三級管控變二級管控。

中房報記者 付珊珊 上海報道

剛進入6月，四大央企之一的招商蛇口率先進行新一輪組織變革。

6月4日，有消息稱，招商蛇口啟動調整組織架構，取消所有區域層級。具體來看，招商蛇口裁撤原有的華東、華南、華北、華西、江南五大區域公司，轉為總部直接管理城市公司，形成“集團-城市”二級管控體系。調整后，招商蛇口全國50多個城市公司將由總部直接統籌，減少中間管理層級，提升決策效率。

對此，中國房地產報記者聯系招商蛇口相關人士進行采訪，但截至發稿，對方并未回復。

此次調整可以說是招商蛇口自2024年以來進行的一系列組織變革的延續和升級。

2024年初，招商蛇口將原有的7大區域合并整合，最終留下了華東、華南、華北、華西和江南5大區域；2025年初，招商蛇口又在華東區域和江南區域內部進行整合，比如將杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調整為事業部并入浙江公司，等等；直至此次徹底取消區域層級架構，完成了從三級管控到二級架構的扁平化管理轉變。

一位TOP30房企華東區域負責人認為，這種變化背后的直接驅動因素其實是行業環境變了。

“以前房地產行業高速發展期，企業項目多，區域分散，采用三級架構能更好管理各地項目，但現在市場下行，利潤變薄，企業管理效率就變得更加重要。在這種背景下三級架構就顯得層級多、決策慢，而且區域公司和城市公司一些職能和部門人員重復設置，企業成本高居不下，就不能適應當下的發展需求。”該人士表示。

具體到招商蛇口業務發展層面，銷售和利潤壓力、投資聚焦都成為此次組織變革的深層動因。

2024年，招商蛇口整體業績表現并不差，以全口徑2193億元銷售金額位居行業第5名，但這個規模與排名第1名的保利發展以及第2名的中海地產都還有千億元的差距。而在招商蛇口之后，綠城中國、建發房產和越秀地產的發展勢頭都不容小覷，不盡快破局，其行業地位岌岌可危。

相比規模，招商蛇口面臨的利潤壓力更甚。在招商蛇口的業務構成中， 86%的營業收入都來自開發業務，而其2024年22個重點城市住宅毛利率只有14%，這導致2024年招商蛇口凈利潤同比下降36%。這也意味著，招商蛇口急需通過精簡架構來壓縮管理成本，從而釋放一部分利潤。

從2022年起，不少房企投資策略變為聚焦核心城市，招商蛇口也如此，其2024年有90%的投資集中于上海、深圳等城市，投資越來越集中，這就需要總部直接把控資源，優化資源配置，有利于將有限的資源集中到核心城市、核心區域的核心項目上去，以此提升單個項目的經營質量。

其實除了招商蛇口，此前，中國金茂也將“總部-區域-城市”三級管控架構調整為“總部-地區”二級管控架構，取消華北、華東、華南、華中、西南五個區域公司，并對現有城市公司進行裁撤重組。

可見，集團直接對城市公司負責、向一線項目要業績已經成為當下各大房企組織架構調整的重要方向。

不過這種集團直管的模式也對企業總部管理能力提出了更高要求。“總部需要具備強大的戰略規劃、專業支持、資源配置和風險管控能力，而且還要能夠協調不同區域不同項目的需求，這對總部人員的素質、專業性提出了新的要求。”上述區域負責人直言，二級管控比較難把握的就是度的問題，如何確保集團總部能及時、有效響應項目一線的需求和問題，“管得太死”不行，“支持不到位”也不行。

此外，組織架構調整往往伴隨的是人員調整，尤其是像此次招商蛇口這樣全面取消區域層級，那么這些區域公司的人員如何安置也是其需要解決的問題。

2024年，招商蛇口員工人數從5.25萬人降至4.95萬人，減少了近3000人。有業內人士預計，此次撤銷區域架構后，招商蛇口很可能會再次出現大范圍人員變動，但無論是協調轉崗還是裁員，對招商蛇口而言，都需要妥善處置。