樓市，將更有潛力。

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普通人如何應對？

變革開始，普通人坐等，只會被市場拋棄。可以從以下幾個方面來把控：

第一，盤算資產(chǎn)并加速決策

先對手上的房子進行評估，如果都是一些郊區(qū)房或者超高層住宅，這種配套劣勢，未來沒有市場流動性的資產(chǎn)，建議果斷止損，尤其是小產(chǎn)權(quán)房，沒有法律為你做支撐，抱著僥幸心理購買這樣的房產(chǎn)，搞不好就會面臨房錢兩失。

第二，盤算資金，慢慢選房

如果你是剛需，正打算買房，先盤算一下自己手上的資金，確定自己的買房承受能力，然后鎖定“黃金一公里”，寧愿選擇核心區(qū)成熟配套的老破小，也不要去買郊區(qū)豪宅。

只要是在核心區(qū)、地段好、房齡不要太老，月供控制在收入的40%，除首付資金以外，還能剩余18到24個月的月供儲備金，那么就可以鎖定房源。

總之，當曹德旺的警告與政策紅利的喧囂交織，我們終將明白：這不是簡單的買賣抉擇，而是一場關(guān)乎家庭財富存亡的生存競賽。

如果還認定房子只漲不跌，最終只會淪為“被割”，唯有理性面對，才能在這變化莫測的市場笑到最后。