根據58安居客研究院的數據，截止到2025年5月底，百城二手房掛牌量已經達到了271.8萬套，同比去年增長了15.8%。其中，一線城市增加了13.1%，新一線城市增加了14.5%，二線城市增加了15.4%，三四線城市增加的更快，為21.9%。很明顯，現在二手房的掛牌量還是在增加的，特別是三四線城市。

大家都知道，雖然現在二手房的成交量不斷走高，特別是重點城市，甚至二手房的成交量都已經完全超過新房，但二手房掛牌量卻漲得更快，而這意味著些什么呢？

5月份，北京二手房的成交量達到了驚人的14277套，同比增長6.7%，上海成交21400套，同比上升15%，廣州網簽9228套，同比增長17.73%，深圳二手住宅過戶近4700套，同比上升了18.3%。看到這些數據，大家是不是感覺市場一片大好？但是在結合視頻一開頭的數據，大家有沒有發現成交量增大的同時，市場上的拋壓反而更大了？

做過股票的朋友應該都了解，下跌過程中，隨著價格下跌的同時，成交量上升是好事，因為說明有大量的承接盤出手了。但是這個時候如果出現了縮量下跌，那就意味著下跌過程還遠未結束。

4月小陽春結束之后，包括北上廣深的二手房成交量都下來了，上海甚至沒有達到2萬套的融庫線。那么掛牌量如此高的情況下，可以預見的是，未來房地產市場的縮量下跌是必然的。

從這個角度來看，今年后半年的房產市場仍然不容樂觀。同時，根據中指研究院公布的百城房價數據來看，5月份二手住宅的成交價格同環比都是下跌的。100座城市沒有一座城市的二手房價格上漲，很明顯，當下的二手房市場還是處在以價換量的階段。

此外，還是58安居客研究院的數據，2025年的5月份百城二手房的找房熱度指數為62.6，同比下跌了10.6%。這就說明購房者找房的活躍度在迅速下降。同時，截止到2025年5月底，百城二手房掛牌時長為89.4天，同比增加了7.6%。其中，一線城市掛牌時長為103天，同比增加9.6%；新一線城市為87.1天，同比增加9.9%；二線城市時長為83.9天，同比增加5.7%；三四線城市的掛牌時長為92.3天，同比增加了7.9%。

這個數就意味著二手房從掛牌到出售的時間在無限延長，而房子相對于之前又不好賣了。所以即便是以價換量，現在的二手房市場也越來越難。

除此之外，如果要判斷今年后半年的房產市場，除了二手房掛牌量，也要考慮一下新房市場的影響。因為進入到2025年，所謂的好房子概念落地速度是非常快的，特別是5月份開始，住建部的新規住宅項目規范要實施了，新房和二手房之間的產品率差距只會越來越大，使得二手房的競爭力進一步變差。

并且就在6月5日，住建部又表示，建好房子不等同于建大房子貴房子，而是要解決居住的痛點，全面提升房屋品質，不同地區，不同面積，不同價位都應該有不同的好房子。

什么意思？很多人可能都不理解這句話背后的意義，意思就是好房子不僅局限于改善樓盤了，很多普通樓盤恐怕也要大幅度提高品質。而這對于二手房市場而言，可真就是全面性的打擊了。因為買得起改善的群體其實并不多，大部分老百姓還得入手剛需樓盤。試想這個時候老房子旁邊突然給你建一個零公攤帶花園的剛需小戶型，你的老房子又要去賣給誰去呢？

除此之外，房地產商的日子也不好過。6月6日，萬科發布公告稱，深圳地鐵擬向公司提供金額不超過30億元的借款。看來萬科啊又要借錢了。

為什么這時候要強調這個呢？

因為這是今年以來深鐵集團向萬科的第五次輸血了，2月份借款兩次，4月份借款一次，5月份借款一次，再加上這一次借款，5次借款金額總計近150億元。

而萬科現在的借款動作之所以這么頻繁，還是因為債務壓力太大了。2025年是萬科的償債高峰期，而萬科要是再救不活，深圳地鐵可能真的就要被榨干了。

同時，根據網絡數據顯示，2024年房地產行業的典型上市企業整體的毛利為10%，同比下降了兩個百分點，而凈利潤為負的9%，為虧損狀態。這就意味著很多房企的利潤都是負增長的。

而其中很大一部分原因就是因為現在的樓市價格在不斷下降，但當初的拿地價格又比較高，很多項目都是接近于成本價或者低于成本價在銷售的。因此出現了巨大的虧損現象，而這種現象不可能短短持續個兩三年就結束的。

所以今年后半年房地產市場的好壞已經不言而喻了。現在樓市的壓力都聚焦在二手房身上。后面要關注的已經不是簡簡單單房產價格了，而是成交量能不能持續。一旦成交量跟不上，新房跟二手房的價格可能會發生脆斷，而那個才是最恐怖的。