本報（chinatimes.net.cn）記者李貝貝 上海報道

日前，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（下稱“蘇州恒泰租賃住房REIT”，基金代碼：508085）正式上市，成為江蘇首單租賃住房REIT、市場第八支保租房公募REIT。5月21日，該基金開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。

需要注意的是，公租房的租賃合同一年一簽，且蘇州恒泰租賃住房REIT的底層資產“菁英公寓”住宅部分租賃合同集中在2025年到期。

對于該項目是否存在租戶集中到期、影響出租率的風險，以及蘇州工業園區公租房管理有限公司（基礎設施項目運營管理機構）后續的擴募儲備規劃，《華夏時報》記者根據招募說明書向蘇州工業園區公租房管理有限公司相關負責人撥打了電話并發送采訪提綱。該負責人回復稱，“不方便就上述問題進行說明，但定期會發布相關公告。”

據ICCRA住房租賃產業研究院統計，2025年一季度，保租房REITs營業收入同比平均增長1.3%，但其中部分項目仍面臨短期壓力。ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向記者表示，行業分化進一步驗證“運營能力+區位價值”的雙重護城河邏輯，“具備精細化管理和高能級城市布局的REITs更易穿越周期”。

募集規模13.67億元

據悉，蘇州恒泰租賃住房REIT原始權益人為蘇州工業園區公租房管理有限公司，原始權益人控股股東為蘇州恒泰控股集團有限公司（下稱“恒泰集團”，實控人為蘇州工業園區管理委員會）；基金管理人和專項計劃管理人為華泰證券資管。

該基金募集規模人民幣13.67億元，發售總份額5億份，發售價格為2.734元/份，基金存續期限為48年。上市首日（5月21日），該產品開盤即上漲29.99%，觸及公募REITs上市首日的漲幅上限。此前，在認購階段，其網下認購倍數高達216.91倍，創歷史新高，公眾認購倍數也達到829.78倍。

5月23日，該基金收盤價為4.178元/份，相較于基準價2.734元/份漲幅達到52.82%。因此自5月26日上海證券交易所開市起停牌1小時、并于10：30起復牌。截至記者發稿，該基金報4.129元/份，小幅下滑1.17%。

根據招募說明書，蘇州恒泰租賃住房REIT的底層資產為蘇州工業園區最大的人才優租房社區“菁英公寓”，包括28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業用房、8個地下車庫。截至2024年12月末，上述基礎設施項目的入池資產面積為28.24萬平米，可租賃面積為25.05萬平米。截至2024年12月31日，菁英公寓項目各戶型的平均租金為26.17元/月/平米，配套物業（含文體中心）的平均租金為37.12元/月/平米。

出租率方面，2020年—2023年，該底層資產的住宅出租率分別為91.10%、90.11%、90.97%及87.97%。對此，蘇州恒泰旗下公租房管理公司在招募說明書中解釋說，2020—2023年出租率有所下降，系菁英公寓運營滿10年的內部修繕計劃所致。本次修繕于2024年10月初結束后，出租率逐步恢復至內部修繕前的租賃水平（2024年為93.33%）。

記者注意到，截至2024年末，基礎設施項目住宅部分租賃合同主要集中到期時間為2025年，占比約92.85%，2026年到期的租約占比約7.09%，存在租戶集中到期的風險。對此，招募說明書表示，雖然租約簽訂周期為1年期，但不影響租戶續租；2022—2024年的續租率表現平穩，維持在53%左右。

未來擴募方面，據華泰證券披露的數據，恒泰集團租賃住房業務板塊管理主體“恒泰租住”是目前蘇州最大的租賃住房持有和運營主體，目前自持或運營租賃住房項目合計達16個，約155萬平米。同時，恒泰集團未來五年計劃新增租賃住房建設投資約70億元；目前已實現擴募優質儲備項目共12個，合計建筑面積達117.34萬平米。

5月23日下午，在2025觀點住房租賃大會上，蘇州工業園區恒泰租賃住房有限公司、園區公租房管理有限公司資產管理部負責人胡斌表示，下一步，公司會將現有項目對照公募REITs的發行標準，做一些項目的擴募儲備。同時，在第二輪公共設施更新方面練好內功，縮小對整個項目的運營產生的影響，包括客戶體驗等等。此外，公司將施行投管退模式，進行前期共同投入、共同建設以及退出，實現相對輕資產的運營模式。

未來保租房REITs累計發行規模將超250億元

公開資料顯示，自2022年國內首只租賃住房REITs——華夏北京保障房中心租賃住房REIT上市以來，截至目前，共有8只上市租賃住房REITs。

可以看到，保租房公募REITs目前是資本市場的熱門投資標的。例如，在恒泰住租REIT之前，今年3月底，全國首單“商改保”REITs——匯添富上海地產租賃住房REIT上市首日漲幅超30%，同樣觸及漲幅上限。

近日，上海易居房地產研究院院長丁祖昱指出，國內6家租賃住房REITs2025年第一季度財報顯示，2025年一季度中證REITs價格指數保租房板塊漲幅達29.8%，保租房行業總回報指數上漲34.8%。

“目前保租房REITs已成為資本市場中增長確定性較強的投資標的。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然向《華夏時報》記者分析稱，板塊的強勁表現得益于政策持續支持、抗周期屬性及穩定分派率優勢。例如，華夏北京保障房REIT擴募后年化現金分派率提升至3.13%，吸引險資等長期資本加速布局。

克而瑞長租預計，公募REITs成為保租房主要融資路徑，預計未來保租房REITs累計發行規模將超250億元。“隨著保租房供給量持續增長，保租房REITs發行節奏加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業務的可持續發展提供了有力支撐。”丁祖昱認為。

不過，從上述6只租賃住房REITs交出的今年一季度財報數據來看，部分項目仍面臨短期壓力。據ICCRA住房租賃產業研究院統計，2025年一季度，保租房REITs營業收入同比平均增長1.3%。其中，華潤有巢REIT營業收入環比下降1.6%（同比微增0.5%），主要因為上海局部區域保租房供給增加引發競爭；城投寬庭REIT和招商蛇口保租房REIT環比降幅分別為4.5%、13.4%。

“市場化屬性更強的REIT產品往往租金和出租率波動很明顯，高收益與高波動并存。”趙然指出。亦有行業人士認為，REITs的投資者應關注市場波動、利率風險、底層資產質量和流動性風險等因素，需謹慎評估，避免盲目追高。例如，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT基金經理表示，隨著交易價格的大幅上漲，公募REITs產品可能存在價格波動、高額溢價、基礎設施運營三大風險，投資者應理性看待，合理決策。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