01

　　樓市，迷霧重重。

　　
今年“去庫(kù)存”的輪番新政后，盡管新房微弱，但上海、北京的二手房反彈明顯，部分時(shí)間段的累計(jì)成交量，創(chuàng)近兩年新高。

　　然而，除了住宅， 房地產(chǎn)還有另外一個(gè)領(lǐng)域，冰層更厚，那就是商辦類市場(chǎng)！

　　▲坦白說(shuō)，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率攀升至3成，這是一個(gè)非常恐怖的數(shù)據(jù)。一般超過(guò)20%就是警戒線了，30%的數(shù)據(jù)，都超過(guò)了2008年了。而這個(gè)問(wèn)題也不單純是房地產(chǎn)的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍需助力。

　　除了深圳，上海和廣州的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率其實(shí)也不樂(lè)觀。2024年一季度，上海和廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率分別為22%和18%。

　　至于北京，據(jù)網(wǎng)友發(fā)布，國(guó)貿(mào)、望京甚至金融街很多寫(xiě)字樓空置率一樣很高，而且租金普遍腰斬，甚至不到疫情前的三分之一。

　　▲租金最高的國(guó)貿(mào)三期 ，每天每平租金也不超過(guò)12塊，而據(jù)詳細(xì)報(bào)道，北京有統(tǒng)計(jì)以來(lái)， 平均日租金最高報(bào)價(jià)超過(guò)14塊——這意味著北京寫(xiě)字樓租金正在創(chuàng)下歷史新低。

　　值得一提的是，在北京八大寫(xiě)字樓聚集區(qū)中（金融街、中關(guān)村、國(guó)貿(mào)CBD、燕莎、東城商務(wù)區(qū)、亞奧、望京、麗澤）， 豐臺(tái)麗澤的空置率又是最高的，而且這里未來(lái)還會(huì)擴(kuò)建寫(xiě)字樓，擴(kuò)展量也是最高的。

　　02

　　那么，為什么會(huì)出現(xiàn)寫(xiě)字樓空置率過(guò)高這種情況？

　　對(duì)此，我覺(jué)得有以下幾個(gè)原因：

　　（1）20年以前，各地區(qū)熱衷搞總部經(jīng)濟(jì)，低價(jià)批一塊辦公用地給某個(gè)大企業(yè)，要求他們?cè)谖磥?lái)幾年里創(chuàng)造gdp和稅收。

　　在樓市狂熱的年代，gdp應(yīng)該是輕輕松松完成了，但與寫(xiě)字樓招商掛鉤的稅收卻很難完成，最終造成了寫(xiě)字樓供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩。這一現(xiàn)象典型的代表，莫過(guò)于如今的深圳前海。

　　（2） 甲級(jí)寫(xiě)字樓歷來(lái)最大的客戶，其實(shí)一直都是各種理財(cái)公司， 中植系、紅嶺創(chuàng)投、鼎益豐.....各種信托機(jī)構(gòu)理財(cái)機(jī)構(gòu)紛紛暴雷，直接導(dǎo)致甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶損失大半！

　　▲在2016年時(shí)，全國(guó)P2P公司大爆發(fā)，深圳當(dāng)時(shí)發(fā)布了數(shù)據(jù)，說(shuō)自己是全國(guó)P2P最多的公司。后來(lái)P2P完全消失退出，涉及資金超過(guò)1000億，號(hào)稱全國(guó)最大的P2P公司的紅嶺創(chuàng)投，以及鼎益豐等都是深圳的。

　　（3）地產(chǎn)公司和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)衰退，也使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)大幅萎縮。

　　房地產(chǎn)企業(yè)本身是建寫(xiě)字樓的，自然而然也會(huì)追求高大上的寫(xiě)字樓。但房地產(chǎn)行業(yè)近幾年很慘， 有媒體統(tǒng)計(jì)，2022年，57家典型上市房企就裁掉了18.6萬(wàn)人。 到2023年，同比又減少了4.78萬(wàn)。

　　至此，員工都沒(méi)剩幾個(gè)了，還會(huì)追求高大上的寫(xiě)字樓嗎？我曾經(jīng)拜訪過(guò)好幾個(gè)落魄的房地產(chǎn)公司，手里拿的都是幾十上百億的項(xiàng)目，但人家就租在一個(gè)稍大的loft小隔間，原來(lái)的寫(xiě)字樓辦公室早就抵出去查封了。

　　同樣慘淡的還有互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，例如阿里巴巴，一年多裁員4萬(wàn)人；字節(jié)去年一年裁員5萬(wàn)人，京東最近也發(fā)話，對(duì)有些人要不做兄弟了 .....

　　總體而言， 潮水褪去的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳。以前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，產(chǎn)生了大量的泡沫，也埋下了很多的危險(xiǎn)種子，而如今，寫(xiě)字樓泡沫崩了，這些危險(xiǎn)的種子也便開(kāi)始發(fā)芽了。

　　03

　　▲2022年全國(guó)主要城市寫(xiě)字樓空置率，足以說(shuō)明寫(xiě)字樓空置已經(jīng)是全國(guó)性的大問(wèn)題！

　　然而，相比關(guān)注度極高的住宅，寫(xiě)字樓的“去庫(kù)存”，是落寞、難有人關(guān)注的。

　　就在昨天，住宅新房又有點(diǎn)急了，XXX強(qiáng)調(diào)要加快收購(gòu)存量商品房用作保障房。之前央行已經(jīng)特批3000億，可以帶來(lái)5000億銀行貸款，用于地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房。

　　▲對(duì)于地方政府收購(gòu)存量商品房，最難的是定價(jià)。 定價(jià)過(guò)高，會(huì)導(dǎo)致國(guó)企資金虧損，這筆資金最終是要還給銀行的；定價(jià)過(guò)低，不僅僅房企抵觸心理大，更容易導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)加速下跌；

　　而在我看來(lái)， 收購(gòu)存量住房作為保障房，這個(gè)政策可能只在部分城市，比如重慶長(zhǎng)沙昆明這類，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)低的城市有效。

　　
為什么呢？均價(jià)一萬(wàn)一平的樓盤(pán)，按照6折收購(gòu)過(guò)來(lái)6000一平買(mǎi)入，適當(dāng)裝修后拿來(lái)做保障房、廉租房出租，還是能夠覆蓋利息支出和運(yùn)營(yíng)成本的，或許還能有一點(diǎn)利潤(rùn)。

　　
而四大一線城市和杭州成都這種強(qiáng)勢(shì)的新一線，房?jī)r(jià)收入比太高，5萬(wàn)一平的房子打了6折還是3萬(wàn)一平，租金等回報(bào)很難覆蓋利息和運(yùn)營(yíng)成本，這時(shí)候也就很難持續(xù)了。

　　更何況，現(xiàn)在 上海北京等一線城市的房租租金也大幅下滑了，在此時(shí)去收購(gòu)商品房，租金回報(bào)很難保證穩(wěn)定。

　　綜上， 我覺(jué)得在住宅新房領(lǐng)域設(shè)立專項(xiàng)資金去收購(gòu)存量商品房，短期見(jiàn)效雖快、但耗費(fèi)資金大、資金回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)高， 或者可以想想辦法，如何通過(guò)企業(yè)鏈條，把就業(yè)率和大家的薪資水平提升上來(lái)，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)的欣欣向榮，抹掉寫(xiě)字樓泡沫，讓大家都能有班上，都能安心上好班。

　　也許只有這樣，才能從根本上提升大家的購(gòu)房信心，最終消解房地產(chǎn)庫(kù)存。

　　本文作者：陳慶