近日，河南省洛陽市欒川縣司法局廟子鎮人民調解委員會巧用“實地勘察+聯動化解”的調解模式，妥善化解了一起物業服務糾紛。

居住在廟子鎮某小區302室的業主何某以該小區物業公司服務不到位為由，長時間未繳納物業費，經村級人民調解委員會調解無果，物業公司求助至廟子鎮人民調解委員會，要求何某支付拖欠費用。

受理案件后，調解員第一時間嘗試聯系何某未果，經多方走訪，最終在田間找到何某。初步溝通后，何某同意次日到鎮調委會調解。

調解現場，雙方爭執激烈。業主何某情緒激動：“物業不維護基礎設施，我家天天漏水，沒享受到該有的服務，憑什么交物業費！”物業公司負責人呂某則回應：“小區自2018年初至2019年8月份業主已經全部入駐，期間我們都有維護，前期一切正常。并且您的物業費拖欠這么長時間了，我們之前也沒有催過您……”

面對僵局，調解員果斷提議先去現場查看漏水情況。隨即，聯系村委會、物業公司及具備水電專業知識的鎮志愿者，共同前往何某家中實地查看。經排查，發現302室衛生間天花板掉皮和南面墻壁上有漏水痕跡，確認漏水原因有二：一是402室安裝衛生間過門磚破壞了防水層；二是302室衛生間進水管主管道閥門松動滲水。

調解員以實地查看結果為依據開展“背靠背”調解。對何某，調解員疏導其情緒，并依據《物業管理條例》等相關規定，闡明責任劃分原則，房屋還在保修期內（通常屋面防水工程的保修期為5年），責任通常屬于開發商。開發商應負責維修，還可能需對相關損失進行合理賠償。如果是公共區域如屋頂、外墻等漏水則一般由物業負責。如果是樓上住戶對其房屋管理不當導致漏水，則樓上住戶應承擔責任。自身原因則責任自負。結合本案實際，明確了各方責任范圍。調解員當場提出解決方案：物業公司負責修復被浸泡墻面并更換問題閥門；墻面修復后，302室衛生間天花板吊頂費用由302室與402室共同承擔。

經過調解員耐心釋法明理與勸導，物業公司、何某（302室）及402室住戶三方最終達成一致意見：何某承諾一周內結清拖欠物業費；物業按方案修復墻面及閥門；302室與402室共同承擔吊頂費用。一場可能激化的矛盾得以圓滿化解。調解員會跟蹤回訪后續履行情況。

物業糾紛千頭萬緒，小區管理各具特點。化解矛盾關鍵在于找準癥結、精準施策，始終站穩維護群眾合法權益的立場。人民調解，正是扎根基層的“第一道防線”。調解員們用專業與耐心，傾聽群眾訴求，以法為據、以理服人、以情感人，將矛盾化解在萌芽狀態，有效防范“民轉刑”風險，讓法治的理性與調解的溫情在每一次成功化解中熠熠生輝。（馮燕芝）

【編輯 瀅瀅】