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房市“急凍”迅速回暖！澳洲房價強(qiáng)勢反彈，所有首府城市齊頭并進(jìn)

《悉尼晨鋒報》6月3日報道，澳洲住宅價格在短短3個月內(nèi)經(jīng)歷小幅下跌后迅速反彈，創(chuàng)有記錄以來時間最短、幅度最小的低谷期之一，利率下調(diào)、買家信心回暖以 及房源緊張都推動了市場回暖。

Cotality的最新數(shù)據(jù)顯示，2024年11月至2025年1月間，一系列加息和生活成本壓力影響了買家的購買力，導(dǎo)致全澳房價下跌了0.4%。 然而，在2月，也就是兩年多來首次降息的那個月，市場開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

澳聯(lián)儲在2 月和5月兩次降息，目前的現(xiàn)金利率為3.85%。Cotality 5月的Home Value Index顯示，今年前5個月的房價上漲了1.7%。

5月，所有首府城市的房價都至少上漲了0.4%，悉尼上漲了0.5%，墨爾本0.4%，布 里斯班0.6%，珀斯0.7%。

Cotality的Tim Lawless表示，最近的放緩更像是房價趨于平穩(wěn)，而非真的下跌，比2020年和2015年的短期下跌要溫和得多。

2020年4月至6月（新冠疫情初期），房價下跌了1.8%，隨著現(xiàn)金利率降至0.1%，房價飆升。

2015年也出現(xiàn)了類似的快速反彈。

當(dāng)時，澳洲審慎監(jiān)管局收緊了貸款標(biāo)準(zhǔn)，尤其是針對房產(chǎn)投資者。正因如此，2015年第四季度，房價下跌了1.4%。

Lawless表示：“這充分表明了信貸獲取能力，即能否從銀行借到錢，對房價的影響有多大。”

盡管全澳房價正在上漲，但各個首府城市的表現(xiàn)都不太一樣。

墨爾本去年經(jīng)歷了較長時間的下跌，而布里斯班和阿德萊德則一直保持正增長。

Lawless指出，墨爾本的房價仍比2022年3月的峰值低4.5%，而悉尼則僅比2024年9 月的峰值低0.3%。

“自1999年來，我們還沒有見過悉尼和墨爾本的房價差距如此之大。”

他補(bǔ)充道，布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價均處于峰值，但整體水平低于悉尼或墨爾本。

Lawless還表示，今年市場將同時面臨阻力和助力，但他預(yù)計房價整體仍會呈上漲趨勢。

阻力包括可負(fù)擔(dān)性問題和高家庭債務(wù)水平，而助推房價上漲的因素包括較低利率、買家情緒改善以及住房供應(yīng)減少。

他說：“這些利好因素足以抵消市場面臨的任何不利因素。”

McGrath Estate Agents的John McGrath表示，買家情緒有所改善，但房價并未出現(xiàn)大幅上漲。

“如果我們在2025年看到第3次甚至第4次降息，這將對市場產(chǎn)生積極影響，意味著趨勢正在持續(xù)，會增強(qiáng)買家信心，推動首次購房或換房的決策。”

McGrath還表示，復(fù)活節(jié)假期和聯(lián)邦大選后，悉尼的掛牌房源數(shù)量有所增加，賣家情緒也有所改善。

“總的來說，我預(yù)計到圣誕節(jié)前，200萬澳元以下的房屋價格將上漲2.5%至5%，因為信心正在緩慢恢復(fù)。”

在墨爾本，Marshall White Group的John Bongiorno也認(rèn)為，自2月首次降息以來，市場情緒更加積極了。

“競拍者出手更有力了，看房人數(shù)略有增加，所以我們目前看到了樂觀情緒。”

他表示，首次購房者已重返市場，試圖尋找100萬澳元以下的獨(dú)立屋或公寓，他預(yù)計這種趨勢將逐漸蔓延至高端市場。

“今年的市場不會突飛猛進(jìn)，但會比以往任何時候都更正常。”

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悉尼這些城區(qū)將迎來大規(guī)模住房改革

新州一個擁有特別權(quán)力、旨在加快住房供應(yīng)的三人小組，在成立后的前六個月里，已將一百多個重大項目送上審批快車道，這一數(shù)字遠(yuǎn)超最初預(yù)計，并為悉尼關(guān)鍵增長地帶新增4.5萬套住房掃清了障礙。

包括The Hills地區(qū)、西悉尼以及城市西南邊緣在內(nèi)的多個區(qū)域，將迎來大規(guī)模住宅開發(fā)。

自今年2月首次會議以來，新州住房交付管理局（HDA）已建議數(shù)十個項目繞開地方議會審批程序。

這個由三名資深州政府官員組成的管理局，原本旨在加速冗長緩慢的規(guī)劃體系部分環(huán)節(jié)。

不過，被選中的項目依然面臨一系列長期存在的開發(fā)障礙，可能導(dǎo)致開工延遲，甚至使項目徹底擱淺。

這些開發(fā)計劃主要沿現(xiàn)有及規(guī)劃中的地鐵線路分布。

預(yù)計到2032年，悉尼地鐵將有4條線路、46個車站。

其中，The Hills地區(qū)Norwest地鐵站旁的一個新項目，計劃建設(shè)1600套住宅，并包含一個新功能中心及商業(yè)場所。

在西北線終點Tallawong地鐵站200米處，另有1300套住房被推薦進(jìn)入審批快車道。

針對北悉尼、St Leonards和Macquarie Park等地，也有大規(guī)模開發(fā)計劃獲推進(jìn)，隨著未來十年交通及基礎(chǔ)設(shè)施樞紐落地，這些區(qū)域?qū)⒂瓉盹@著人口增長。

