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新華社《瞭望》新聞周刊

2025年第22期專題報道

《廈門房票2.0探新路》

◇目前，廈門共開具房票145億元，已使用128億余元，房票購房合同金額超過210億元。據(jù)了解，廈門今年還將有超百億元房票投入市場。

◇“房票新政推出后，房屋成交量大幅增長，四季度銷售額達(dá)50億元，成效立竿見影。”

◇廈門市通過增加財政預(yù)算、城中村改造專項(xiàng)借款等渠道，持續(xù)加大投入，在不增加政府債務(wù)前提下確保房票兌付。

文?|《瞭望》新聞周刊記者?鄭良

廈門湖里區(qū)村里社區(qū)居民陳平安，最近正忙著為搬進(jìn)新居做準(zhǔn)備。新房面積115平方米，位于五緣灣濕地公園旁。小區(qū)面朝大海、環(huán)境優(yōu)美，家人的居住品質(zhì)得到極大提升。

陳平安家是拆遷戶，居住地毗鄰湖里老工業(yè)區(qū)，那里大多數(shù)房屋建于上世紀(jì)80年代。去年4月，社區(qū)啟動征地拆遷。根據(jù)此前的安置補(bǔ)償協(xié)議，陳平安一家獲得一套面積為107平方米的安置房，按照原拆原建方式，預(yù)計4～5年后才能建成。

2024年10月底，廈門推出房票新政，明確新啟動的征地拆遷項(xiàng)目，原則上不再新建安置房；對已實(shí)施征地拆遷項(xiàng)目，除已經(jīng)在建的安置房項(xiàng)目外，優(yōu)先使用房票盤活存量房源，更多新建商品房、安置型商品房進(jìn)入房源庫，并配套購房優(yōu)惠政策。

陳平安一家，成為廈門房票新政后的首批持房票購房者。“按照政策，待建安置房每平方米評估價，略高于周邊商品房的均價4.5萬元。我們買房有了更多選擇。”陳平安告訴記者，他與家人看了多套新建商品房，最終選擇了這一處周邊環(huán)境好的精裝修商品房。他自己出了90萬元購房款，全家人對房子都很滿意。

“城中村及老舊小區(qū)改造等城市更新行動正在大力推進(jìn)，釋放出新的剛性和改善性住房需求。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，滿足群眾對‘好房子’的需求，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，廈門正通過房票制度探索一條新路。”廈門市政府主要負(fù)責(zé)同志說。

《瞭望》記者采訪發(fā)現(xiàn)，廈門在此前房票政策基礎(chǔ)上推出的2.0版新政，著力嚴(yán)新聞周刊控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，通過加大高品質(zhì)住房供給，更好滿足群眾對“好房子”的需求，撬動多方共贏，對于推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有積極作用。

目前，廈門共開具房票145億元，已使用128億余元，房票購房合同金額超過210億元。據(jù)了解，廈門今年還將有超百億元房票投入市場。

破解供需結(jié)構(gòu)性矛盾

據(jù)了解，2022年，廈門針對島外部分區(qū)的集體土地征遷實(shí)施房票制度。“以前，房票作為貨幣安置的一種補(bǔ)充形式，僅適用于集體土地上房屋征拆，使用范圍限制在島外幾個區(qū)。”廈門市財政局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

隨著房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)性矛盾日益凸顯。2024年上半年，廈門全市商品房、安置型商品房等存量房源約300萬平方米，成交量低迷。與此同時，歷年來已實(shí)施征地拆遷但尚未開工建設(shè)的安置房規(guī)模達(dá)1.27萬套、173萬平方米，財政投入需70億元左右。

在充分調(diào)研基礎(chǔ)上，廈門于2024年10月底推出房票2.0版，將此前僅適用于集體土地上的房屋征拆、僅允許在島外部分區(qū)使用的房票，擴(kuò)大到集體和國有土地征收項(xiàng)目，使用范圍擴(kuò)大到全市。

“優(yōu)化房票制度，旨在破解供需結(jié)構(gòu)性矛盾，嚴(yán)控增量、盤活存量。”廈門市副市長林志成表示。

記者采訪了解到，廈門的個別建設(shè)項(xiàng)目數(shù)年前甚至十幾年前就完成征拆，但由于手續(xù)不全、資金籌措等原因，安置房一直沒能開工建設(shè)，財政每年支付上億元過渡安置費(fèi)。

“房票2.0版主要針對此前已經(jīng)完成征地拆遷但尚未建設(shè)安置房的項(xiàng)目，與被征遷人重新簽訂安置協(xié)議，以房票替代此前約定的安置房補(bǔ)償，持房票可在全市范圍內(nèi)購房。”廈門市住房和建設(shè)局工作人員介紹。

在明確提出“新啟動的征地拆遷項(xiàng)目原則上不再新建安置房”嚴(yán)控增量的同時，廈門在盤活存量上下功夫，建立房票房源庫，在全市范圍公開征集新建商品房、安置型商品房、安置房等存量房源。目前，已有上百個樓盤、1.3萬套、130余萬平方米存量房源入庫。

記者走訪多家進(jìn)入房源庫的樓盤發(fā)現(xiàn)，其售價在每平方米一兩萬元至五六萬元不等，選址分布在全市各區(qū)，有學(xué)區(qū)房、精裝房、海景房、地鐵沿線住宅等多種類型，可選擇面較寬。

房票的面額，由此前安置協(xié)議約定的安置房面積乘以每平方米評估價確定。廈門各區(qū)在確定安置房評估價時，均參照周邊新建商品房價格，確保不低于或略高于商品房均價水平。

