當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)遇上長期考古，這樣的事情對(duì)西安來說早已屢見不鮮，像地鐵、機(jī)場(chǎng)T5、薈聚、太古里等等，它們均歷經(jīng)過1年以上的前期考古環(huán)節(jié)。

在熱議發(fā)掘墓葬數(shù)量及文物之余，由文保“甜蜜煩惱”進(jìn)而引發(fā)不少公眾對(duì)項(xiàng)目能否按期實(shí)施的擔(dān)憂……

西安山姆未撤資，地塊考古終于結(jié)束

近期，社交網(wǎng)絡(luò)中出現(xiàn)一則“雁塔山姆撤資了？”信息，結(jié)合山姆地塊考古周期較長且未轉(zhuǎn)入施工階段的進(jìn)度背景，相關(guān)傳言被大量轉(zhuǎn)發(fā)傳播。

官方對(duì)西安山姆推進(jìn)一事的相關(guān)回復(fù)（圖源網(wǎng)絡(luò)）

隨即有網(wǎng)友向官方求證，6月5日，雁塔區(qū)發(fā)改委回復(fù)稱：經(jīng)與項(xiàng)目牽頭單位了解，西部大道雁塔山姆會(huì)員店項(xiàng)目并未撤資。目前，項(xiàng)目文勘已結(jié)束，正在辦理該地塊土地手續(xù)，尚未確定具體開工時(shí)限。

回應(yīng)雖然簡短，但卻向外界傳遞出的信息量極大——其一便是“撤資”謠言的不攻自破，依舊可期；其二指向最新進(jìn)度，涉及地塊文物勘探及考古發(fā)掘工作終于結(jié)束，轉(zhuǎn)向前期手續(xù)辦理；其三為正式開工時(shí)間節(jié)點(diǎn)暫未得到確定，表明各方仍持續(xù)推進(jìn)，雁塔方面多次表態(tài)稱加快推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)。

發(fā)掘車馬坑及墓葬遺址搬遷保護(hù)相關(guān)招標(biāo)公示

既然結(jié)束考古，那么出土文物該如何處理？答案是搬遷保護(hù)，不存在所謂“原地修建博物館”一說。

按照西安市文物保護(hù)考古研究院披露，2023年到2024年10月，文保部門在位于山姆項(xiàng)目地塊及周邊區(qū)域的曹家堡村考古發(fā)掘項(xiàng)目，發(fā)掘墓葬共計(jì)3000余座，時(shí)代包含春秋、戰(zhàn)國—秦、漢代魏晉南北朝、隋唐及明清時(shí)期，將西安南郊秦文化提至春秋中期。

考古人員還發(fā)現(xiàn)30多座馬坑和車馬坑，屬西安地區(qū)罕見，是研究秦人車馬殉葬習(xí)俗的重要依據(jù)。

雁南國際薈項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀（2025.6）

當(dāng)我們檢索公開信息，在官方公布考古成果的同一時(shí)間，雁塔方面已就出土車馬坑及墓葬遺址啟動(dòng)搬遷保護(hù)動(dòng)作。

相關(guān)中標(biāo)文件顯示，遺址遷移最晚于2024年底完成。結(jié)合最新實(shí)拍，項(xiàng)目地塊對(duì)部分發(fā)掘現(xiàn)場(chǎng)完成回填，地塊四周設(shè)置圍擋進(jìn)行分隔，另有數(shù)臺(tái)機(jī)械設(shè)備出現(xiàn)。靠近子午大道地塊考古工作尚在持續(xù)，與山姆宗地暫不沖突影響。

其實(shí)，對(duì)重要遺址的遷移亦作為城市文物保護(hù)關(guān)鍵一環(huán)。如果走進(jìn)陜西考古博物館，館內(nèi)上千件展出文物中，一座保存完整的西周時(shí)期車馬坑引人矚目，它正是由寶雞周原遺址現(xiàn)場(chǎng)整體“打包”而來，相信山姆地塊出土文物也不例外，未來有較大概率對(duì)外展示。

多城擴(kuò)張背后，“輕資產(chǎn)”成主流

說回山姆西安首店本身，以往提及項(xiàng)目基本概況，“輕資產(chǎn)”被時(shí)常提及。

通俗講，輕資產(chǎn)模式不同于先拿地后自建的重資產(chǎn)形式，其本質(zhì)即輸出管理，無需承擔(dān)建造成本，更像是租戶身份。

山姆中國旗艦店（上海）

這也解釋了為何沃爾瑪同雁塔區(qū)簽約投資額只有7000萬元，可以說山姆僅是西部大道雁南國際薈項(xiàng)目的入駐業(yè)態(tài)之一，除此之外還涵蓋商務(wù)寫字樓、配套商業(yè)等組團(tuán)。

