文｜鄧浩志

9月24日，樓市重磅政策，貨幣政策一大波涌出。我們挑兩個重點談談。

存量房貸利率下調，對樓市影響不大

首先肯定的是，存量房貸利率下調，是個重磅利好政策。比如100萬元房貸，按30年還款計算，最終將少還10萬元左右。但這個政策對購買端幾乎不產生影響。去年降過一次存量房貸利率，我們就已經科普過。因為降的是存量而不是增量，就是對已經還款的貸款者構成利好，但對計劃買房的群體沒有任何影響，所以起不到刺激市場需求的效果，那也就對低迷的樓市沒有什么正面的幫助了。當然存量房貸利率下調是大事，尤其這次下調，涉及范圍極廣，據說規模達到36萬億，所以對經濟、消費、民生等都會產生較為積極的影響。

這里有幾個大家關心的問題，我作個預判，統一回復一下：

Q1、提前還貸潮會不會減少？還要不要提前還貸？

如果這次下調0.5%，那社會存量房貸利率平均水平大概是3.5%以下，雖然新增房貸目前可以做到3%以內，但新舊貸款利差已經大大縮小。我認為這是市場化以及多數客戶心理能夠承受的范圍，所以過去一段時間出現的提前還貸潮將會明顯減少。另一方面，置換貸款（也就是提前還房貸，借經營貸替代的方案）的好處也大大降低。需要強調的是，經營貸盡管利率低于房貸，但經營貸除了利息之外，還有手續費，算上各種摩擦成本，經營貸也就沒想象中劃算了。而且雖然現在銀行睜一只眼閉一只眼，但由于貸款時間極長，一般都10年以上，甚至2、30年，長時間看，政策轉向幾乎是肯定的。只要再次開始嚴查，一旦露餡，其后果遠超那一點利息差的優勢。

Q2、后續，存量房貸利率還會不會降？銀行利息還會不會降？

這次是我國第二次存量房貸下調，上一次是去年大概這個時候。從法律和合同的角度考慮，其實存量房貸利率是可降可不降的。只有當現行房貸利率和存量利率有較大差距，足以影響消費，出現提前還貸潮和置換貸款行為后，相關部門才會考慮整體下調存量房貸利率。所以調整存量房貸利率不是常態，不可能經常有，除非未來再次出現新增貸款和存量貸款只有較大利差的情況，否則一般不會輕易再調。

但存量房貸利率下調，等于銀行把到嘴的“肉”都吐了出來。也有人核算過，這次降低存量房貸利率后，銀行的經營利差會大幅縮小，利潤也會減少。再結合美聯儲降息，開啟我國貨幣政策調整的窗口契機。我認為，基于中國經濟的現狀，央行仍有進一步降息的需求。一則為刺激經濟，刺激消費。二則也為保護銀行的持續經營。

統一房貸最低首付比例，對樓市影響也很有限

央行統一房貸最低首付比例，這又是一個重磅政策，意味著執行了多年的首套、二套之間的歧視性政策將被部分取消。

這里有兩方面原因：

一則，房地產市場已經由初次置業，全面進入了改善型置業為絕對主導的市場。改善型客戶都是已經擁有一套住房的，再購置住房。從經濟的角度考慮，更高的首付比例，更高的利率水平，的確不利于購房需求的釋放。從民生的角度考慮，歧視性的二套房政策也不利于人民對美好居住環境的向往。

二則，當前樓市極為低迷，已經遠低于我國經濟和人口規模所應該具備的正常水平。所以盡快出臺更多重磅支持樓市政策，也成為了市場的呼聲，和行業的迫切需求。盡管單一政策未必能夠扭轉市場趨勢，但逆周期調控是必須的，也應該持續進行。

另外需要強調，首套和二套房首付的比例差距，目前只存在于一線城市及部分二線城市。其中的廣州，也可以通過原有住房掛牌出售或出租，從而實現獲得首套房的指標。所以，統一首套和二套首付比例政策，只影響北京上海等極少數城市。于全國樓市而言，幾乎看不到影響。