此外，房票持有者在開票之日起6個月、1年之內(nèi)購房，還可分別享受票面金額5%、2%的現(xiàn)金獎勵。

撬動多方共贏

記者了解到，新政實(shí)施以來，截至今年5月19日，廈門開具的145億元房票帶動房票購房合同金額210億余元，去化面積65萬多平方米。購房者、開發(fā)商、政府等多方共贏成效顯現(xiàn)。

從等建房到買現(xiàn)房、買好房，動遷群眾有了更多選擇。

翔安區(qū)鳳翔街道瓊頭村是濱海漁村，2021年沿海大通道建設(shè)啟動征拆，涉及全村210戶村民，待建安置房349套、3.5萬平方米。“待建安置房選址在瓊頭村北，毗鄰主干道，周邊沒什么配套。土地已經(jīng)平整出來，但由于沒完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)，建設(shè)周期較長。”建發(fā)更新建設(shè)有限公司負(fù)責(zé)人王俊杰告訴記者。

房票新政實(shí)施后，瓊頭村待建安置房每平方米評估價2.2萬元，而距離村里3.5公里之外的商品房、學(xué)區(qū)房均價在2萬元左右。因此，不少村民用房票全款購房。“群眾實(shí)實(shí)在在獲益，房票置換推進(jìn)順利。不到3個月時間，210戶全部簽約。”鳳翔街道黨工委副書記賴偉春說。

房票客戶入市后，開發(fā)商去化加快。

廈門軌道集團(tuán)有多個房地產(chǎn)項(xiàng)目位于地鐵沿線，配套相對成熟，去年前9個月銷售額僅為9億元。“房票新政推出后，房屋成交量大幅增長，四季度銷售額達(dá)50億元。”廈門軌道集團(tuán)投運(yùn)中心總經(jīng)理方勇文告訴記者，截至今年3月，公司已收取房票24.3億元，房票購房合同金額達(dá)43.3億元。

廈門建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、國貿(mào)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，房票把潛在客戶引入市場，有了量的支撐，價格穩(wěn)住了，市場信心有效提振，開發(fā)商去化加快，資金更快回籠，能夠繼續(xù)在土地市場拍地，促進(jìn)良性循環(huán)。

4月24日，廈門市自然資源和規(guī)劃局舉行今年第二次商住用地拍賣會，4宗商住用地全部拍出，出讓土地總面積17.06公頃，總計價建筑面積29.28萬平方米，土地出讓金88.29億元。3月21日舉行的首場商住用地拍賣，吸引了20多家房企參與競拍，5宗涉宅用地全部成交，成交總價74.7億元。

“從兩次拍賣情況看，參與競拍的開發(fā)商數(shù)量、成交溢價率等均有提升。”廈門市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)人表示。

政府在安置房建設(shè)、過渡安置費(fèi)、安置房小區(qū)治理等方面的投入降低。同時，能夠騰出更多土地空間，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃布局，優(yōu)先在配套成熟區(qū)域供應(yīng)土地，推行綠色建造、智能建造等新型建造方式，完善周邊出行、教育、養(yǎng)老、托育等生產(chǎn)生活配套，有效加大“好房子”供應(yīng)。

兜底線持續(xù)完善

中辦、國辦出臺的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》明確提出，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，大力實(shí)施城市更新，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市。

林志成說，廈門優(yōu)化房票政策取得積極成效，首先源于給了群眾更多選擇權(quán)。同時，廈門牢牢守住房票不出現(xiàn)拖欠以及防范金融屬性這兩個風(fēng)險底線，對于后續(xù)推進(jìn)城市更新工作有一定的借鑒意義。

采訪中，不少房企負(fù)責(zé)人對記者說，房票兌付環(huán)節(jié)非常關(guān)鍵。“個別地方出現(xiàn)政府不能及時兌付房票甚至拖欠等問題，最終難以為繼。”在廈門的一家央企房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說。

一些基層干部提到，在地方政府面臨化債壓力的背景下，房票兌付不能以增加地方債務(wù)為代價。

廈門市財政局副局長呂鶴介紹，去年以來，廈門的房票項(xiàng)目均確保落實(shí)好資金來源。廈門市通過增加財政預(yù)算、城中村改造專項(xiàng)借款等渠道，持續(xù)加大投入，在不增加政府債務(wù)前提下確保房票兌付。“目前，各類資金渠道已落實(shí)180多億元，確保房票及時兌付，維護(hù)好政府信用。”呂鶴說。

廈門市級財政建立統(tǒng)一清算機(jī)制，明確兌付時間，確保不出現(xiàn)拖欠進(jìn)而產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險。“房票作為購房款，開發(fā)商收取的房票可作為預(yù)收款存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶。購房合同完成網(wǎng)簽備案后，開發(fā)商可提出房票兌付申請，財政在3個月內(nèi)兌付30%，剩余70%在預(yù)售商品房封頂之日起6個月內(nèi)兌付。”廈門市財政局資產(chǎn)處處長李星說。

為防范炒作房票、哄抬房價等風(fēng)險，廈門市明確提出，房票可以轉(zhuǎn)讓，但不能抵押、融資和套現(xiàn)。按照規(guī)定，在滿足戶人均面積不低于35平方米的前提下，允許被征收人將房票轉(zhuǎn)讓給第三人，轉(zhuǎn)讓實(shí)行實(shí)名制管理，全部在系統(tǒng)中封閉運(yùn)行；一張房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人，但只能轉(zhuǎn)讓一次，已轉(zhuǎn)讓的房票不得再次轉(zhuǎn)讓，只能用于買房，不能用于其他用途。

“我們將加大市場監(jiān)督，維護(hù)好市場秩序，防止大量房票入市后，開發(fā)商和中介組織哄抬房價、價格欺詐等行為。”受訪的廈門市財政、住建、自然資源和規(guī)劃等部門負(fù)責(zé)人表示。

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來源:《瞭望》2025年第22期