Sonja Boric is helping a family member who invested with Lion.Credit:Wayne Taylor

Sonja Boric從未想過她和家人會卷入一場具有標志意義的法律訴訟。

“這類事情只會在新聞里看到，沒想到我們會親身經歷。”Boric說。

她和一位家人是30位投資者組成的集體成員，這些人已在維州最高法院對Lion Property Group提起法律訴訟。

她說，他們之所以參訴，是因為她那位年近70歲的退休親屬，對他投資于這家地產開發及投資管理公司的資金去向感到擔憂——那是他絕大部分的退休儲蓄。

這起訴訟的目的是弄清一筆自2018年以來從350位投資者處籌集的約1.4億至2億澳元的投資款項究竟發生了什么。

推遲、擱置、資金去向不明

Lion Property Group’s Zenith project in Hamilton, Brisbane.

據稱，這些投資人懷疑Lion可能濫用投資資金。他們投資的一些開發項目已經延遲長達五年，有些甚至尚未開工。法院還聽取了關于Lion項目運作方式類似龐氏騙局（Ponzi scheme）的擔憂。

John Sader, co-founder of Lion Property Group.

法院文件顯示，投資人還指控Lion及其兩位負責人——具有個人魅力的John Sader和獲獎抵押貸款經紀人Garry Pesochinsky——涉嫌誤導投資者、運營未注冊的管理投資計劃，涉及多達18個項目。

另有最多約20名投資者也正在考慮提起訴訟。

由于澳洲證券與投資委員會（ASIC）認為此案缺乏“戰略監管意義”，拒絕介入，投資者只能自行出資調查Lion的運營狀況。

披露給媒體的法庭材料包括：起訴狀、五份投資人及顧問的宣誓書、客戶與Lion的往來郵件、投資協議、信息備忘錄、公司文件、產權證書和個人財產登記記錄。

Lion否認所有指控：

稱大多數客戶“滿意”

Lion尚未提交正式答辯狀，但在聲明中堅決否認指控，表示將積極應訴。

“指稱Lion在運營‘龐氏騙局’是荒謬的。”Lion表示。“我們不會通過媒體應訴，正專注于推進項目建設、償還債務，并力求為投資者返還本金。”

公司稱，少數投資人“誤解了投資協議”，并強調大多數客戶對其處理方式感到滿意。

他們承認部分項目存在延期，但歸咎于建商問題、新冠疫情、規劃延誤以及市場變化，并否認從投資人處募集了1.4億澳元資金。

WhatsApp群組對峙與憤怒言論

Lion聯合創始人John Sader是一名自稱的“人類行為專家”和“人生教練”，在法院裁定投資人可查閱Lion銀行賬戶后，他在公司投資人WhatsApp群中表達憤怒：

“這場訴訟是一種‘共同毀滅策略’。”他寫道。

“好在他們現在可以查閱銀行賬單了，很快就會發現我和Garry并沒有挪用資金。”

但他也指責對方會“用這些信息在法庭和投資人面前描繪最糟糕的畫面”。

Lion稱，該消息是“回應部分人士未經證實、情緒化的挪用指控”。

Sader還在另一條消息中對起訴者說：

“他們利用了你們的無知發動指控，法院信了。而你們所有支持這場訴訟的人都加速了這場毫無意義的衰敗。”

不過也有投資人在群里回應：“John，我支持你到底！”

法庭同意任命KPMG與McGrathNicol

介入審查

盡管Lion方面稱投資人“誤解”，但本周二在簡短聽證會上，Lion同意由KPMG和McGrathNicol的獨立會計師入駐調查，以回應投資人疑慮，并檢測公司是否資不抵債（insolvent）。

Lion的律師在庭上承認，集團或已存在償債問題。

一位提交宣誓書的會計師指出，Lion自2018年以來向投資人募集資金，承諾用于開發墨爾本Brighton、Camberwell、Elwood、South Yarra等高端城區，以及布里斯班和黃金海岸的精品住宅。

