苗野/發自上海

上海樓市迎來“紅五月”！

克而瑞監測數據顯示，5月上海新房成交面積約58.96萬平方米，環比上漲14.53%；成交金額541.03億元，環比上漲48.66%；成交均價91759元/平方米，創下近一年新高。

“紅五月”的背后，是日益加劇的市場分化。一邊是千萬豪宅一小時售罄，一邊是遠郊新盤無人問津。

“政策環境持續優化，為‘紅五月’提供了重要支撐。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，市場期待的降準、降息本月落地，政策面持續釋放利好和寬松的信號，維持大家的市場信心和預期。

開發商也抓住政策窗口期加速推盤。公開數據顯示，5月上海共計40個新盤入市，供應面積約68.9萬平方米，環比大幅上漲44.31%。

與新房市場相呼應，上海二手房市場同樣交出了穩健的成績單。上海網上房地產數據顯示，5月全市二手房成交21380套，同比上漲15%，創下2022年以來同期最高水平。

中指研究院上海企業常務副總經理程宇認為，上海房地產市場在政策持續優化與市場信心穩步修復的背景下，展現出強勁韌性。6月迎房企半年沖刺節點，企業推盤及促銷力度加大有望對新房銷售形成支撐。

前5月，上海TOP20房企合計實現銷售額1729.5億元，招商蛇口以176.5億元銷售額登頂，保利發展與華潤置地分別以146.7億元和131億元銷售額位列榜單二、三名。銷售金額TOP10項目合計貢獻598.6億元，上海壹號院以106.3億元登頂金額榜，金陵華庭（92.1億元）、綠城潮鳴東方（61.9億元）緊隨其后。

9個新盤開盤即“日光”

“57套江景豪宅開盤當天就簽了55套，第二批次加推在即。”陸家嘴濱江某售樓處工作人員說。

這個5月，高端項目成為上海樓市的絕對主角，火爆程度令人咋舌。

在徐匯濱江，綠城潮鳴東方以19.5萬元/平方米的均價開盤，191組客戶爭搶120套房源，開盤當日即告售罄，攬金近70億元。在黃浦區，上海壹號院認購率高達267%，64套房源吸引171組客戶搶購，實現銷售額40.25億元。

同樣的場景在上海多個核心區域上演，前灘公館實現“五開五罄”神話，翡雲悅府19天內兩度加推均觸發積分制，認購率高達318%。

入市的9個單價超10萬元項目中，7個實現“日光”，1個去化率達96%，合計吸金約271億元。整個5月累計有20個新盤認購率突破100%，其中，有9個新盤開盤即“日光”。

從區域分布來看，內環內有3個“日光盤”，分別是徐匯濱江的綠城潮鳴東方、靜安曹家渡的康定壹拾玖、黃浦的上海壹號院?？刀ㄒ际熬另椖?2套房源在43分鐘內售罄，均價達到16.8萬元/平方米。

內環與中環之間有4個項目“日光”，包括楊浦濱江的保利海玥外灘序、浦東新楊思的翡云悅府、浦東前灘的前灘公館、浦東北蔡的西派海上。保利海玥外灘序首批銷售均價12.64萬元/平方米，223套房源當日全部清盤，銷售額達30億元。

外環附近普陀桃浦的潤云金茂府和寶山楊行的金茂棠前也成為“日光盤”。潤云金茂府首開36分鐘銷售額達14.5億元，首批推出88套房源，銷售均價8.9萬元/平方米；金茂棠前首開推出264套房源，也在當日全部售罄。

據CRIC監測數據，2025年前5個月，上海3000萬元以上豪宅成交915套，逼近2021～2023年全年水平，預計全年成交超過2000套，成交金額超過1000億元。

在高端項目入市帶動下，5月上海新房價格環比上漲1.47%，漲幅居百城首位。

盧文曦認為，豪宅市場的強勢表現為整體回升提供了強勁支撐。5月上海新盤售價超10萬元/平方米的項目占比顯著增加，供應集中于老西門、浦東三林濱江等區域，總價與區位適配度高，符合中高端改善型客戶需求。市場預期在持續好轉，尤其是上海新房價格相對堅挺，強化買家入市的決心。

