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房產證上的名字與實際出資人不一致時，房產究竟該歸誰所有？當口頭約定遇上嚴格的舉證規則，法律又將如何認定？今天，通過一則真實案例，帶您看清借名買房糾紛中的法律風險。

案情梳理

（一）家庭關系與房產背景

趙建國與李淑芬育有三個女兒，分別是長女趙曉梅、次女趙曉蘭、三女兒趙曉芳 。李淑芬于 2010 年 9 月 11 日離世，趙建國也在 2021 年 1 月 30 日去世。爭議焦點一號房屋原是公房，房改時登記在趙建國名下，圍繞該房屋的實際歸屬，三姐妹產生了激烈糾紛 。

（二）當事人訴辯主張

原告主張（趙曉芳）：趙曉芳向法院起訴，請求確認與父親趙建國的借名買房合同有效，并要求趙曉梅和趙曉蘭配合辦理一號房屋過戶手續，同時讓兩位姐姐承擔訴訟費用。趙曉芳稱，房改時父母因觀念保守且經濟困難不愿購房，自己作為唯一與父母同住的子女，出資買下房屋 。因政策限制只能登記在父親名下，雙方達成口頭約定：自己是實際出資人，父親為名義產權人。此后，趙曉芳獨自承擔了房屋兩次裝修費用，長期繳納水電燃氣費，并實際居住管理房屋至今 。

被告抗辯（趙曉梅、趙曉蘭）：姐妹倆堅決不同意趙曉芳的訴求，認為其主張毫無事實與法律依據，純粹是主觀臆想。她們指出，趙曉芳此前在繼承糾紛案件審理期間，先后三次在西城法院起訴又撤訴，案由各不相同，明顯存在拖延訴訟的意圖 。此外，訴爭房屋檔案顯示購房時趙曉芳并非共居人，與房屋沒有關聯，根本不存在借名買房的事實。

（三）關鍵事實認定

產權登記情況：2001 年 6 月 30 日，甲公司與趙建國簽訂購房協議，將一號房屋以成本價出售給趙建國。2003 年 7 月 9 日，趙建國取得房屋產權登記。

原告證據情況：

趙曉芳提交父親趙建國手寫證明，內容提及趙曉芳出資購房、承擔裝修等費用，但未明確借名買房關系 。

提供證人證言、銀行流水、裝修合同票據、居住繳費憑證等，試圖證明自己具備出資能力、實際居住管理房屋 。

證據爭議：趙曉梅和趙曉蘭對上述證據的關聯性和證明目的均不予認可，認為無法證明借名買房事實 。

案件分析

（一）法律適用原則

本案依據《中華人民共和國民事訴訟法》及相關司法解釋，遵循 “誰主張，誰舉證” 原則，判斷借名買房合同是否成立，核心在于審查原告是否有充分證據證明雙方存在借名合意與實際履行行為。

（二）爭議焦點解析

借名合意證明不足：趙曉芳主張存在口頭借名協議，但父親手寫證明未明確提及 “借名買房”，證人證言等其他證據也無法直接佐證雙方達成過該合意。僅憑出資行為，不能必然推斷存在借名買房關系，因為出資可能基于贈與、借貸等多種法律關系 。

產權登記長期未變更：一號房屋登記在趙建國名下長達二十余年，趙曉芳未能合理解釋為何長期不辦理過戶 。在無特殊約定的情況下，房產登記具有公示效力，長期未變更權屬，削弱了借名買房主張的可信度。

舉證責任未充分履行：趙曉芳作為主張借名買房的一方，需提供證據證明借名合意、出資事實以及對房屋的實際控制。但現有證據存在瑕疵，無法形成完整證據鏈，未達到法定證明標準，需承擔舉證不能的后果 。

（三）舉證責任分配

趙曉芳需舉證證明：雙方存在借名買房的口頭或書面約定；自己實際出資購房；對房屋進行實際占有、使用、管理。而趙曉梅和趙曉蘭只需反駁其主張，無需主動證明不存在借名買房關系 。

裁判結果

法院依據相關法律規定，認定趙曉芳提交的證據無法充分證明與父親趙建國存在借名買房合同關系，判決駁回趙曉芳的全部訴訟請求。

案件啟示

（一）借名買房務必書面約定

涉及房產代持時，切勿僅憑口頭約定，務必簽訂書面借名買房協議，明確雙方權利義務、房產歸屬、過戶條件等關鍵條款。協議最好經過公證，或由無利害關系人見證，增強法律效力 。

（二）保留完整證據鏈

實際出資人應妥善保存出資憑證（如銀行轉賬記錄、收據）、房屋管理證據（繳費憑證、裝修合同）、溝通記錄（聊天記錄、錄音）等。這些證據能在糾紛發生時，有力證明借名買房事實 。

（三）及時辦理產權變更

借名買房存在巨大風險，條件允許時應及時辦理過戶手續 。若因政策等原因無法過戶，可通過抵押登記等方式限制名義產權人處分房產，降低風險。

房產歸屬糾紛往往關系重大，稍有不慎就可能造成財產損失 。如果您正面臨借名買房、房產確權等困擾，歡迎咨詢專業律師團隊，我們將為您提供精準、有效的法律解決方案。（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）