每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

中建玖合終于如愿以償。

6月4日下午，它以74.91億元底價，拿下北京城市副中心站大運河八子地塊（下稱“大運河八子”）：FZX-0101-0705、0706、0707、0708、0810、0807、0808和0811。

這串代碼很長，意味著它是個巨無霸，用地面積7.44萬平米，規劃地上建面17.88萬平米。

在通州樓市，這是個絕對地王，南面緊鄰大運河。

意外的是，招商蛇口悄悄退出奪地之戰。

5月12日，它對“大運河八子”發出一系列招標計劃，勢在必得的樣子，甚至還不惜讓出通州招商朝棠攬閱的部分股權。

這次，招商蛇口退出的原因不詳。人們只會記住，中建玖合來到了通州。

中建玖合惦記“大運河八子”，已不是一天兩天了。而“大運河八子”，也是一宗有故事的地塊。

它最初的打包只有“五子”——0705、0706、0707、0708、0810地塊。曾在去年第七次、今年第一次供地清單里出現過。

1月7日，中建玖合發布了針對“五子”有關土護降工程、監理的招標計劃，預計2月7日發布招標公告。

這既表明了它拿地的決心，也顯露出開發的迫切感。

但最終，這宗"二進宮"的地塊還是下架了。

如今，回頭來看，花姐認為可能存在兩個原因：

1、朝陽區三間房1507和1202-0006、0007地塊79億元組合包，當初就出了意外。中海地產和招商蛇口突然殺出，讓保利和金茂多花了8億元。

2、副中心共整理好了8塊地，如果第一次只賣5塊，剩余3塊是不是會成為背刺者？

索性，中建玖合一把拿下，免除了后患；而北京通州方面，也給出了姿態。（詳見《京城河景地王，拿出最大誠意》）

誠意，主要體現在3點上：

1、在原有0705、0706、0707、0708、0810五塊地基礎上，新增加0807、0808和0811三個住宅地塊；2、七塊住宅地塊可以統籌平衡；3、建筑限高拉高至100米。

一個好的產品誕生，先要有好的地塊條件。

很顯然，中建玖合是那個幸運者。它在北京開發的西紅門中建玖玥府已是尾盤，急需補倉。

下面，花姐來聊聊“大運河八子”。

河景房+四地鐵線+統籌均衡

北京是個多中心的超級大城市，尤其是市政府2019年搬遷后，通州火了。

但，通州不等于城市副中心。

北京城市副中心的規劃范圍，為原通州新城規劃建設區，總面積約155平方公里，2035年城市副中心常住人口規模，將控制在130萬人以內。

近幾年，北京城市副中心供地極少，而FZX-0101街區八塊地就在副中心的中心位置。

它東面離北京市委、市政府400多米，西側一路之隔是副中心站綜合交通樞紐，南側緊鄰北運河，且8塊地連成一片做整體開發。

這座交通樞紐，是個“地下樞紐地上城”，地下建筑規模約128萬平方米，地上規劃建筑規模約139萬平方米，連接了2條城際鐵路、4條軌道交通——6號、22號、104號和101號線、1條市郊鐵路和15條公交接駁線路。

為了給“大運河八子”有更大的發揮空間，土地文件里明確寫明：各住宅地塊之間可結合高品質方案進行統籌平衡，合理調整各地塊建筑規模指標。

這意味著，0705、0706、0708、0810、0807、0808和0811七塊地塊可以調改容積率，前提是建筑規?？偭坎蛔?。

在北京，多地塊自由調動容積率，是比較罕見的。

前不久，海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊有過一個案例。因為調規，把建筑高度從18米降至15米的同時，允許兩個地塊容積率統籌核算。（詳見《史上最密豪宅，藏了三個玄機》）

罕見的百米住宅

“大運河八子”中的七塊住宅地，是有統籌平衡的資本。

它們有一個優勢，容積率低，但建筑超高。

具體參數為：

0705容積率2.3，建面3萬平米；0706容積率2.2 建面3.8萬平米；0708容積率2.4，建面5.38萬平米；0807容積率2.1，建面2.8萬平米；0808容積率2.1，建面2.58萬平米；0810容積率2.4，建面3.27萬平米；0811容積率2.3，建面2.88萬平米。

