01

　　上月29號政策發布后，雖然并未超預期，但確實刺激了很多人來一線城市買房，尤其是不限購的廣深，這兩天吸引了超多的外地人來掃貨。

　　以深圳為例，9月30日，成交了近2000套商品房，這種恐怖的成交量，一天就把過去一周的成交量干出來了。

　　說實話我看到這個數據，我自己都是不相信的。

　　為此專門問了業內人，他告訴我說，數據是真的。

　　
▲這個是貝殼平臺，深圳貝殼市占率大概40%左右，看看深圳貝殼一天成交三四百套，也就是說新房一天成交起碼800套左右。

　　而你要知道，深圳9月新房總的網簽量，不過3000多套。

　　成交量上漲的同時，二手房業主們也不再像以前那樣哀嚎，像以往那樣的大砍刀砍價不好談了，南山福田核心區的一些二手房甚至開始漲價。

　　據央視財經報道，當晚深圳某二手房源，本來買賣雙方談好價格1150萬，差一步就要簽了，結果政策出來了，業主出現反價，最終買家以1180萬簽下。

　　面對這種情況，深圳的很多新房樓盤，自然不甘，比如聲稱要收回折扣、漲價幾萬等等。

　　甚至就連偏遠的坪山，也因為這次新政，享受到了成交普漲的利好。比如坪山的傳承啟元府，新政前降到2萬都無人問津，但新政后的兩三天時間，就去化了大幾十套。

　　深圳樓市正在全面回歸正常的路上，有購房需求的購房者現在是比較好的窗口期，因為市場中一批急賣的房子出清后，到時候下手的成本會增加。

　　02

　　與深圳相比，北京的情況弱一些，昨天北京新政第一天，鏈家新房成交130套，二手大中介總體成交335套，只能算是小熱一把。

　　而廣州，比深圳弱，但是比北京要好一些。廣州華潤給出了賣一套拿30-80萬的超高傭金，幫助市場打雞血；不少大佬如深圳香港的炒房客北上掃貨廣州核心區豪宅，這些都上了新聞報道，整體成交態勢還是很火爆的。

　　至于上海，雖然新政第一天也成交了近2000套，但是上海的體量比深圳大很多，這個成交只能說上海確實也在反轉，但反轉力度比深圳要小一些。

　　為什么這次樓市的火爆程度，深圳最高潮？

　　第一，深圳是實打實的一線城市，城市本身的吸引力、購買力是不差的。而廣州一直在二線和一線之間徘徊，在929政策之前，廣州本身就已經沒什么褲衩可以脫，而深圳才剛剛脫。

　　第二，北京和上海，雖然社保年限大減，但仍有一到三年的限制。在這個快進快出的年代，北京和上海還如此傲嬌，讓投資客興趣大減，外地人專程跑到北上掃貨的現象幾乎沒有。而樓市的火爆，其實很大程度是投資客帶動的。

　　第三，深圳房價確實比北京和上海調整得到位。

　　深圳現在的最核心區，單價8-10萬一平可以買到很好的房子，5-6萬在近郊副中心也沒壓力。但是北上，目前北京房價仍在調整，混亂的新房定價、稀爛的城市規劃，都嚴重拖累了北京的房價。

　　第四，很多人忽視了取消限售的政策效用。

　　為什么929政策跟上次的527政策，并不一樣？

　　根本原因是：深圳不缺購買力，之前成交量低，只是因為限售導致 一些投資性的資金進場會擔心被套牢，3年限售也就意味著買入3年內，不管漲跌都不能賣。

　　但是現在行情變化實在太快，鎖死3年，會大大打擊投資性資金的積極性。

　　所以，深圳解除限售，類似于股市里的T+1變成T+0，交易熱度直線拉漲。

　　第五，之前出了那么多政策，雖然沒有什么用，但卻讓投資客一直保持著對樓市的關注熱度。這次深圳脫得只剩一條褲衩，雖然不及預期，但買房人、投資客看到后，判斷下跌的可能比較小了，又擔心有可能上漲，就下決心出手。

　　而房主，這個時候又覺得不急于出手了，可以等一等，甚至提價待售。

　　所以看房的多了，賣房的少了，降價的少了，深圳這種現象于是就形成了正反饋：越是相信它，就越會實現它。

　　整體而言，當下樓市已經到了一個臨界點，房市可能會突然爆發，很多人很可能來不及上車，便宜的房源籌備被先知先覺的人搶光，直到形成新的供應平衡。

　　當然，現在時代大環境不好，可能會給樓市帶來很多未知因素，比如，伊朗已經跟以色列開戰，向其發射了上百枚導彈，在戰爭的陰霾下，外資進入中國避險，會蓄力推動包括股市和樓市的上漲，這在以前是從未有過的。

　　▲今天港股爆了，尤其是房地產板塊，可見外資看好做多人民幣資產的熱情。

　　外資不是做慈善的，人民幣資產已然迎來大變局。

　　在當下節點，買房或炒股都可以，持幣觀望是最保守的決策。你說呢？

　　深圳樓市正在全面回歸正常的路上，有購房需求的購房者現在是比較好的窗口期，因為市場中一批急賣的房子出清后，到時候下手的成本會增加。