一個有價值的“領展樣本”

撰文 | 盧致珍

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

“人流量比以前多了N倍”、“燈光、地磚、洗手間、停車場基本都翻新了”、“品牌越來越好逛”……短短兩年，邊營業邊推進東、西翼改造的廣州天河領展廣場，以“每日可見新變化”的進化速度徹底改寫命運，也重塑了項目的商業價值。

據贏商網觀察，自2023年東翼煥新開業以來，全場約有160+新品牌入駐（含重裝、移位升級品牌及待開業品牌），品牌更新率超過50%。

東翼改造完成后的2024年，項目年銷售同比提升31%（不含車），年客流同比提升37%。今年端午假期客流更突破年度新高，近50家品牌業績持續突破。

伴隨西翼改造接近尾聲，意味著該項目前后投入高達4億的煥新升級即將收官，再次印證了領展的操盤功力。

但這背后，值得考究的遠不止表面的軟硬件更新，更關鍵在于天河領展廣場對品牌合作關系的重新審視：秉持與租戶共生共榮的誠意，激發品牌煥新升級的內在動能，攜手共創獨特個性標簽，從而實現項目資產價值的長效釋放。

Vol.1

品牌煥新引擎

“特色首店聚集地”的逆襲之路

天河區素來是廣州首店經濟主戰場，在極度“內卷”的優質首店爭奪戰中，煥新兩年的天河領展廣場可謂走出一條突破行業想象的“康莊大道”。而這個過程，也被項目總經理干彥婷笑稱為“逆風翻盤”。

我們梳理天河領展廣場兩年來煥新的品牌清單，可以看到其既往招調呈現出三大戰略性側重：

01

瞄準成熟連鎖品牌

共創首發創新概念店

細看領展內地6座商場，租戶結構配比大有考究，在領展中國內地董事總經理竺海群看來，長期租戶屬于壓艙石，短期租戶屬于風向標，靈活調整才能乘風破浪。

隨市場風向靈活而動的首店獨門打法，恰恰是天河領展廣場能夠在競爭激烈的天河商圈實現“差異化突圍”的關鍵所在。

天河領展廣場并非一味追求“標新立異”引入初創首店，而是與經營成熟的連鎖品牌深度共創，打造首發創新概念的“衍生首店”。

例如RUXU入續·糖水鋪與包，是新式糖水品牌RUXU入續融合烘焙輕食品類的全新模式；華南首家大眾ID. UNYX體驗中心，是大眾汽車ID. 與眾在中國開設的第三家品牌直營店，打造了集咖啡吧、生活精品區、互動活動區、車型展示區、休憩區等為一體的沉浸式社交休閑空間。

領展深知，經營一個存量改造項目，最重要是“穩中求進”。成熟連鎖品牌的經營實力已經過市場反復驗證，雙方創新理念一拍即合，不僅可以共同挖掘出品牌的衍生特色，拔高首店級次和個性吸引力，也在一定程度規避了初創品牌的“不確定性”經營風險。

2024-2025年間，“場內15+重點品牌年度銷售創新高，30+品牌年度銷售增長30%”的突破性成績單，或許是其穩健增長方法論的有效印證。

02

給予初創品牌培育孵化空間

豐富消費新場景

當然，天河領展廣場也預留了一定的培育孵化空間，保持首店更新話題度，為消費者創造打卡新鮮感。

例如主營海鮮丼的潤Rùn，憑借私享格調、地道的日料海鮮丼和一人食體驗，吸引大量粉絲；首進廣州的仟仟陶鮮雞火鍋、來自深圳的頂界·全球蒸汽海鮮自助，皆為當下人氣火爆的新銳餐飲，俘獲了一眾愛鮮的廣東食客，其中仟仟陶鮮雞火鍋開業不到一個月便躋身大眾點評“廣州打邊爐/港式火鍋打卡人氣榜”第1名。

值得注意的是，項目篩選這類新興品牌，除了衡量產品競爭力、目標客群的匹配度及業態互補性之外，還重點考察品牌經營能力及企業背景等綜合因素，以確保新興首店的長期生命力。

