導讀

5月31日晚，央視新聞頻道《新聞調查》欄目播出《南京微更新調查》，深度解析南京破題城市更新、讓老舊街區重獲新生的創新實踐。

本文字數：3556字

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暮春4月，經過十年更新改造的南京小西湖街區游人紛紛，老南京風貌從更新過的街巷中透出，市井煙火氣里交織著現代時尚感。但是，略微向深處走走，年久失修的房屋，私搭亂建的建筑，讓小西湖少了一分西湖的美，多了幾分棚戶的亂。

南京微更新調查

王卉在小西湖出生長大，箍桶巷33號是父親留給她的老宅，由于年久失修，早已沒法居住。

上溯600多年前的明朝初年，箍桶巷以及附近的幾條街巷是手工業者們聚集地，世代相傳，逐漸發展成人口稠密的聚居區，大油坊巷、箍桶巷、朱雀里、堆草巷、馬道街……這里的街巷寬窄不定、蜿蜒曲折，承載著厚重的“南京記憶”。

經歷復雜的歷史變遷，小西湖逐漸淹沒于人口密集的衰敗環境，成為城南地區有名的棚戶區。王卉家的房子在這里算得上大戶豪宅，這方不到5公頃的地塊容納了3000多居民，人均居住面積不到12平方米。

2015年，南京市秦淮區啟動小西湖片區的更新改造。一項更新，需要兼顧歷史風貌保護和棚戶區改造的雙重任務，如何進行？十年時間，為何只完成了三分之一的工程量？

坐在小天井里喝茶看風景，是老許每天最愜意的時光。許家祖上在光緒年間從安徽來到南京，以賣菜為生，置地建房，這里先后住了7代人。退回到4年前，這個棚屋破敗不堪，房梁被白蟻蛀斷，被鑒定為D級危房，可老許卻視若珍寶。

自從有了更新改造的消息，小西湖的居民們被多次征求意見，詢問想搬走還是留下來，結果是一半對一半，王卉家屬于希望留下的那一半。

一邊是過半的居民不愿意走，另一邊南京市也在反思過往的舊城改造模式。與小西湖片區僅僅一街之隔的老門東歷史文化街區，曾經是明朝重要的商貿和手工業集散地，商業經濟文化繁榮，見證了南京城的興衰變遷。

21世紀初更新整治時，老門東將3900戶原居民全部搬遷，雖然保留下文保、歷史建筑和古樹古井，也留下了街巷，但沒了住在這里的人，整齊劃一的新建仿古建筑讓老門東在更新后變成了一處純粹的民俗旅游商業街，破壞了地區的歷史文化原真性。

如何讓小西湖既保有歷史風貌，又能有活力可持續？東南大學建筑學院教授韓冬青團隊獲邀擔任項目的規劃設計，他們摒棄過去“集中一段時間、一次性完成改造”的傳統做法，提出“小尺度、漸進式、留住居民”的微更新模式。

南京市非常支持小西湖的探索，放手由居民自主決定走與留，從最初的入戶調研到確定更新方案，再到搬遷安置，這中間花了5年時間。到了2020年，小西湖810戶人家，自愿搬離了410戶，改造這才正式開始。

自明代就有的七條古街巷，是小西湖明清風貌最重要的結構，原有的肌理在更新中被完整保留下來。

古代城市結構中，廟、路、河三者之間有著相對固定的關聯。依據堆草巷與秦淮河的位置，韓冬青團隊考證推斷出明代翔鸞廟的原址，做了部分復建。

更新并不是僅僅針對物質空間的保護，它的核心是居住在其中的人。留下來的四百來戶居民，他們的生活條件如何改善呢？

在小西湖，翻建私房是自主更新的一種方式。居民和規劃部門、建設單位、社區、設計師共同組成五方議事平臺，一房一策，共同研究更新思路，政府部門不再是拿著規劃讓居民點頭，而是讓居民的聲音變成圖紙。

箍桶巷33號是王卉家，有關她家的更新方案已經討論好幾次，關于翻建的新房，還有幾個細節沒有落實。

南京市規劃和自然資源局秦淮分局主要負責人說，政府部門除了要對房屋面積把關外，還要審查房子外觀是否符合老城南歷史風貌區的總體規劃。

馬道街39號的老許如愿地留在了原地，自主更新后，曾經的危房變成了寬敞明亮的兩層小樓。根據相關更新政策，被鑒定為C級和D級的危房，改造時都能享受政府補貼。老許家是D級危房，政府承擔了60%的改造費用，老許自己只出了40%。

為保留老城南的建筑風貌，原先方案中一樓屋頂設計成小瓦坡頂。聽聞老許的想法，設計團隊將坡頂改作了平頂，做成了二樓平臺。

小西湖的房屋產權復雜，各種產權關系像馬賽克般鑲嵌交錯，項目組將整個片區分成127個實施單元，每個單元只有在所有產權人意見一致時才能夠開始實施改造。到目前為止，留下來的居民還有三分之二沒有申請更新。

項目組為小西湖特別設計了“微管廊”系統，地下1.8米寬、2.4米深的空間里，錯落排列著電力、電信、給排水及消防等多種管道，完善了城市功能。

老城南的生活方式和原生態居民，讓小西湖也吸引了與之匹配的企業入駐。燈彩工作室、茶館、民宿、清新文藝的餐飲店，它們被融合在蜿蜒街巷內、傳統城南民居旁。

從“自上而下征收”改為“自下而上更新”，小西湖改造“見物、見人、見生活”，在堆草巷居住了50多年的老劉，在歷保集團的幫助下，將自家的后院打造成共享院，吸引過往游客進來賞花觀景。