它們整體的容積率在2.1-2.4之間，建筑限高為100米。這個規劃條件，在北京、乃至全國都非常罕見。

一般而言，2.4容積率住宅的建筑限高在45米-60米。

有了100米高的上限，七個地塊做規劃就十分從容了。

不會出現海淀功德寺雙子座的窘境，限高30米，實際容積率2.2，結果只有一個，樓間距太密。

家園中心是個不小的包袱

雖然“大運河八子”很美，但也有一個不小的包袱。

需要配建一座家園中心，地上建筑面積約1.38萬平方米，里面包括3500平米社區衛生中心，1200平米養老中心、殘疾人托養所1000平米、養老設施3000平米、室內體育設施2000平米、社區文化設施200平米等。

這些，建成后須無償移交給通州區政府統籌安排。

但，這座家園中心會建在哪塊地上，沒有明確說明。

花姐斗膽猜測，它可能會建在0706號地的南面。原因是，這是八塊地的中心，很方便；地塊占地排第二，但又不在臨河第一排。

兩全其美。

高壓線調改入地時間問題

“大運河八子”中，有兩條220KV高壓線架在0707地塊上空，其中地塊西北面還有一座線塔。

這和和海淀功德寺雙子座、豐臺中建和頌九里、朝陽黃杉木店地塊有些差別，它們的高壓線在地塊側面。

既然它們要出讓，高壓線塔是一定會移走的。

為了副中心地塊，通州方面出了兩版電力調改的高壓線入地方案。

一是西濱河路方案，繞開副中心地塊新建電力隧道，全長5.1公里，改移費用約8.1億元。

二是紫運中路方案，通過紫運中路地下的在建綜合管廊接順和新建電力隧道結合，全長3.4公里，改移費用約3.8億元。

據悉，北京市政府選擇了第二套方案，但具體何時入地，沒有公布時間表。

這條高壓線入地后，不會對地塊有輻射。

苛刻的建筑設計

有句俗話，欲戴王冠，必承其重。

就地產開發商而言，“大運河八子”也受制于絕好的資源。

花姐認真讀了土地出讓文件，有關“城市設計和建筑設計要求”，十分苛刻，足足耗費了兩頁半A4紙。

它分建筑空間設計指引、街道空間設計指引、濱水空間設計指引三部分來闡述，每個指引后面都有若干條細則。

其中，有幾條令花姐記憶深刻：

1、規劃居住地塊之間、與濱水空間之間，與樞紐區域之間，應設置二層連廊，打造完整連續的慢行空間；

2、建筑色彩要求為暖色調、中等飽和度和中等明度；

3、鼓勵強化建筑群組第五立面設計，鼓勵地塊內風雨連廊和公共設施、架空層的頂部互相連接；

4、鼓勵0706、0708地塊西北側設置一條商業內街；

5、0707地塊靠河一側退線30米，打造公共廣場；

6、鼓勵地塊兩兩之間的地下連通；

花姐對它的整體設計感受，總結成了一個字“連”，地上連通，地下也連通。

這些看起來很美好，但實施起來很花錢。

房價6萬元/平米左右

“大運河八子”的門檻不低，樓面價為3萬元/平米。

這是一個什么概念呢？

花姐拿它和目前通州主要熱點樓盤作個對比。

a、西北方向4.5公里的縵云ONE，目前房價6.96萬元/平米；

b、西北方向5.5公里的招商朝棠攬閱，樓面價3.12萬元/平米；

c、西南方向3.6公里的中鐵建花語璟云，樓面價3.58萬元/平米；

d、西南方向3.6公里的招商云璟攬閱，房價5.89萬元/平米；

e、正南面3.0公里的金隅花溪云錦開盤在即，樓面積2.52萬元/平米；

f、西南方向4.2公里的尾盤招商璀璨公元，房價5.73萬元/平米；

參照招商云璟攬閱3萬元/平米的縫差計算，它的房價應為6萬元/平米左右。

最后，花姐祝福中建玖合成功奪地。