如即將亮相的四斤二兩浙云貴BISTRO全國首店，與廣州本土咖啡品牌PAIX“同出一脈”，兩者先后以跨界創新的融合西餐PAIX COFFEE & RESTAURANT與全新孵化的中式小酒館業態，集結于項目Z字型戶外夜經濟街區“平川夜巷”。

日前，平川夜巷2.0正在調改升級，將聯合四斤二兩浙云貴BISTRO全國首店、廣州首家孤獨咖啡等新店及原有的10+個品牌，營造“品質輕餐+微醺酒館+文藝咖啡”24小時休閑社交場景，并初步建成人寵共享空間。

據贏商網統計，仰賴于另辟蹊徑的“衍生首店+新興孵化”雙軌模式，天河領展廣場成為2024年廣州吸納品質首店（城市首店及以上）TOP3商場。

03

主力店批量迭代

成熟業態個性化升級

而伴隨著改造逐步深化，一批成熟主力品牌主動投入煥新、重裝或移位。具體來看，有的聚焦于從產品、門店到品牌的整體迭代升級。

以稻香、中影國際影城為例，均是與項目一路共成長的主力店品牌。前者專注港式粵味33年，去年年底完成廳房包間、高端菜品等升級，并聯動項目及周邊資源共創VIP品鑒會等圈層活動，進一步實現稻香品牌從傳統酒樓到雅奢粵菜的形象蛻變，整體坪效提升30%+。

后者配合L8層升級打造中式美學與西方花園相融的“影食花園”主題空間，從去年開始投入設備設施及門店形象、內容體驗升級，帶來中影國際影城廣州首個CINITY店。

同樣在L8層、經營近10年的廣州首家那未大叔是大廚，也將在今夏啟動升級，打造更具質感和活力的品牌形象。

出于經營提效考量，天河領展廣場還對B1層原超市主力店區域重新規劃，打造集超市、輕食、小吃的復合型美食空間“平川好味”。

平川好味效果圖

平川好味是延續此前平川夜巷積累的市場聲量，孵化的又一“平川”系品牌。目前，平川好味已將超市調整為永旺，于5月30日正式開業，帶來SKU更豐富、品質更優的消費選擇，同時集中引入約15家輕食、小吃新品牌，包括廣州首家見味花甲、天河首家梔否梔否、天河首家笠禾、美心烘焙之家、薛記炒貨、西樹泡芙、港懷、焗外人等，將于8月整體開市。

類似案例不勝枚舉，據不完全統計，去年至今場內重裝升級、移位煥新品牌超過20家，足見品牌對天河領展廣場的經營信心。

透過上述三大招調重點策略，天河領展廣場成功構建了“頭部成熟品牌+新銳品牌”互補生態，場內業態矩陣得以全面煥新升維：

◎業態矩陣愈加豐富，首店、特色店推動了全場品牌組合檔次升維，客群輻射面不斷擴大；

◎業態個性得到強化，強勢業態競爭力進一步夯實，比如餐飲的多菜系、多品類覆蓋，高區人氣美食疊加低區平川好味、平川夜巷2.0升級布局，將滿足不同的餐飲消費場景，穩固消費者黏性；

◎品牌布局合理優化，以清晰的樓層主題和強集聚效應，提升目的性客群輻射力，比如L3層在兒童零售、游樂、服務業態基礎上，持續導入興趣才藝培養、教培等多元業態，打造覆蓋全年齡段的兒童成長全周期業態矩陣；L5層面向女性友好，集結美發養發、美甲美睫、美容護膚、輕醫美、運動塑形等業態，滿足女性精致提升的細分需求。

煥新以來，天河領展廣場一度躍升大眾點評、美團雙平臺“商場銷量排行榜·廣州TOP1”以及大眾點評“珠江新城·購物熱門榜TOP1”，市場反響激烈。

Vol.2

長效價值挖掘

從租戶共創到生態共贏

當行業集體邁向精細化運營提升新周期，商場與品牌愈發尋求深層次的共生共榮。合作關系的轉變，不僅受市場環境驅動，更是二者對商業運營本質的深度回應。

廣州天河領展廣場的改造之路，每一步都帶有強烈的品牌共創特征，既保持了市場新鮮感的穩定輸出，又兼顧了品牌生命周期的韌性管理。背后底層邏輯正是堅持租戶共創，始終強調生態價值的長效挖掘。

