文｜鄧浩志

最近看到的樓市回暖信息，都集中在四大一線城市，以及杭州，成都等少數二線城市。別說三四線城市，哪怕是大部分二線城市，或者一線城市旁邊的城市，樓市表現都仍然不理想。比如廣州旁邊的佛山，10月份在利好政策大潮中沖了一波，全市新房成交量大概在7000套附近。但進入11月之后市場再次大幅降溫。雖然全月的統計數據沒有出來，但各項目都反映，成交量幾乎腰斬，全月估計就剩3000來套。再次回到了政策利好出來前的9月份的水平。

我與佛山同行交流，他們反映：廣州購房政策不斷放松引發虹吸效應，部分外地選擇佛山的買家改選廣州了，部分佛山本地的購買力也改選廣州了。現在廣州西部不少樓盤價格低至2，300萬一套，價格也不貴，也不限購，還是一線城市，相比之下，佛山樓盤競爭力被大大削弱了。

而在板塊上，臨廣板塊，還有禪城，桂城，大良等核心位置市場仍有一定支撐，房價下跌幅度雖然較大，但通過降價還能獲得一定成交。但邊緣板塊，甚至三水高明就慘了。樓盤降價一波都沒幾個成交的。

在價格方面，上述三個核心板塊和臨廣區域，價格普遍下跌了40%左右。其他邊緣區域就更慘不忍睹。另外，對于一些標桿樓盤降價，相關部門直接干預，禁止其大幅降價銷售。當然，這也是禁不了的。某臨廣明星樓盤，只能變相采取買房送黃金的辦法變相降價，黃金是實物！！一送就是十幾萬，甚至幾十萬。

當然，這種情況不止佛山一地，東莞同行也和我反饋了類似的情況，深圳也吸走了不少購買力。所以全國樓市要全面復蘇，還有很長的路要走，預計還要等待較長一段時間。

目前中國房地產似乎進入了存量博弈時代，客源，資金量就這么多。先是各大城市爭奪，然后是同城各板塊競爭，最后才是各樓盤的競爭。除非經濟復蘇，收入，就業都得到明顯改善，否則在沒有增量的市場，一線城市搶走二線城市的購買力。二線城市吸收掉三四線城市的購買力似乎無法避免。

不得不提的是，佛山今年經濟表現的確差強人意。今年三季度佛山GDP增速僅為1.6%??。記憶中是過去十幾二十年來最差的一個時期。尤其佛山產業結構多半和房地產相關，比如樂從的家私，石灣的陶瓷，龍江的鋼材，順德的家電等等。因為房地產行業下行，這些周邊行業受到沖擊。另外總部也位于佛山的碧桂園，這家本地的世界500強的龍頭房企爆雷，讓這些同在這一區域的企業的沖擊更重一分。

最后再補充一點，比較有趣的是哪怕是較弱的市場，其豪宅物業成交依然是最靚的仔。以佛山為例，幾個高端項目成交都在全市排前列。而這種情況也不是2024獨有，過去兩年也是如此，只不過豪宅成交占比在不斷提高。至于為什么會這樣？我之前分析過，大家可以回看。但高凈值人群居然有這么多？居然能扛這么久？我也是挺意外的。而至今為止，似乎還沒有見到針對這種情況，有讓人信服的分析和研究。