目前該機(jī)構(gòu)已推進(jìn)的最大單項申請在Rhodes，計劃在橫跨Concord Road和帕拉馬塔河的兩塊地塊上新建2000多套住房。預(yù)計在Concord West站附近還能新建約1400套住宅。

在西南Leppington地鐵站旁的兩個綜合開發(fā)項目中，預(yù)計將有3000多套住房獲推薦。

Bringelly Road和Austral地區(qū)也有較小規(guī)模的提案獲支持，后者包括一個400套住房項目。

Parramatta Road、New South Head Road及Pacific Highway等道路沿線，也有大量住宅項目進(jìn)入快審，包括Crows Nest、Chatswood、Homebush、Canada Bay和Edgecliff等地的數(shù)千套住房。

該小組成員包括州長辦公室秘書Simon Draper、規(guī)劃廳秘書Kiersten Fishburn及新州基礎(chǔ)設(shè)施署首席執(zhí)行官Tom Gellibrand。

小組每兩周召開一次會議，評估大型住宅及綜合用途項目，隨后向規(guī)劃部長Paul Scully推薦哪些方案可走“州重大項目”審批通道。

被管理局選中的項目可享受加速審批流程，但由于開發(fā)體系其他環(huán)節(jié)仍存在低效，例如施工延誤和政府處理遲緩等，新增住房供應(yīng)依然可能受到影響。

Scully承認(rèn)，要讓這些項目順利推進(jìn)，還需對現(xiàn)有規(guī)劃體系進(jìn)一步改革。

Scully表示：“我們會繼續(xù)努力，打造一個現(xiàn)代化、切合實際需要的規(guī)劃體系。這可能包括立法與非立法改革。我希望反對黨能信守承諾，提供兩黨支持。”

03

悉尼CBD地王開發(fā)戰(zhàn)！誰能拿下這塊價值數(shù)十億的黃金地？

澳洲地產(chǎn)巨頭Lendlease、Mirvac及其合作伙伴、悉尼餐飲大亨Justin Hemmes，已占據(jù)優(yōu)勢地位，極有可能贏得悉尼最受追捧的CBD開發(fā)項目之一——Hunter Street地鐵站上蓋工程。此前的競爭對手Brookfield已宣布退出該項目的競標(biāo)。

該項目的核心是兩棟超過50層的摩天大樓，預(yù)計將提供15萬平方米的商業(yè)辦公空間，一旦開發(fā)完成，其價值或?qū)⑦_(dá)到數(shù)十億澳元。

這一項目之所以極具吸引力，除了位于悉尼CBD核心地段外，還將直接接入Sydney Metro West地鐵線路，并通過地下通道連通Martin Place和Barangaroo等重要商業(yè)區(qū)域。

盡管只剩一個投標(biāo)方，悉尼地鐵仍將按原計劃推進(jìn)招標(biāo)流程，評估Metropolis財團(tuán)的提案是否符合政府目標(biāo)，并確保其具備性價比。

三年前，新州政府將兩個財團(tuán)列為Hunter Street站及上方兩棟大樓開發(fā)項目的最終入圍者。其中，Metropolis財團(tuán)由Lendlease、Mirvac、Hemmes私人公司以及Coombes Property Group組成；Brookfield財團(tuán)則由加拿大房地產(chǎn)巨頭Brookfield旗下多個業(yè)務(wù)部門組成。

Hunter Street站將設(shè)有兩個出入口：一個位于O’Connell Street拐角，另一個位于George Street拐角。原計劃中標(biāo)結(jié)果應(yīng)在去年公布。

但據(jù)行業(yè)人士透露，早在今年2月，Brookfield已表示將退出競爭，將精力轉(zhuǎn)向更短期、回報更明確的機(jī)會，如物流設(shè)施、學(xué)生公寓與酒店投資。

Brookfield曾在附近Wynyard站地塊成功打造20億澳元辦公塔樓，該項目通過與州政府提交“非招標(biāo)提案”方式推進(jìn)，成為其在車站上蓋開發(fā)的經(jīng)典案例。

雖然Metropolis財團(tuán)尚未正式中標(biāo)，但Brookfield退出，顯然對其非常有利，尤其在當(dāng)前悉尼CBD寫字樓供不應(yīng)求、企業(yè)重返辦公潮的背景下，高品質(zhì)辦公空間競爭日益激烈。

這一進(jìn)展也正值Lendlease進(jìn)行全面戰(zhàn)略重組之際。該公司首席執(zhí)行官Tony Lombardo正致力于減少海外市場風(fēng)險敞口，將更多資本回流至澳大利亞本土業(yè)務(wù)。

