大家好，我是八卦侶團(tuán)隊(duì)的慶哥。最近很明顯，一線城市的成交量出現(xiàn)了短期的回暖，不少人又開始問我要不要換房，什么時(shí)候應(yīng)該置換。關(guān)于買房換房的邏輯和實(shí)操，我整理了一份《買房城市價(jià)值名單》，大家可以添加下面微信鏈接到我。

01

廣州，四個(gè)一線城市里最弱一檔。起碼過去5年，已經(jīng)不斷有人在質(zhì)疑，廣州是否還是一線城市。

如今這種質(zhì)疑，最起碼在兩個(gè)方向上，質(zhì)疑情緒是最強(qiáng)的：

第一個(gè)方向是GDP、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。

▲可以看到，廣州今年的GDP，足以用大驚失色來形容。其總量為為1.43萬億，同比增速僅為2.5%，無論是總量還是同比增速都被重慶碾壓（重慶上半年同比增速6.1%）。

對此有人聲稱，“北上廣深”已成過去，“北上深渝”的時(shí)代已經(jīng)到來 。

據(jù)了解，今年廣州GDP之所以脫力，主要是源于汽車產(chǎn)業(yè)的拉胯，其次才是房地產(chǎn)行業(yè)的弱勢。

廣州原本擁有5個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值位居第一，是廣州的當(dāng)家產(chǎn)業(yè)，多年來占全市工業(yè)總產(chǎn)值超過25%，也就是說廣州每4塊錢GDP，就有1塊與汽車有關(guān)。

▲可以說，過去二三十年，是汽車產(chǎn)業(yè)，撐起了廣州“一線城市”的名頭。

然而，隨著電動化、智能化浪潮的到來，廣州汽車城的位置岌岌可危。不管是G汽還是D風(fēng)，廣州日系車銷量暴跌，無望重振。

而曾寄予厚望的新生力量A安、X鵬，又發(fā)展緩慢，處于二三梯隊(duì)，難以扛起日系車的大旗。

▲今年上半年，廣汽傳統(tǒng)車型銷量大幅下滑。本田甚至于7月25日宣布，將把在中國的汽油車年產(chǎn)能由149萬輛縮減至100萬輛，位于廣州的本田工廠將于10月起關(guān)閉或停產(chǎn)！

反觀重慶，新能源汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)新階段，從拼續(xù)航到拼智駕，重慶長安和賽力斯兩家品牌與華為結(jié)盟，讓重慶新能源產(chǎn)銷量大增。尤其是賽力斯問界，上半年銷量同比增長了609%，增速全國第一。

至此，廣州的當(dāng)家產(chǎn)業(yè)，目前看是輸給重慶了。而汽車產(chǎn)業(yè)，又是除房地產(chǎn)外的第二大產(chǎn)業(yè)，它的存在，足以讓城市改命換運(yùn)。

一個(gè)非常典型的案例是，美國底特律在破產(chǎn)前，是輝煌的“汽車之城”，在汽車工業(yè)衰落后，蛻變?yōu)榭罩寐矢咂?，深陷?cái)務(wù)危機(jī)的“昨日之城”。

因此，廣州在汽車產(chǎn)業(yè)上的成敗，對于廣州GDP增長、爭奪“一線城市”的都至關(guān)重要。

如果這種情況遲遲得不到改觀的話 ， 未來幾年，廣州都會很麻煩！

02

剛剛我們說，大家質(zhì)疑最重的第一個(gè)方向是GDP和汽車產(chǎn)業(yè)，那么第二個(gè)方向，就是房地產(chǎn)。

其實(shí)跟汽車產(chǎn)業(yè)一樣，回首二三十年前，廣州不僅是“汽車第一城”，也是“房企第一城”！

這里曾誕生過一批全國知名房企，如恒大、保利、富力、雅居樂、合景泰富、合生創(chuàng)展、星河灣.....可以說，廣州城市在起步之初，就跟房地產(chǎn)有著莫大關(guān)系。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)在多數(shù)人看來，已經(jīng)是夕陽產(chǎn)業(yè)，房價(jià)下行的局面，也嚴(yán)重拖累廣州的經(jīng)濟(jì)。

但我們不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)仍然是中國的第一大產(chǎn)業(yè)，而且具有類金融行業(yè)的特征。廣州“商貿(mào)之都”的建設(shè)，房地產(chǎn)也是出了很大力氣，廣州不可能不管房地產(chǎn)。

