陳躍/發自深圳

深圳樓市，能否等來更大的“風”？

深圳樓市迎來階段性調整。

數據顯示，5月份，深圳一手住宅共網簽成交3162套，環比下降14.4%；二手住宅過戶4687套，環比下滑18.2%。

當下的深圳樓市，一方面仍時不時傳來好消息——如在剛剛過去的周末，位于龍華區的鵬宸云筑與位于南山區的中海云啟源境齊齊開盤，分別獲得了去化9成、8成的不俗成績。

另一方面，除一些“熱盤”關注度高、去化快外，市場上新房項目也存在去化難度大的問題，冷熱不均下，樓市銷售分化越來越明顯。

中房君通過深圳房地產信息平臺查詢到，今年以來，開盤或加推入市的多個新房項目，至今去化率不足一成，甚至出現了零成交的滯銷項目。

進入6月份，市場供需兩端繼續呈現收縮態勢，市場觀望情緒漸濃。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前，深圳樓市不管是新房、二手房或人才房，選擇范圍廣、房源多，因此，在傳統政策應出盡出、增量政策還未落地的過程中，市場情緒呈現短期調整也是正常的。

有一線銷售人員告訴中房君：“目前，很多觀望客戶還在等待新的政策落地。”

深圳樓市，是否真的需要新一輪政策刺激？

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“網紅熱盤”撐起市場熱度

開發商：購房者的決策周期更長了

6月7日，深圳市南山區與龍華區的兩個新房項目同日入市，為本月深圳樓市“打頭陣”，且均獲得較好去化。

其中，位于龍華區的壹品文旅鵬宸云筑項目推出244套房源，共有461批客戶進行意向登記，開盤當日銷售約220套，去化9成；位于南山區的中海云啟源境則推出207套房源，銷售165套，去化率達8成。

中房君從項目方了解到，自2024年12月首開以來，鵬宸云筑前3次開盤去化率也在9成之上，項目此次推出的是東地塊的“壓軸收官”樓棟，也是項目最后的一期小戶型產品，截止至第四次開盤，東地塊累計銷售近千套房源，收金超52億元。

“前3次開盤建立起的‘紅盤形象’，開發商國企、央企雙重保證，強大的產品力，以及相對較高的性價比，是項目依然熱銷的基礎。”

鵬宸云筑項目策劃經理姚宇飛接受中房君采訪時表示，當前，“價格優惠、品質保證、安全交付”是深圳購房者的三大核心需求；同時，他和團隊也發現，客戶買房的決策周期正在變長。

“目前的市場和去年前三季度有點相似，沒有進一步政策利好的情況下，市場氛圍比較冷淡，客戶也冷靜了很多，買房主要考慮的是適不適合，并不著急出手，決策周期更長了。”

（鵬宸云筑項目現場，前來咨詢的購房者較多。中房君/攝）

而作為大灣區首個落地的“中海Living OS系統好房子”，中海云啟源境項目自面市以來備受關注。

該項目位于寸土寸金的深圳市南山區科技園板塊，中房君了解到，5月17日，中海云啟源境項目開放創意展示空間，當周接待客戶量超4000組。

6月7日，中海云啟源境項目開盤推出207套房源，備案均價約9.04萬元/平方米，銷售去化約165套房源，整體去化率約8成。

中海云啟源境項目負責人向中房君表示，當前市場下，產品力是項目熱銷的基礎，中海在項目的交付標準上花了很多心思，整體高品質得到了許多改善型客戶的認可，此次開盤去化的143平方米大戶型占比近1/3。

上述中海云啟源境項目負責人認為，目前深圳剛需客戶需求穩定，改善需求也仍然存在，盡管市場波動有目共睹，但仍需要樂觀看待，“正是因為市場有波動，才催生開發商打造更好的項目與產品，對于購房者來說，議價空間增大、可選的優質房源增多，也是市場調整過程中積極的一面。”

