杭州好地改不完，真的改不完。

就在前2天，杭州市規劃和自然資源局官網發布了浦沿單元BJ040301-31等地塊的規劃調整公示，其中浦沿單元BJ040301-31地塊從原先的商業用地調整為一宗容積率2.5的住宅地塊，用地面積為2.15公頃，建筑密度22%，綠地率35%，建筑限高80米。

▲地塊位置示意圖

這意味著濱江浦沿單元又將新增一宗優質宅地，地塊位置真的很不錯，至于究竟什么時候入市以及起始地價暫時不得而知。

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浦沿單元BJ040301-31地塊，位于楊家墩路與智源巷交叉口東南角，直線距離地鐵4號線楊家墩站約500米，距離浦沿板塊之前的熱盤觀暉美寓、江映云邸等都不遠。

▲地塊現狀/小鳳凰實拍

從小鳳凰的實地探訪中可以看出，目前該區域已經是空置狀態，但是暫時沒有圍擋，有些私家車停在地塊周邊，地塊隔壁還有挖掘機在拆遷，看起來之后還會有不少空地出現。

▲杭州市高教園小學/小鳳凰實拍

與地塊一路之隔就是杭州市高教園小學，還有浦沿街道衛生院，地塊周邊，還有明德明理府、明樂府等住宅小區，此外杭州浦沿中學也在不遠處，以后居住的配套和氛圍都挺不錯的。

無獨有偶，這不是浦沿的第一塊商改住，早在4月中旬，就在楊家墩地鐵口的位置，還有一宗浦沿單元BJ040301-01地塊也經歷了商改住。

▲地塊現狀/小鳳凰實拍

這宗地塊的位置比第一宗還要優質，地塊東至文水河公園綠地，南至規劃海塘路公園綠地，西至浦沿路公園綠地，北至規劃堅塔街。與地鐵4號線楊家墩站基本0距離，另外還有主干道浦沿路和彩虹快速路等。

▲地塊現狀/小鳳凰實拍

目前該地塊已經被圍擋圍住，應該會比前一宗更早出讓。

這2宗地塊相距不過百米，至此，濱江區浦沿板塊，已有2宗住宅用地待出讓，總可建約10萬㎡。

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據鳳凰網房產杭州不完全統計，從2023年開始，浦沿板塊共出讓7宗涉宅用地，分別是為偉星詠濱名邸、金地方遠江映云邸、濱江攬暉美寓、萬科朗拾濱嶼、偉星濱望、龍湖濱頌御湖境、春來晴翠園。

▲浦沿板塊出讓地塊明細小鳳凰制圖

從交付進度上看，濱江攬暉美寓應該會率先完成交付，接下來，偉星詠濱名邸、金地方遠江映云邸、萬科朗拾濱嶼、偉星濱望等將在今年下半年交付。

那么這2宗地塊入市，究竟會是什么價格？或許從它周邊的小區可以探知一二。

▲濱江攬暉美寓/小鳳凰實拍

距離這2宗待出讓地塊最近的小區要數濱江攬暉美寓，當時這個項目入市的精裝限價為4萬元/㎡，如今放開限價之后，戶型越做越大，要想賣上價格，品質也會越來越卷，想必等這2宗地塊的新房入市，會一路蹦著改善的方向去，也意味著有可能突破4萬元/㎡價格。

▲明德明理府/小鳳凰實拍

至于二手房方面，榮盛江榮府是目前板塊內的唯一次新房，據貝殼找房平臺，該小區目前掛牌約70套，掛牌均價40124元/㎡。

由于浦沿次新房交付很少，所以板塊內二手房的價格參考意義不大，根據貝殼找房平臺，浦沿板塊5月共成交28套房源，成交均價2.82萬元/m，這些成交小區基本都是房齡5年及以上的小區，等浦沿7子交付后，板塊內的二手房價格體系估計將迎來重塑。

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其實除了浦沿集中出現“商改住”地塊，臨近年中的杭州，多個板塊都出現了“商改住”。

其中就有關注度很高的錢江世紀城板塊。

最近，小鳳凰通過杭州市規劃和自然資源局旗下的小程序——“杭州規劃一點通”發現，與華潤亞奧城隔河相望的世紀城核心單元XS010104-07地塊，已由商業用地變更為住宅用地，容積率僅為2.4，或許會成為豐北TOD第二宗出讓宅地。

▲地塊詳情

雖然這宗地塊還是綠化狀態，暫未官宣、上架掛牌，但確實是世紀城的“隱藏”宅地庫存。

▲地塊位置

另外，鐵路北單元近日也有一宗商改住進入大眾視野。

未出讓的地塊位置就在首開公園隔壁，不過地塊2023年就被改為商住地了，至今暫未上架開拍，如今板塊新房已經斷供一年之久，一旦上架，鐵路北單元也將重燃熱度。

畢竟新房只賣3.6萬元/㎡的濱萃悅府，在交付后，正常樓層都要賣到4.5萬元/㎡以上，還會偶然出現幾套5萬元/㎡的房源。

除了杭州城區，位于富陽東洲板塊的黃公望單元也多了一宗低密宅地，同樣是通過商改住而來。

正是因為商改已經成了改變土地性質的常規手段，也有購房者打趣說：讓板塊內的最后一宗好地成了最大的謊言。

但其實不然。

每一宗地塊的地理位置是獨一無二的，當遇到一宗地理位置好，產品好，品牌好，預算夠的前提下，及早上車永遠不會吃虧。

祝愿每一個購房者都能買到心中好房。