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恒大江灣是恒大集團在贛州南康區開發的樓盤, 2021年8月，受恒大集團資金鏈斷裂“暴雷”影響，恒大江灣出現停工、逾期交付，甚至爛尾等重大風險。 政府迅速成立恒大項目處置工作專班，推動項目保交樓。 該小區第一批于2022年9月30日交付，第二批于2023年12月30日交付，小區共2575戶，已入住約1200戶。

近日，有該小區業主在問政贛州平臺發長文，控訴物業存在種種問題，對此官方也給出了回復，一起來看看：

業主發長文反映物業存在的問題

以下原文：

恒大江灣金碧物業現存問題的匯總

1.物業費違約與催收

約800戶業主購房時獲贈物業費減免劵，物業單方面不認可或單方面將優惠改為“交9免3”涉嫌違反合同約定。

對欠繳物業費的業主實施催收手段（如短信威脅、上門騷擾），侵害業主的合法權益。

2.管理混亂激化矛盾，強制收費

物業以“未交物業費”為由，阻攔業主進入小區安裝隱形防盜網，涉嫌捆綁收費，侵犯業主正當權益。

未交付地下車庫違規設卡，以“欠繳物業費”為由，登記車輛被限制出入車庫，引發警情多余次。

3.違規使用物業管理用房

疑似挪用小區物業管理用房開設麻將娛樂場所、員工宿舍等，存在改變房屋用途及擾民隱患。

4.公共區域維護缺失

園區地面道路遍布水坑、泥坑，磚面破損。綠化區域樹木草坪枯死后長期未補種。

基礎設施嚴重失修，如室外泳池長期破損嚴重不及時修繕，架空層配套設施不完善，衛生環境差。

蟲蟻消殺工作嚴重不足，蚊蟲蟻鼠滋生，威脅居民健康及破壞環境衛生。

5.地下車庫環境惡劣

地下車庫長期灰塵彌漫，地面開裂、漏水，照明缺失，設施不完善。

6.電動車配套設施拖延落實安裝

承諾建設的電動車雨棚長期未落實，雨季存在安全隱患及使用不便。

7.公共收益不透明

小區廣告、停車費等公共收益收支長期未公示，違反《物業管理條例》第四十一條規定。

8.房屋及設備維護失責

房屋質保期內墻體開裂、滲水其他等問題未及時整改處理解決，推諉開發商。

二期電梯年均故障超10次，曾從20層急墜且緊急呼叫無人響應，業主調取監控遭物業暴力阻攔，電梯緊急呼叫系統形同虛設，現質疑物業監控室無24小時值守服務，電梯維保記錄造假。

9.物業管理缺失、不到位

樓棟樓梯間消防通道堵塞不制止、不處理。

物業人員工作巡查記錄存在多日空白突擊多日補簽的惡性違規行為。

10.公共設施嚴重缺失

園區路燈亮化不足，特別是21-23棟道路間夜間照明昏暗，居民出行存在安全風險。

東門出入口設計簡陋，缺乏門樓和明顯文字標識，要求提升門面形象并加裝安防設施。

因物業服務嚴重不達標，環境臟亂差，設施失修等房價下跌，業主集體要求降低物業費或按質論價。

政府“保交樓”行動曾讓我們倍感溫暖，但入住后卻陷入多重困境，鑒于本小區尚未成立業主委員會，現懇請政府主管部門為民做主：

1.徹查以上物業違規收費，小區公共收益腐敗問題，監管不力行為涉及住戶生命安全隱患，請求住建局接管。

2.撤換不作為住保中心調解員，重啟公正法治溝通機制。

3.指導籌備業主委員會重建工作。

官方回復

網友：

平臺轉來的《恒大江灣小區物業管理等問題》已收悉，現將調查核實情況回復如下：

一、調查核實情況

關于反映人提出的恒大江灣小區物業管理問題，經查，贛州恒大江灣屬于保交樓項目，該小區第一批于2022年9月30日交付，第二批于2023年12月30日交付，小區共2575戶，已入住約1200戶。開發商為恒晟置業有限公司，前期物業為金碧物業有限公司贛州分公司，自恒大暴雷后，2022年3月由恒大專班（含區城發集團）接管。

