在看法拍房遇到前業主欠了物業費的情況時，很多朋友天真地認為：“房子是法院拍給我的，前業主的爛賬跟我有什么關系？為什么需要我負責補繳？”

其實現在大多數法拍的欠費都需要買受人負責，為什么？有什么法律依據嗎？

根據《民法典》及相關司法解釋，物業服務具有公共性和持續性。物業公司提供的是對“物”，即房屋所產生的服務，而非針對特定“人”。所以即使房子換了主人，但物業公司對房屋本身提供的服務并未中斷，其債權依法可以隨房屋所有權轉移而要求新業主清償。

這與“買賣不破租賃”的類似邏輯： 就像新房東要承接租約一樣，新業主承接房屋上的持續性債務（物業費）也被視為一種交易風險。

當然會存在極少數的情況公告會顯示補繳后向原業主追償，但是大部分都是需要買受人負責。

法院公告“不負責瑕疵”是關鍵： 幾乎所有法拍公告都會明確聲明“法院不承擔房屋瑕疵擔保責任，包括但不限于...物業費、水電費等欠費情況”。這意味著，法院不會幫你查清或扣除這些費用，更不會替你承擔！

怎么辦？如何避坑？

盡職調查！盡職調查！盡職調查！ 重要的事情說三遍！競拍前，必須親自或委托專業輔拍機構

實地走訪物業： 如果公告未披露欠費金額，直接到小區物業管理處，書面查詢該房屋具體拖欠的物業費、水電費、公攤費、滯納金等所有費用的詳細清單和總金額。

仔細研讀拍賣公告和評估報告： 留意關于欠費情況的任何提示。

將欠費納入成本核算：不能只看起拍價和房子本身價格，總成本 = 成交價 + 稅費 + 潛在欠費 + 其他。

過戶后，可嘗試與物業公司協商減免部分滯納金或分期支付，但補繳本金是大概率事件。

拍法拍房，前業主拖欠的物業費，絕非與你無關！ 記得在競拍之前，務必了解清楚所有細節。

你明白了嗎？

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