富豪們又在深圳法拍市場上“搶貨”了！

5月14日，深圳羅湖一套產權年限只剩8年的寫字樓，竟被拍到了1.14億元，溢價率高達380%。這筆“天價”法拍，或進入今年上半年深圳法拍房成交金額的Top5。

撿漏或許是多數購房者對法拍房的印象之一，但法拍房依然可以出現高溢價。這場持續450輪的競拍再次刷新了市場對“高齡資產”價值的認知，更凸顯了一線城市核心地段稀缺房源的資本吸引力。

核心資產的“逆齡”價值

核心資產之所以能展現出“逆齡”價值，在于其具備穿越周期的屬性。

被法拍的羅湖2118號住宅樓5棟1—6層，位于深圳羅湖9號線園嶺站地鐵口，屬于老城區核心位置。5月14日，法拍房結束拍賣，最終34名競拍者經過450輪出價競拍，將這棟建筑面積3333平方米的法拍房的報價定格在1.14億元，遠遠高于約2378萬元的起拍價。

圖源：阿里法拍

按照單價計算，最終競得單價約每平方米3.42萬元，起拍單價為每平方米7 134.7元，溢價率高達379.6%。有業內人士表示，這可能是深圳市場有史以來溢價最高的法拍房之一。據悉，這棟樓的土地使用年限是1983年4月8日至2033年4月7日。這也意味著，這套樓齡43年的辦公樓，其產權年限僅剩8年。

值得一提的是，標的競得方并非本地企業，而是來自河北邢臺的“清河縣千代文化傳媒有限公司”，這一跨區域競逐現象也側面反映出一線城市核心資產對全國資本的虹吸效應。該標的位于深圳羅湖與福田交界處，毗鄰蔡屋圍、筍崗商務區，成熟的配套資源或抵消了產權年限限制的影響。

圖源：阿里法拍

事實上，深圳法拍房的高溢價現象并非孤例。今年以來，一線城市已接連出現過多個高溢價成交的案例。當市場環境變化，普通資產可能價值下滑，但核心資產卻能憑借其內在特質，持續散發魅力，吸引全國資本的關注。

稀缺標的溢價成常態

當市場進入深度調整期，高凈值人群對“資產安全性+抗跌性+圈層認同”的三重篩選機制愈發嚴苛。然而，近來隨著部分稀缺標的的入市，高溢價成交的情況頻繁出現。從深圳的頂豪到上海的別墅，都曾拍出過高溢價房源，多宗稀缺標的均呈現“競價白熱化”特征。

《胡潤中國高凈值人群品質生活報告》顯示，中國高凈值家庭戶均持有3套房產，對高端住宅的配置需求持續上升。高總價法拍標的的高溢價成交，也印證了豪宅市場“稀缺性驅動價值”的核心邏輯。

4月份時，位于深圳寶安區的一套法拍房源也經歷了價格翻倍，在500輪競價后，房源價格從300萬元漲至1103萬元，溢價超200%。同月，位于深圳羅湖區怡景花園的一棟別墅也歷經超400輪叫價，房源價格從約854萬元徑直達到超3000萬元，溢價率也突破260%。

此外，深圳網紅樓盤半島城邦花園的一套法拍房也拍出了159.35%的溢價率，單價近20萬元/平方米，接近小區二手房約23萬元/平方米的均價。

作為法拍房成交率排名全國前列的城市，上海的高溢價率法拍房成交案例也時有發生。日前，浦東新區三湘印象名邸的一套豪宅法拍，超4200萬元的成交價，較起拍價溢價超54%，單價突破19.6萬/平方米。2024年時，上海長寧區夏都花園的一套別墅更是經過1904輪競價才“落槌”，成交價1.28億元，溢價率超30%。

深圳、上海法拍市場的溢價常態化，實質是中國核心資產市場向國際成熟市場接軌的標志。當前，資產配置進入“精挑細選”時代，唯有兼具地段稀缺性、資源壟斷性、圈層標識性的標的，才能成為高凈值人群財富錨點。

稀缺房源備受青睞

與普通法拍房相比，多地豪宅法拍房更被市場所關注，豪宅的價差更大，更能吸引一些投資者。優質房源的稀缺會影響二手房市場的價格虛高，法拍房源在買賣雙方價格博弈方面有些許優勢，成為部分買家爭奪的“標的”，法拍房市場也成為稀缺房源的替代性渠道。

業內認為，由于主要城市的樓市呈現企穩趨勢，法拍房的局部熱度也有望持續，尤其是稀缺戶型、大平層、優質別墅、優質學區房等，溢價案例的成交也會形成“房價觸底”的市場預期，刺激部分觀望需求入場。

在樓市調整期，法拍房的局部熱度折射出資產配置邏輯的轉變。大平層、優質別墅、學區房等不可復制標的，因兼具居住屬性與抗跌性，成為高凈值人群“壓艙石”。這類交易不僅是對一線城市經濟韌性的投票，更反映城市核心資產的配置價值。而法拍市場作為補充渠道，將繼續扮演稀缺房源“價值發現者”的角色。

圖源：Pixabay

盡管頭部案例吸睛，但法拍市場的“冰山之下”仍以理性為主。需要指出的是，在法拍房市場里，由于起拍價格多為市場價的7折左右，不少購房者認為其中有巨大的“撿漏”空間。但潛在的房源瑕疵、長期租約、騰退難等風險也讓人望而卻步，這一情況也使得法拍房實際上仍多為流拍且是“折價拍賣”。

未來，在城市化進程持續推進的背景下，中國豪宅市場將在宏觀經濟環境、政策調控、消費升級以及技術創新等多重因素的綜合影響下，呈現出多元化與細分化的發展趨勢，機遇與挑戰并存。在一、二線城市的引領作用下，豪宅市場將朝著更高品質和更具創新性的方向穩步邁進，為中國乃至全球高凈值人群提供卓越的居住體驗和優質的資產配置選擇，進一步引領全球高端居住潮流的發展方向。

在“資產安全性+抗跌性+圈層認同”的三重篩選標準下，法拍市場正在成為高凈值人群的“價值錨定器”。從深圳到上海，從別墅到寫字樓，“逆市熱拍”并非孤例，而是新周期下財富資本尋找“抗風險核心資產”的集體回歸。

房產市場步入“稀缺定價”新階段，城市核心資產的價值重估或許才剛剛開始。這類資產兼具穿越周期的安全邊際與圈層身份標識雙重屬性，持續吸引高凈值人群入局。胡潤百富將持續關注。

本文由胡潤百富綜合整理

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