比如就在上一周，廣州花都區(qū)開始買房送戶口。盡管現(xiàn)在普通人在廣深落戶并不難，但把戶口和買房綁在一起，在近十年來一線城市尚屬首次。

▲在這之前，所有城市放開落戶，大都打著“人才引進(jìn)”的名義。

直接提買房就享“準(zhǔn)戶口”待遇，這是廣州的首創(chuàng)，亦足見廣州的心急。

▲廣州樓市究竟有多低迷？1800萬人口的城市，今年上半年僅僅出讓了4宗土地，賣地收入不及去年的一個(gè)零頭。

廣州的郊區(qū)房價(jià)，如南沙萬頃沙、番禺蓮花灣、白云鐘落潭、花都、從化等，堪比十八線小縣城，像增城部分地方如朱村，以前能摸到2萬，現(xiàn)在七八千都清不了盤。就連中心區(qū)的珠江新城，成交價(jià)破十萬的亦屈指可數(shù)......

在這種局面下，廣州成了名副其實(shí)的房產(chǎn)政策先行區(qū)，每一輪限購放松，廣州都是率先出臺，以至于最后，北上廣深的限購分層，是越來越明顯了：

北上一檔的限購堅(jiān)不可摧，仍是5年社保；深圳獨(dú)一檔比上不足，比下有余；廣州則直接躺平，基本上要和杭州、蘇州平起平坐了。

但廣州最大的問題，在于廣州還是放不下一線城市的身段和面子。

既然都“購房送準(zhǔn)戶口”了，為什么只在花都區(qū)推廣？直接全廣州推廣行不行？

既然 非廣州戶籍在中心城區(qū)購房只需6個(gè)月社保，那全面取消社保限制又有何不可？

說到底，廣州還是缺了點(diǎn)“一竿子捅到底”的魄力。

03

廣州，原本是中國的“千年商都”。在其最輝煌的90年代，兩耳只聞“北上廣”，深圳完全排不上號。

然而時(shí)代使然，沉浸在舊時(shí)光影的人們，到了需要翻到下一頁的時(shí)候了。

▲如今，在人口虹吸勢力圖上，廣州的輻射范圍，已經(jīng)基本收縮到廣東省內(nèi)和海南，以及江西、湖南等小部分區(qū)域（黃色為深圳輻射范圍）。

如果說，廣州只是產(chǎn)業(yè)競賽沒有跟上新能源的時(shí)代，導(dǎo)致傳統(tǒng)燃油汽車和商貿(mào)物流日漸衰落，高科技企業(yè)和創(chuàng)新式公司少，那還情有可原，其情可憫。

但另一方面，廣州發(fā)展這么多年，遲遲不做產(chǎn)業(yè)升級，也確實(shí)有缺少相關(guān)財(cái)政政策支持的原因。

▲廣州是副省級城市，深圳是副省級城市兼計(jì)劃單列市。廣州需要同時(shí)向中央、省上繳財(cái)政，而深圳理論上只需上繳中央即可。資料來源：粵開證券研究所

▲也因?yàn)檫@些原因，如今的廣州與深圳相比，除了交通、教育、醫(yī)療優(yōu)勢外，其他都被深圳甩開了，確實(shí)越來越像一個(gè)二線城市。

至此，隨著廣州汽車行業(yè)下行，也難怪廣州一直沖在樓市和舊改的第一線上，畢竟除了樓市，也沒有什么行業(yè)可以跑出來頂上，只能寄希望樓市能穩(wěn)定下來，不要拖后腿。

可惜廣州樓市幾年銷售仍然緊繃，相比去年，今年7月份廣州新房銷量為61.29萬㎡，環(huán)比下跌26.6%，同比下跌20.8%，不容易啊。

最后值得一提的是，粵港澳大灣區(qū)，其實(shí)是一個(gè)面積非常狹小的地方，這么小的面積，不可能一直并存深圳廣州香港三大一線城市，最后總有一個(gè)城市脫穎而出，而另外兩個(gè)城市成為二線。

從目前的趨勢看，深圳已經(jīng)逐漸成為大灣區(qū)的絕對龍頭了，而廣州，則會逐漸回到了它原來的位置上。

其實(shí)如果能作為一個(gè)區(qū)域龍頭，廣州能同時(shí)守住“千年商都”和“廣東省會”這兩頂帽子，已經(jīng)很不錯(cuò)了。

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