縱觀近幾年的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，輕資產(chǎn)模式似乎大行其道，諸如“資深玩家”萬達(dá)2017年便大面積推行輕資產(chǎn)布局，以及后轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略的華潤萬象生活、龍湖商業(yè)（代表項(xiàng)目：龍湖未央天街）、凱德集團(tuán)（代表項(xiàng)目：凱德廣場(chǎng)·御錦城）等。

在雙方看來無疑是雙贏的，品牌方利用較低投資成本實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模擴(kuò)張，業(yè)主開發(fā)方則借入駐商戶品牌影響提升項(xiàng)目自身的價(jià)值，并且不用過多考慮后續(xù)運(yùn)營細(xì)節(jié)方案。

山姆城市新店均采取輕資產(chǎn)入駐模式

沃爾瑪集團(tuán)亦不例外。梳理新開及籌備山姆門店，“租賃入駐”模式的輕資產(chǎn)運(yùn)營已成主流。

不止西安雁塔店由雁塔區(qū)城運(yùn)集團(tuán)拿地建設(shè)、山姆負(fù)責(zé)運(yùn)營，今年年初山姆鄭州首店地塊也由鄭東新區(qū)管委會(huì)旗下公司控股企業(yè)以2.03億元競(jìng)得，在建中的天津紅橋店所屬地塊由該區(qū)國資委旗下企業(yè)以2.2億元拿下，合作業(yè)主方大多具有國企或城投平臺(tái)背景。

值得一提的是，開設(shè)于深圳福田的山姆中國內(nèi)地首店，背后一樣有著深國投商用置業(yè)（印力集團(tuán)前身）的身影，因而早期深國投成為沃爾瑪進(jìn)軍我國零售市場(chǎng)的首個(gè)合作伙伴。

山姆西安雁塔店地塊示意 制圖?悅西安

選址策略上，多數(shù)遵循主城區(qū)外圍、近城市環(huán)線主干道、擁有可滿足家庭式采購的大型停車場(chǎng)空間等原則，不難理解早期山姆與西安航天、經(jīng)開、浐灞、雁塔多區(qū)招商部門洽談對(duì)接的底層邏輯。

當(dāng)然，外圍選址并非一成不變，例如計(jì)劃2026年下半年開業(yè)的天津紅橋店，緊鄰國鐵天津西站，不僅是山姆第四代門店樣板，還將成為全國首家開設(shè)于中心城區(qū)的門店。

零售業(yè)競(jìng)爭已然開啟下半場(chǎng)

現(xiàn)階段，零售行業(yè)市場(chǎng)處于“變革”時(shí)期，卜蜂蓮花、人人樂等曾經(jīng)耳熟能詳?shù)钠放疲饾u退出公眾視野。取而代之的，是那些見諸報(bào)端的胖東來、盒馬、永輝、成山農(nóng)場(chǎng)……

在消費(fèi)需求逐漸個(gè)人化、精細(xì)化的大背景之下，更能滿足消費(fèi)基礎(chǔ)需求和情感需求的商業(yè)空間，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)主流。外來者沃爾瑪自然深諳其道。

山姆部分高復(fù)購產(chǎn)品

數(shù)據(jù)顯示，沃爾瑪集團(tuán)在中國市場(chǎng)的主要增長來自山姆會(huì)員商店和電商業(yè)務(wù)，2024年全年?duì)I業(yè)額約1473億元，其中山姆業(yè)績超千億元大關(guān)，占到沃爾瑪中國業(yè)績的三分之二。再至今年一季度，山姆僅會(huì)員費(fèi)收入同比增長40%以上，電商業(yè)務(wù)凈銷售額增長34%。

當(dāng)前全國開出56家門店，疊加進(jìn)入招聘階段的籌備門店，這一數(shù)字有望在年底突破60家。相較2024年之前，山姆年均新開3-4家，近兩年新店開業(yè)速度悄然提升。

另一方面，多地沃爾瑪大賣場(chǎng)于租約到期后選擇閉店，被視作集團(tuán)及時(shí)止損行為。

站在商業(yè)模式角度觀察，山姆會(huì)員商店區(qū)別于傳統(tǒng)商超最顯著的特征，即是傳統(tǒng)超市大部分利潤來自商品進(jìn)價(jià)與售價(jià)的差價(jià)，會(huì)員商店則依靠會(huì)員卡年費(fèi)盈利，并壓低商品的毛利率，以差異化“低價(jià)精選”和主導(dǎo)的自有品牌吸引消費(fèi)者。

而相對(duì)應(yīng)的爆款產(chǎn)品，亦是零售商超為提高商品復(fù)購率與新增會(huì)員粘性的關(guān)鍵。即使對(duì)非會(huì)員制商超也同樣重要，我們可在胖東來、永輝調(diào)改等中看到不斷提升的自營品占比。

規(guī)模化、連鎖化優(yōu)勢(shì)的放大，疊加先進(jìn)經(jīng)營理念和穩(wěn)固消費(fèi)客群，多重因素下共同造就了零售巨頭轉(zhuǎn)型的成功，城市首店依然可期……