02

深圳新房市場冷熱不均

多項目滯銷，開盤至今去化不足一成

盡管周末的“雙響炮”撐起了市場的一定熱度，但深圳樓市下滑的跡象亦有顯現。

剛剛過去的5月份，深圳一手住宅共網簽成交3162套，其中預售新房成交2054套、現售新房成交1108套，整體環比下降14.4%。

深圳中原研究中心報告指出，深圳一手預售成交已經連續4個月低于均線的3010套（去年至今月均成交），5月份的成交量更是已連續兩月呈現下跌，較均線成交量相差近千套。

據中房君綜合梳理，5月份深圳僅有7個項目獲批批售，合計供應新房2204套，其中住宅1807套，環比下降62.1%。同時，有10個住宅項目開盤或加推入市，較4月減少3個，但無項目開盤售罄。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉向中房君表示：“當前深圳樓市整體較為低迷，無論是新房還是二手，自3月‘小陽春’后熱度都出現快速降溫。新房市場冷熱不均，性價比相對高的項目去化較好，但多數項目去化依然不佳。”

中房君查詢到，今年以來的深圳新房市場僅少數“網紅項目”關注度較高，供需兩端實際上均呈現收縮態勢，多數項目去化難度仍舊較大，銷售分化越來越明顯。

上半年開盤或加推入市的多個一手新房項目至今去化率不足一成、甚至至今零成交的滯銷項目竟不在少數。

5月25日，金光華溪山禾璽項目開盤，截至6月9日，深圳市房地產信息平臺顯示，項目“已備案”房源僅有2套，即使加上“已簽認購書”的60套房源，整體去化率也僅有8%，不足一成。

4月30日，中洲迎璽三期加推491套房源，但對比2月開盤時的市場熱度有明顯下滑，深圳市房地產平臺顯示，截至6月9日，491套房源中“已備案”僅70套，“已簽認購書”僅67套，整體去化率僅28%。

4月24日，位于龍崗布吉的大靚華府獲批預售，首推166套房源，截至6月9日，該項目仍未有備案或認購房源，去化率為0。

3月14日，位于龍崗平湖的鳳凰九里項目加推210套房源，截至6月9日，“已備案”加上“已簽認購書”房源共9套，去化率4%。

1月24日，位于鹽田區的特發小梅沙覲海廣場獲批預售，加推126套房源，截至6月9日，該項目同樣未有備案房源，去化率為0。

03

市場觀望情緒重新抬頭

深圳是否需要新一輪政策刺激？

交易節奏放緩，市場情緒也在悄然生變。

隨著政策效應遞減以及進入傳統淡季，市場觀望情緒再度抬頭，業內亦有不少觀點認為，深圳樓市信心回暖仍需進一步的政策托底，成交量反彈更需政策加碼。

“房貸利率也降了，但客戶的觀望情緒還在加重，對政策的期待變得很微妙。”深圳東部一項目售樓處的銷售人員小胡對中房君表示。

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉也認為：“3月深圳提高公積金貸款額度、5月降低公積金貸款利率、降低LPR，但從效果看，對市場基本沒有什么影響，市場反彈需要更為強力的政策，如在取消限購、契稅減免等方面。”

深圳樓市，是否真的需要新一輪政策刺激？

李宇嘉認為，目前，深圳不管是新房、二手房或人才房，選擇范圍廣、房源多，因此，在傳統政策應出盡出、增量政策還未落地的過程中，市場情緒短期內維持弱勢是正常的。

李宇嘉認為，作為一座以剛需剛改為主的年輕城市，深圳下一步的政策出發點，一方面應是考慮如何讓更多的年輕人留下來，讓暫時沒有購房能力的人群以低成本在深圳安家，通過先租后買，呵護健康可持續的購買力；另一方面是將“以舊換新”進一步推進，通過老舊小區的改造，讓“買舊”的人夠得著、住得好，讓“換新”的人投入新房市場，促進新房銷售；

“我覺得深圳還應該先行一步，發布生育教育補貼，加大財政支持力度，讓大家沒有養育、生育、教育的后顧之憂，這樣的話，對住房間接的帶動作用也是非常大的。”

中房君關注到，在一系列支持政策上，深圳也已經開始小步快跑。

近日，《深圳市提振消費專項行動實施方案》正式發布，推出39條措施提振消費。其中在租購房方面，《方案》提出，深圳擴大住房公積金使用范圍，在本市范圍內購買住房符合條件的，可申請提取一次住房公積金用于支付購房首付款。

中房君從深圳市住房建設局了解到，公積金用于購房首付款的相關實施細則正在起草當中。

與此同時，中房君也在深圳市房地產信息平臺查詢到，截至5月底，深圳新房住宅可售房源26343套，去化周期為7.5個月，

但由于深圳還有約30%左右的新房為現售房源，因此，按預售加上現售的總庫存計算，深圳新房的去化周期實際還要更長一些。

下一步，深圳樓市能否等來更大的“風”？