作為國家首批歷史文化名城，南京擁有相當豐富的城市歷史文化遺存，在城市更新的浪潮中，頤和路街區探索出一條歷史保護與現代發展共生的創新路徑。

從小西湖向西北行進七八公里，就來到了頤和路歷史文化街區，黃墻灰瓦，梧桐搖曳，呈現出與老城南截然不同的風貌。

1929年，這里被規劃為第一住宅區，此后200多個中西融合、參酌古今的院落公館，見證了歷史的跌宕起伏、興衰變化。如今，一幢幢歷史建筑逐漸告別深宅大院，以展館、餐飲、咖啡店等新面貌走向市民。

頤和路街區共分為13個片區，其中11片區作為街區復興的首發示范區，有數幢風格各異的歷史人物舊居。2018年5月，南京頤和歷保公司聯合同濟大學團隊，探索“整舊如故、新舊共生”的更新路徑。

邱楓介紹，這種更新模式是一次嘗試，重在探討街區復興與歷史資源活化，具體操作上，他們在還原歷史建筑本來樣貌的同時，還通過結構修繕、加固、管線插入來滿足未來商業的需求。

但是，更新團隊很快發現，大量使用木質結構的老樓房，無法執行現有的建筑設計防火規范，更遑論將來的住宅轉商業。

南京市城鄉建設委員會委托專業研究機構對改造過程中的消防設計進行專項研究，在11街區的院落里劃分了防火分區、配備適應院落之間通行的小型消防車。為了提升老樓房內部疏散條件，項目組在木樓梯下方設置復合防火隔層，提升局部的耐火極限和阻燃性能。

頤和路街區消防改造的探索，在全國率先形成歷史建筑保護利用路徑，在此基礎上，南京初步建立起一攬子解決既有建筑改造利用消防審驗難題的政策工具箱，為城市更新的快速推進提供有力支撐。

經過三年多織補式更新，11片區最終形成了一個開放的公共院落，從“保下來”到“活起來”，百年老建筑把生活美學、人文底蘊、歷史資源升華為街區氛圍并轉化為商業機遇。

頤和路街區的煥新并非一朝一夕之功，早在20世紀80年代，南京就編制了“頤和路民國公館區環境整治規劃”，也就是從那個時候起，南京城市建設開始了二三十年的“大拆大建”。進入21世紀以后，南京告別大規模建設，外延擴張轉向內涵提升，更新成為城市建設的主要模式。

在城市進入存量發展階段，突飛猛進式改造已難施展，很多待改造的地塊小而散，住戶多而雜，征收成本高，開發不足以平衡資金，導致改造舉步維艱、遙遙無期。

位于南京市市中心的石榴新村，就曾經是這樣一個棚戶區，如何讓片區內近400戶居民安全、舒適居住，一直是當地政府的一塊心病。

石榴新村距離南京最繁華的商業圈新街口不到900米，抬頭就能看到高樓幢幢的商務區，一街之隔是環境清雅的朝天宮。如今，昔日的危舊房已變身獨戶小高層，A地塊的6棟樓全面建設完成，等待主人回家。

石榴新村的更新之路并不順利，小區是20世紀50年代的居民自建房，48%的房屋面積不到35平方米，最小的僅有7平方米，自2000年以來曾有過3輪拆遷征收計劃，但都宣告失敗，按照傳統拆遷模式很難運作。

2020年6月，南京市將石榴新村列入城市更新的首個試點，經過幾個月的深入調研，項目組提出“以原地重建、回遷安置為主，異地置換、貨幣回購相結合”的設想。

幾輪征詢意見下來，石榴新村388戶居民里有288戶選擇了原地回遷。可是，能否在原地造出至少288套住房，所有人心里都沒底。

這種更新模式沒有現成的經驗可以學習參考，大家只能摸著石頭過河。最初，設計單位按照常規保障房的戶型和面積進行設計，拿出來的方案讓越城集團無法操作。

石榴新村占地面積不大，但居民戶數多、人居面積小、建設條件受限，為能最大限度滿足居民居住需求，項目工作組要求設計單位走進小區，傾聽居民的實際需求。

設計單位根據不同家庭情況進行了數據分析、模擬安置，按照拆除與回遷面積一致原則，盡可能精準對應舊房屋面積。

經過70多輪的修改，石榴新村的套內面積從20平方米起步，最大做到67.5平方米，其中每2.5平方米劃分為一個面積段，形成了20個面積段、36種戶型供居民選擇。

為了在有限空間安排盡可能多的住戶，石榴新村的綠化率、車位配比都沒有達到新建商品房小區標準。

鄧愛蓮兄妹四人共同繼承了父母80平方米的老房，她能挑選的只有20平方米的最小戶型。石榴新村全都是D級險房，按照政策，建設成本由政府和居民共擔，交房時鄧愛蓮還需要繳納每平方米2800元的改造費用。

在越城集團工作人員的帶領下，鄧愛蓮第一次走進完全屬于她自己的房子。

由于歷史原因，石榴新村絕大多數房屋都沒有產權證。這些天，越城集團正在與相關部門溝通進行不動產登記，等著手續辦完，鄧愛蓮就能收房拿鑰匙，以后，她的房子也能上市交易了。

而在小西湖，王卉家的老房子很快就要改建了，父親生前渴望擁有的陽光房，將在更新中實現。

本文來源：央視新聞客戶端、南京規劃資源

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