與豪宅市場狂歡形成鮮明對比的，是遠郊剛需市場的持續低迷。

數據顯示，5月上海共有19個樓盤認購率不足50%，其中2個項目零認購，12個項目因認購不足取消搖號。部分項目的網簽數據也較為低迷，截至6月3日，仍有7個樓盤網簽量為零，7個樓盤網簽率不足10%。

浦東新區璟瀾灣項目已基本建成封頂，均價約3.8萬元/平方米，但因位置偏遠，周邊配套設施不成熟，市場關注度極低。該項目最終因無認購人登記而取消搖號開盤。同樣的情況發生在浦東新區外高橋板塊的陽明花園項目，因登記認購期間無認購客戶，只能提前開盤并取消公證搖號環節。楊浦黃興板塊的翎翠濱江項目于5月27日開盤，236套房源僅吸引115組認購客戶。最新數據顯示，該項目目前僅完成3套網簽，網簽率低至1.27%，去化壓力凸顯。

二手房連續8個月突破“榮枯線”

二手房市場在5月同樣表現同樣亮眼，市場流通性顯著增強。

上海網上房地產最新數據顯示，5月全市二手房成交21380套（含住宅及非住宅），雖環比4月回落9.04%，但同比仍增長15%。自2024年10月起，上海二手房成交量已連續8個月突破1.5萬套“榮枯線”，單月成交同比連續8個月保持正增長。

除成交量同比增漲外，成交價格也實現總體回升。今年1至2月，上海二手住房價格指數環比分別上漲0.4%、下跌0.4%，3月和4月分別上漲0.4%、0.1%。

“二手房市場呈現量價溫和回升的態勢，核心區域優質房源去化速度加快。” 有中介人員表示，假期帶看量明顯提升，近期受利好政策推動刺激了改善型需求釋放，部分二手房業主加速置換，也為新房市場輸送需求，形成“賣舊買新”的良性循環。

5月共有6個交易日二手房成交突破千套大關，其中，5月10日以1271套創下當月峰值。整體來看，日均成交達790套，較4月日均780套略有增長，雙休日穩定在千套以上的成交節奏。端午節3天假期成交1035套的表現超出預期，為6月市場開了好頭。

“二手房市場的韌性成為支撐上海樓市的重要力量?！北R文曦認為，當前上海二手房成交量繼續保持高位運行，未來還能提供穩定的改善型需求。隨著政策面持續釋放寬松信號，加上市場投放產品契合改善需求，預計今年上半年收官會有不錯表現。

有別于豪宅在新房市場集中涌現，上海樓市剛需釋放大多來自二手房市場。實際上，上海樓市的分化不僅體現在產品類型上，更在地理空間上形成清晰的三級格局。

市場人士分析認為，上海核心區域展現出強大的抗跌能力。黃浦區新房均價突破17萬元/平方米，徐匯濱江板塊達13.48萬元/平方米，這些區域憑借稀缺地段、優質配套和產業資源，成為資金避險的首選。

遠郊區域持續承壓，金山新房面臨無地鐵、產業低端化困境，供求比低至0.52；奉賢海灣板塊因規劃未落地、配套不足而庫存高企；崇明受交通阻隔制約，這些區域的新盤頻頻遇冷。

中環地帶成為新的增長點。楊浦東外灘、徐匯龍華等舊改加速區域，備案價突破14萬元/平方米，這些區域兼顧發展潛力與相對合理的價格，吸引著改善型家庭的關注。

程宇認為，上海憑借強勁的經濟活力與核心資源集聚效應，為樓市提供堅實支撐。黃浦、徐匯、楊浦等核心地段改善型中高端項目持續熱銷，成為市場主要驅動力，房企應把握政策窗口期，聚焦核心區域布局，加速推進高品質“好房子”供給，以應對市場持續分化的格局，共享政策紅利與市場韌性帶來的發展機遇。

但是，隨著時間推移，上海樓市的“冰火格局”或將進一步強化。遠郊樓盤的去化壓力，仍是上海樓市需要面對的長期挑戰。