案件介紹

2023年，甲與乙公司簽訂商鋪租賃合同，約定甲承租乙公司位于某商業(yè)綜合體的鋪位用于開設(shè)網(wǎng)吧，租期5年。簽約后，甲支付首年租金20萬元及押金5萬元，并投入30萬元進(jìn)行裝修。但在辦理營業(yè)執(zhí)照時，市場監(jiān)管部門以商鋪未通過二次消防驗收為由拒絕審批。經(jīng)查，乙公司因資金問題未完成整體消防驗收，導(dǎo)致甲無法開業(yè)。甲要求解除合同并索賠損失，乙公司以“消防問題屬行政瑕疵，不影響合同效力”為由拒絕。雙方遂訴至法院。

裁判結(jié)果與理由

某法院經(jīng)審理作出如下裁判：

1. 合同效力認(rèn)定：

   • 案涉商鋪屬于《消防法》規(guī)定的公眾聚集場所（網(wǎng)吧），必須取得二次消防驗收合格證后方可投入使用。乙公司出租未經(jīng)消防驗收的房屋，違反《消防法》第15條的效力性強制性規(guī)定，合同自始無效。

   • 乙公司主張消防驗收屬管理性規(guī)定的抗辯不成立。因該條款直接關(guān)涉公共安全，且立法明確禁止未驗收場所營業(yè)，故屬于導(dǎo)致合同絕對無效的效力性規(guī)定。

2. 責(zé)任劃分：

   • 乙公司作為建設(shè)單位，未履行法定消防驗收義務(wù)導(dǎo)致合同無效，應(yīng)返還甲已付租金20萬元及押金5萬元。

   • 甲投入的裝修損失30萬元，因乙公司未盡告知義務(wù)承擔(dān)主要責(zé)任，酌定賠償80%（24萬元）；甲未核實消防資質(zhì)，自行承擔(dān)20%（6萬元）。

3. 合同無效的補正問題：
   法院指出，若乙公司能在一審辯論終結(jié)前完成消防驗收，合同可溯及至成立時生效。但本案中乙公司始終未完成驗收，故無效狀態(tài)不可逆轉(zhuǎn)。

法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強律師提示：本案的核心在于厘清消防驗收規(guī)范的性質(zhì)及對合同效力的影響。

1. 效力性 vs 管理性強制規(guī)定的區(qū)分：

   • 根據(jù)《民法典》第153條，違反效力性強制規(guī)定的合同絕對無效。對于《消防法》第15條，其明確要求公眾聚集場所營業(yè)前必須通過消防安全檢查，旨在保障重大公共利益，故屬于效力性規(guī)定。

   • 若房屋非公眾聚集場所（如普通倉庫），未經(jīng)驗收僅違反管理性規(guī)定，不影響合同效力，但承租人可主張違約責(zé)任。

2. 合同無效后的損失承擔(dān)規(guī)則：

   • 出租人隱瞞消防瑕疵，構(gòu)成《民法典》第157條的“過錯方”，需賠償承租人信賴?yán)鎿p失（如裝修費、籌備支出）。

   • 若雙方明知瑕疵仍簽約，則按過錯比例分擔(dān)損失。

3. 無效合同的補正機制：

   • 消防驗收可在訴訟中補辦，使無效合同轉(zhuǎn)化為有效，但補正節(jié)點限定于一審法庭辯論終結(jié)前。此舉平衡了行政監(jiān)管與商事效率，避免資源浪費。

俞強律師簡介：
上海君瀾律師事務(wù)所高級合伙人，北京大學(xué)法律碩士，執(zhí)業(yè)13年。專注房地產(chǎn)與商業(yè)合同糾紛，獲2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”、上海律協(xié)金融證券保險專業(yè)認(rèn)證。擅于厘清復(fù)雜權(quán)責(zé)關(guān)系，為客戶提供戰(zhàn)略級訴訟方案。

風(fēng)險提示

消防驗收瑕疵易引發(fā)合同根本性無效，尤其對賓館、商場、網(wǎng)吧等公眾聚集場所。簽約前務(wù)必核查房屋的消防驗收合格證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證（后者缺失直接導(dǎo)致合同無效）。若已陷入糾紛，需及時固定裝修投入、租金支付等證據(jù)鏈。

具體案件需咨詢專業(yè)律師。

俞強律師
執(zhí)業(yè)機構(gòu)：上海君瀾律師事務(wù)所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號世紀(jì)匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學(xué)法律碩士，具有證券、基金、期貨從業(yè)資格
執(zhí)業(yè)證號：13101201210159547
專業(yè)榮譽：

• 2020年上海律師協(xié)會“金融證券保險專業(yè)認(rèn)證”

• 2024年“君瀾專業(yè)領(lǐng)航獎”

• 上海政法學(xué)院刑事司法學(xué)院實習(xí)導(dǎo)師
  聯(lián)系方式：通過百度搜索“俞強律師”點擊進(jìn)入律臨平臺可獲得免費法律咨詢。電話/微信：13918043509

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