文｜鄧浩志

住房以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)才合理嗎？

9月5日，湖南省湘潭市人民政府辦公室發(fā)布通知，內(nèi)容包括穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)投資、穩(wěn)主體，其中提到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷售。

湘潭并非首個(gè)提出可按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的城市。廣東肇慶市于今年5月亦曾出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，5月1日起全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。更早之前，合肥于去年7月提出：要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。越來(lái)越多城市開始探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售，強(qiáng)調(diào)“所見即所得”，避免公攤比例過(guò)大。

但另一方面，部分城市比如廣州，連續(xù)調(diào)整了建筑規(guī)范，放開了陽(yáng)臺(tái)等面積在全屋的占比，使得“陽(yáng)改房”越來(lái)越多出現(xiàn)，而新樓盤住房使用率也越來(lái)越高，目前廣州在售新房，去年入市的，不少已經(jīng)超過(guò)100%的使用率，部分甚至達(dá)到120%使用率。而根據(jù)最新的土地出讓條件判斷，未來(lái)廣州大概率有130%使用率的住宅產(chǎn)品。但如果按使用面積進(jìn)行計(jì)算在全國(guó)進(jìn)行推廣的話，未來(lái)這類型高使用率項(xiàng)目的高價(jià)值優(yōu)勢(shì)反而成為了負(fù)擔(dān)。因?yàn)槿绻刺變?nèi)面積計(jì)算，無(wú)論是交管理費(fèi)，交各種稅費(fèi)，或者未來(lái)推出的房地產(chǎn)，這類型產(chǎn)品都將由受益者變成了受害者。

到底買房按套內(nèi)算合理？還是按建筑面積算合理呢？這個(gè)問(wèn)題你怎么看？歡迎在評(píng)論區(qū)留言。

房企業(yè)績(jī)普遍告急，僅少數(shù)維持盈利

2024年上半年上市房企業(yè)績(jī)陸續(xù)公布，市場(chǎng)及行業(yè)似乎仍在下行通道中，房企盈利能力持續(xù)下降，虧損房企數(shù)量在進(jìn)一步擴(kuò)大。關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，有幾點(diǎn)值得留意。
首先值得留意的是，相比去同期，所有房企無(wú)一例外出現(xiàn)了業(yè)績(jī)倒退，比如世茂虧損擴(kuò)大近88%，合生盈利減少75%，雅居樂(lè)虧損擴(kuò)大至98億……房企業(yè)績(jī)?nèi)€下滑，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困境是普遍的。也提示監(jiān)管層，此前的穩(wěn)樓市政策似乎仍不足夠，下半年需要更多，更強(qiáng)有力的政策托舉。
其次，一批一直以來(lái)都認(rèn)為非常穩(wěn)健的頭部房企、央國(guó)企甚至港資房企都首次出現(xiàn)了讓人意外的虧損情況。比如行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，中期虧損98億元。央企招商局置地上半年虧損超3.2億，港資代表的新世界發(fā)展，也出現(xiàn)了虧損。穩(wěn)健型房企的虧損，說(shuō)明了房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)進(jìn)一步惡化。現(xiàn)在似乎已經(jīng)不適合談?wù)撔袠I(yè)出清問(wèn)題了，而是應(yīng)該先救助，等市場(chǎng)恢復(fù)過(guò)來(lái)后，再想后續(xù)的優(yōu)化措施。如果房地產(chǎn)越陷越深，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)傷害也會(huì)更深。
最后是中海、華潤(rùn)、保利、龍湖、綠城等少數(shù)上半年實(shí)現(xiàn)盈利。比如中海雖然歸母利潤(rùn)下降了超過(guò)20%，但半年盈利仍然超過(guò)百億，達(dá)到103億。再如龍湖集團(tuán)，上半年歸母凈利近60億，這得益于它的第二曲線——經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升。龍湖作為民企，能實(shí)現(xiàn)正向盈利是非常不容易的。
這些尚能盈利的房企們“做對(duì)了什么？”值得行業(yè)和投資者留意。我認(rèn)為宏觀上是決策果斷，安全穩(wěn)健，業(yè)務(wù)聚焦，專業(yè)領(lǐng)先。在經(jīng)營(yíng)管理上不斷優(yōu)化細(xì)節(jié)，注重客戶需求，堅(jiān)持符合市場(chǎng)的創(chuàng)新等。

比如龍湖集團(tuán)，目前業(yè)務(wù)聚焦北上廣為代表的長(zhǎng)三角、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)住房有較大剛需的地區(qū)。產(chǎn)品上不斷推陳出新，以“好房子”滿足人們的改善性居住需求。相信只有用心做“好房子”的房企，才能夠穿越周期，笑到最后。