包括投資管理在內(nèi)的業(yè)務(wù)板塊近期進(jìn)展顯著。Lendlease上月剛獲得韓國國家養(yǎng)老金（NPS）委托管理悉尼辦公大樓Aurora Place，管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)12億澳元。同時，Lendlease也在北悉尼的Victoria Cross車站開發(fā)上蓋項目。

高端租戶與國際投資者對悉尼CBD寫字樓的興趣日益濃厚。Mirvac近期在55 Pitt Street打造的55層摩天大樓項目進(jìn)展順利，已獲得約12家律師事務(wù)所預(yù)租承諾，并吸引一位日本重量級投資者出資約13億澳元購買該項目三分之二的權(quán)益。

04

不搬出去照樣買房！澳洲年輕人用這招逆襲房市

在房價高企、利率高漲的當(dāng)下，一種全新的房產(chǎn)投資方式正在澳洲年輕人中悄然興起。

越來越多的千禧一代和Z世代選擇先買房投資、再繼續(xù)住在父母家中。這批年輕投資者被稱為“stayvestors”，即“住家投資族”。

一些人甚至已經(jīng)擁有三套房產(chǎn)，但仍舊在父母家中睡在童年的臥室里。

例如，25歲的阿俊·喬德里（Arjun Chowdrey）在去年8月生日剛過，就購買了一套悉尼北部Willoughby區(qū)域的期房，但他依然選擇和父母同住。

“我們當(dāng)時的目標(biāo)就是盡早進(jìn)入房產(chǎn)市場，”他說，“悉尼的房價實在太瘋狂了，要自己完全承擔(dān)房貸并不容易。我們決定買投資房是最可行的選擇。”

他表示，和父母關(guān)系良好，也愿意等到將來經(jīng)濟(jì)能力更穩(wěn)或進(jìn)入長期關(guān)系后再搬進(jìn)自己的房子。

“能和家人住在一起是件幸運(yùn)的事，”他說，“住在外面不僅生活成本高，還難以存錢和積累資本。”

Ray White下北岸項目總監(jiān)Tim Abbott表示，近期看到越來越多像阿俊這樣的“住家投資族”進(jìn)入市場，尤其偏好買期房，“他們通常沒有能力立即獨(dú)立承擔(dān)房貸，但靠租金覆蓋一部分月供，仍能在市場中占據(jù)一席之地。”

32歲的羅科·馬拉波迪（Rocco Marrapodi）就是典型案例，他已擁有三處房產(chǎn)：兩套位于西悉尼，一套在西澳珀斯北部60公里外的Two Rocks。他的選擇是：全部出租，自己繼續(xù)和父母住在悉尼Condell Park的家中。

“我從小父母就教我要靠房地產(chǎn)打下基礎(chǔ)，”他說，“我2018年買了第一套房，從那時起就一直在積累。”

他的策略簡單直接：買入、持有、還貸、積累凈值、套現(xiàn)，再買下一套。

盡管他知道“30多歲還住家里”會被貼上標(biāo)簽，但他說這是自己的“巨大優(yōu)勢”，“不僅能陪伴父母，也給了我巨大的財務(wù)起點”。

24歲的Senara Fernando是另一位“住家投資族”代表。她在墨爾本北部與父母同住，但已在西澳濱海小鎮(zhèn)Mandurah購買了一套兩居室公寓——靈感來自一位家族朋友的“跨州投資”做法。

“墨爾本實在太貴了，我們花的價格，在墨爾本根本買不到類似房子。”她說，“年輕人需要更聰明地儲蓄和投資。”

她大學(xué)畢業(yè)后，進(jìn)入水產(chǎn)養(yǎng)殖行業(yè)工作，父親用她的第一份工資幫助啟動買房流程。

未來兩年，她希望該公寓升值后能提取凈值用于購買第二套房，最好是一套自住型獨(dú)立屋。她說：“等積累起足夠的資本，再在墨爾本買房，就可以真正實現(xiàn)自主生活。”

買家代理公司Buyers Agency Australia創(chuàng)始人Dragan Dimovski表示，越來越多首置業(yè)者并不是被迫住在父母家，而是出于理性考量。

“通過出租，年輕買家能更快還貸、積累凈值，同時不讓自己陷入財務(wù)壓力。”不過他也提醒，預(yù)算應(yīng)考慮空置期、維修支出和緊急儲備，避免完全依賴租金收入。

The Agency西澳負(fù)責(zé)人Jason Hapeta補(bǔ)充說，不少父母正在主動鼓勵孩子早點入市，哪怕是以投資方式：

“在房源緊張、房價持續(xù)上漲的環(huán)境下，很多父母都說：‘我們這一代都能買得起房，孩子這代幾乎進(jìn)不去了’。”

他認(rèn)為，“像Senara這樣的策略為年輕買家提供了堅實的起點。通過早期投資并獲得租金回報，他們比上一代更早開始積累資產(chǎn)，為未來自住房打好基礎(chǔ)。”

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