買二手房就像淘古董，但千萬別淘到老破小，超過一定房齡的房子，再便宜也別碰！否則砸手里不說，住著糟心，轉手更難。

房齡的大小，直接影響三件事：

首先是安全，房子和機器一樣會老化，鋼筋水泥撐了20年可能會出現各種毛病，漏水、裂縫、地基下沉都是隱患。

其次是維修成本，老房子修修補補是無底洞，比如電路老化，換一次全屋電線得幾萬塊，上下水管銹穿，修一次能買輛新車。

第三是貸款，銀行一聽房齡超20年，直接砍貸款額度，甚至拒貸。比如總價200萬的房，可能只批100萬，首付壓力翻倍。

一句話總結：房齡越長，風險越大，錢包越疼。

二、超過這個年限，打死別買！

綜合各方數據，房齡超過20年的二手房，建議直接拉黑。

1. 結構老化，安全堪憂

老房子用的是幾十年前的材料和設計，比如2000年前的房子，鋼筋可能銹得千瘡百孔，外墻保溫層薄得像紙，冬天冷夏天熱。

甚至有些老樓連抗震標準都不達標，住著提心吊膽。

2. 維修成本高到離譜

外墻翻新很簡單，表面刷個漆、換個窗戶能裝“新”，但暗病才要命：

水電管道，老房子水管多是鐵鑄的，用20年早就銹穿，漏水淹了樓下賠錢不說，重裝全屋管道得砸墻。

電路改造，暗線老化只能局部換，新舊電線混搭反而容易短路起火。

電梯故障，20年以上的電梯三天兩頭壞，爬樓梯爬到腿軟。

買一套200萬的老房，翻新可能要再砸50萬，不如直接買次新房。

3. 貸款難，轉手更難

銀行不待見，房齡超20年，貸款年限被壓縮，比如房齡25年的房子，最多貸15年，月供壓力劇增，有些銀行直接拒貸，只能全款買房。

而且以后轉手很難，年輕人嫌老破小，投資者怕砸手里，尤其非學區老房，掛半年都無人問津。

拆遷也不靠譜，現在不搞大拆大建，老房子等不到拆遷，只能自住到變危房。

你以為撿了便宜，其實是接了燙手山芋。

三、老房子的“隱藏坑”

除了硬傷，老房子還有一堆小毛病，比如停車難，90年代小區根本沒規劃車位，下班回家搶車位比上班還累。

物業擺爛，樓道堆滿垃圾、路燈常年不亮，物業費交得冤。戶型奇葩，客廳沒窗、廚房擠廁所，改造都沒法下手。升值無望，同一地段，新房漲10%，老房可能跌5%。

四、如果真要買二手房，按照下面的標準選才靠譜

1. 優選5-10年次新房

房子還沒大問題，社區成熟，貸款也容易。別被“滿五唯一”忽悠，先查真實房齡，看房產證或找物業核實。

2. 兩大底線不能破

房齡≤20年：超20年除非是頂級學區房，否則堅決不碰。

避開30年以上：這種房銀行基本不貸款，買了只能傳家。

3. 實地驗房要摳細節

墻角有沒裂縫，是否有滲水現象。

水壓夠嗎？電路跳閘嗎？

物業管不管事？常停水停電嗎？

五、總結：

買房是大事，寧可多花20萬買新房，也別省10萬買老破小。

超過20年的二手房，再便宜也是坑，錢能再賺，住進去糟心幾十年，后悔都來不及！