二、處理情況

1.關于物業費減免問題：經了解，開發商在銷售過程中對約800戶業主開具了物業費減免券，前期物業合同中并無開發商贈送物業費的約定內容。根據《關于進一步規范物業服務收費的通知》（贛市價價字【2017】44號）第九條規定：“開發商建設單位出售物業時，承諾或者約定減免物業服務費的，由開發建設單位承擔”。城發建設發展集團曾回復開發商承諾贈送物業費是前期債務。現物業服務企業已將開發商贈送物業費事宜上報恒大專班，待專班進一步研究處理。

根據《民法典》第九百四十四條：“業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付。”物業可通過電話、短信、當面告知等正當方式催告繳納物業費，但若現物業公司還存在威脅、上門騷擾等程度的事實催收行為，在司法途徑中，業主可提供具體佐證，供司法部門判定。

2.關于阻攔防盜網、地下車庫問題：為規范建筑外立面管理，物業公司《關于封陽臺等裝修的要求告知》第四點：“隱形網需3mm以下”，目前有關業主已安裝好防盜網。該小區地下停車場還未完成竣工備案。

3.關于疑似挪用小區物業管理用房、改變用途的問題：小區物業管理用房位于23棟1-2樓，社區共同參與核實，目前屬于空置狀態。

4.關于小區公共區域、綠化設施等維護問題：目前，小區綠化還在開發商的質保范圍，開發商回復預計在6月內將枯死樹木進行更換。物業公司會定期對公共區域進行蟲蟻消殺，已留存工作圖片及消殺記錄。

5.關于地下車庫環境等問題：該小區地下停車場仍在施工，還未完成竣工備案，也未交付物業公司管理。

6.關于電動車雨棚問題：根據規劃設計，2棟已建設有一個電瓶車棚。另外小區外圍（2、3、4棟南面和商鋪東面）設置有約800個電動二輪車充電停放位（部分帶雨棚）。

7.關于小區公共收益的問題：物業公司對小區2024年公區經營收入及用途在小區18棟旁、2棟前公示欄公示，物業公司已留存相關公示材料。

8.關于房屋質量及電梯維護問題：房屋質保期內墻體開裂、滲水等問題為開發商維修責任，物業公司已登記并反饋問題給開發商。小區電梯還處于質保期，由奧的斯電梯公司質保。反映的電梯急墜為19棟電梯，監控顯示，當時梯內業主按了緊急通話，業主離開轎廂后未聽見物業人員的通話聲音，業主已現場查看監控視頻。由于反映人質疑電梯維保，若有具體事實佐證可向市監部門申請依法調查處理。

9.關于樓梯間、通道堵塞和巡查補簽問題：樓梯間堆放物品為業主行為，少數具有動態反復性特點，物業公司日常定期巡查，若發現有堵塞情況，會及時通知并協助清理，并留存部分巡查照片。我中心已督促物業企業加強日常巡查，引導業主自律存放物品，及時通知并協助清理堵塞物品，并做好巡查登記臺賬。

10.關于路燈照明和東門設計問題:根據圖紙規劃設計21-23棟路燈位于大堂正前方，大堂兩側是草坪燈。據了解，東門處，開發商按規劃設計施工，鐵藝門將于6月內安裝。

11.關于要求降低物業費問題：目前，物業費標準由前期物業合同約定。物業服務費實行市場調節價，若業主共同認為需調整物業費，在贛州市中心城區普通住宅物業服務參考性收費標準范圍內，由業主、業主大會或房地產開發企業與物業服務企業，通過協商以合同的形式約定物業服務收費標準。

12.關于要求撤換調解員問題：我中心作為物業行業主管部門，未設調解員職務，實行工作人員掛點小區指導業務機制。根據《江西省物業管理條例》第5條，街辦負責依法調解本轄區物業管理糾紛，協調物業管理與社區管理的關系。

13.關于要求業委會組建問題：根據《江西省業主大會和業主委員會指導規則》，居委會依法協助街辦做好業委會有關工作，業委會籌備組長由街辦代表擔任。我中心將加強街辦、居委會工作人員的業務培訓，加強業務指導，協助指導屬地開展業委會組建工作。

感謝您對該項工作的信任、理解和支持，如還有疑問，可直接撥打贛州市南康區住房保障安置服務中心物業服務股電話咨詢了解。

贛州市南康區住房保障安置服務中心

2025年6月3日

贛州恒大江灣，位于贛州市南康區贛南大道與金贛北大道交匯處。占地近202.16畝，總建筑面積約32萬㎡。

項目涵蓋13棟高層住宅、6棟花園洋房、近2500㎡風情商業街以及近2600㎡多功能會所。

來源：問政贛州

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