這些項目往往每棟價值高達400萬澳元，并以其設計“精美絕倫”廣受投資者歡迎。

“看起來很簡單”的投資結構為何出問題？

Lion的投資結構似乎簡單直接：

• 每個開發項目獨立融資；

• 投資人組成“聯合體（syndicate）”；

• 資金用于購地、開發；

• 投資人按項目約定周期收息或一次性分紅。

許多項目承諾18個月內交付，部分合同還寫明：如延遲將額外補償投資人。

所有投資都承諾將投資金“抵押在開發用地上”，若項目失敗，土地出售即可返還投資金。

真實情況遠比宣傳復雜

但事情在2024年急轉直下。越來越多投資者質疑：為什么2020年和2021年啟動的項目還沒動工？去年11月起，有投資人稱已不再收到每月回款。

法院也聽說了有關項目出售后，收益未如約發放的情況。例如，布里斯班的Zenith項目已完成，并以1000萬澳元售出，但多數投資人卻未收到資金。Lion僅承認對部分人做了“分階段支付”。

此后，投資人開始恐慌。

調查發現多項嚴重問題：

偽保障、空抵押、巨額高息貸款

Michael Landy, founder of Eagle Financial Solutions, is helping investors take legal action against Lion.Credit:Wayne Taylor

由注冊會計師Michael Landy牽頭、提交給法院的財務審計揭示：

• 多個項目中，投資人并非土地權屬人；

• Lion從多個聯合體擅自調走資金，用于其他項目，無通知或擔保；

• 多數土地被重復抵押，個別最多被抵押三次；

• 部分貸款利率高達年化30%；

• 有項目土地已被貸款銀行收回拍賣，意味著投資本金無法追回。

法庭獲悉，上周Brighton的某項目用地已被新買家接手。Lion隨后也確認，另有兩個項目地塊被銀行收回并出售。

對投資人來說，意味著不但沒有利潤，連土地都沒了。

庭審直指“龐氏結構”，監管機構旁觀

This home was a development site slated for a Lion project before it was sold to new owners last week. Credit:Joe Armao

今年4月，投資人代表律師Justin Graham KC在庭上直言：

“從我們掌握的材料和Lion拒絕提供的資料看，該集團的商業模式本質上就是一場龐氏騙局。”

“資金被集團內部隨意調撥，只為應付最急迫的債權人。”

投資者的憂慮與訴求

投資者Shaun Newberry表示，他只是希望看到“責任到位”。他擔心整個項目最終“全盤崩潰”——尤其考慮到Lion自己承認財務堪憂。

Garry Pesochinsky, co-founder of Lion Property Group.

Sader和Pesochinsky雖非地產界大腕，但背景引人注目。Sader推崇90年代美國勵志大師Tony Robbins，并畢業于澳洲“教練學院”（The Coaching Institute），自稱掌握“深層狀態重塑”和“神經語言程序”等心理學技術。

他熱衷激勵員工，每獲得一個新投資人就在辦公室敲鈴慶祝。Pesochinsky則更低調，長期從事房地產開發與投資。

Lion回應稱，公司已向投資人充分解釋投資結構，否認投資人沒有不動產擔保，稱他們大多是“入股項目公司”。

至于為何銀行賬單顯示Lion挪用多個聯合體資金用于他用，公司解釋稱“屬于正常商業操作下的集團內部貸款”。

ASIC回應稱，將持續關注KPMG報告，評估是否采取進一步監管行動。知情人士透露，ASIC曾在2020年調查過Lion，對方答應修改宣傳材料；而今年初曾考慮立案，但因法院已受理而作罷。

項目延誤五年，投資人仍苦等回報

Lion’s Eminence project in Camberwell. Credit:Joe Armao

一名不愿具名的墨爾本投資人稱，他在2020年3月投資了Camberwell的Eminence項目，當時被告知18個月完工，延遲將賠償。

如今已過去超過五年，項目尚未完工。Lion近期承諾將在今年9月底交付。

“我多次前往工地查看，項目進展從一開始就不對勁。”他說。

“我現在最大的希望，是大家能盡可能取回本金。”

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