經營者向他人租賃閑置土地投資經營特色餐飲，本來是雙贏的好事，雙方卻因租金拖欠、裝修補償等問題鬧上法庭，法院該如何明確責任劃分?

　　2018年3月，原告尹某等4人將共有房屋及后園、馬廄等出租給被告樂某用于農家樂經營，約定租期15年，租金分5期支付。被告按約支付了首期租金10萬元，并對租賃的房屋、場地進行翻新、新建及景觀改造。但自2023年4月起，被告未支付第二期租金16萬元，經多次催收無果后，原告起訴要求解除合同并索賠。

　　訴訟中，樂某辯稱，其在租賃房屋上投資較大，合同一旦解除，將造成不可挽回的損失。對于原告提出賠償違約金10萬元的要求，由于合同當期案涉租金僅為每年8萬元，原告的違約金要求明顯過高，請求法院駁回原告的訴訟請求。

　　騰沖市人民法院審理認為，根據雙方的合同約定，被告未按約支付租金已構成違約，符合合同約定的解除條件。但若強制拆除被告新建的房屋、景觀等添附部分，不但損害房屋整體價值，違背“綠色原則”和經濟性，也不利于原告后續使用或出租。因此，由被告騰退房屋后，原告按現狀接收并合理補償，既減少雙方損失，也避免資源浪費。

　　為此，法院針對雙方爭議較大的裝修殘值補償問題，委托專業機構進行兩次現場勘驗鑒定，認定被告裝修總價值約為87萬元，結合15年折舊期及剩余租期，酌定由原告補償被告裝修殘值35萬元。至于違約金問題，雙方雖作了約定，但原告已實際獲得了第一期租賃房屋的租金，其實際損失主要為未付租金及利息，結合“違約金不過分高于實際損失”的司法原則，經過綜合考慮違約時長及貸款市場利率，法院將違約金酌情調整為3.2萬元。

　　最終，法院作出判決，判令解除雙方的租賃合同，由原告補償被告裝修殘值35萬元，由被告支付原告違約金3.2萬元，并按年租金8萬元計算，支付至實際返還房屋之日的租金及占用費。宣判后，原告、被告均不服判決提起上訴，案件經保山市中級人民法院二審，駁回上訴，維持原判。

　　記者 張恒 通訊員 李維強