這種長期沉淀的經營智慧和刻在基因里的戰略眼光，也是打動品牌“芳心”的不二因素。

包容性和專業度夠強

項目所在的珠江新城東區，匯集眾多甲級寫字樓、高端住宅、總部經濟等高端產業及城市公園、文娛場館等公共配套，多元融合的地緣特性造就了項目包容開放的天然性人格。

透過專業手法，天河領展廣場更將自帶的包容屬性具象為友好型商業定位，聚焦Friendly+升級家庭友好、兒童友好、寵物友好、青年友好、銀發友好、女性友好、便民友好七大服務營銷體系，不斷打磨“消費者友好顆粒度”。

七大友好服務營銷體系

七大友好所覆蓋的細分人群和消費場景，也為品牌提供多元共生的土壤。近兩年，天河領展廣場的品牌號召力穩步提升，關鍵還在于拆解不同品牌的核心訴求和痛點，針對性突破。

• 加強集團層面合作，緩解成熟企業所面臨的品牌拓展與創新壓力。

深度合作的香港美心集團就是典型，項目先后引入美心集團旗下四大品牌 —— 美心烘焙之家、元氣壽司、星美樂全新形象店、火遍亞洲的日式燒肉YAKINIKU LIKE，豐富場內烘焙、西式簡餐、日料等餐飲體驗。

• 主理人品牌需要專業平臺推動成長，側重以“保姆型服務”幫扶共生。

結合項目持續打造的寵物友好標簽來看，急急腳咖啡公司從東山口邁向市場拓展，便聯合項目共創品牌首家寵物友好門店，雙方持續導入人寵互動活動，助推品牌知名度和口碑迅速提升。

成功試點之后，越來越多品牌紛紛加入寵物友好共創，包括PAIX COFFEE & RESTAURANT升級為寵物友好門店，霸王茶姬即將打造品牌的廣州首家寵物概念店。

始終堅守長期主義

盡管持續兩年的不停業改造充滿挑戰，但許多品牌依然選擇與天河領展廣場并肩作戰，共度“陣痛期”。這源于雙方對共同目標的堅定追求：提升整體品牌形象與市場競爭力，打造更具競爭力的商業生態系統。

過程中，天河領展廣場充分尊重周邊消費者的調研反饋，積極支持品牌調改和經營提升。

代表品牌如MUJI無印良品，該品牌客單及銷售坪效常年高居廣州第一，保持強勁增長趨勢。天河領展廣場積極聯動該品牌走出門店，探索多品類服裝快閃，進一步挖掘高凈值客群消費粘性，助力品牌取得經營突破。

諸如此類出于長期戰略眼光的共創合作模式，不僅更好地滿足了消費者需求，促進了品牌迭代和經營韌性，也推動了整個商業生態系統的良性發展。

贏商觀察

按照規劃，天河領展廣場B1平川好味即將于8月開市，備受期待的二期西翼改造也將同步亮相。屆時，場內公區、空間氛圍和品牌內容又將煥然一新。

值得一提的是，改造期間，天河領展廣場始終以綠色可持續理念為核心，已經成為全國首個擁有LEED、WELL和Parksmart三大認證的商業項目，為天河商圈乃至廣州商業可持續運營注入新動力。

“這是一個從‘修復’到起勢，很不容易的過程，說到底項目的煥新改造就是項目的二次投胎”。正如天河領展廣場總經理干彥婷所言，正是因為堅持滾動式邊改造邊經營戰略規劃并穩步兌現，才讓項目勢能如今得以有力釋放。

在存量商業煥新浪潮中，天河領展廣場憑借差異化招調策略與租戶生態共創模式，不僅完成了一場自我升級蛻變，更為行業樹立了標桿，提供了一個極具價值的“領展樣本”。

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