在過去，只要提及財富，那么答案一定是金子、銀子、鉆石、珠寶；

　　時間來到現(xiàn)在，所有普通人的財富都是以銀行賬戶余額形態(tài)存在的。

　　曾經(jīng)的財富代表金子、銀子、鉆石、珠寶早已經(jīng)變成了首飾、裝飾，其重要性、財富存儲能力遠(yuǎn)不及從前！

　　那么，是什么改變帶來了財富存儲方式的變遷？

　　答案是城市

　　那么，代表城市財富的又什么？

　　答案是居住、商務(wù)、游憩、交通。

　　從個人資產(chǎn)保值、增值的角度看，資產(chǎn)的財富密碼就藏在居住、商務(wù)、游憩、交通這四個維度當(dāng)中！

　　今天的文章就從居住、游憩來說說公園對資產(chǎn)價格的影響！

　　01

　　首先，什么是公園？

　　自古以來，山、水、園林、綠地對于人的意義，不僅僅是景觀的享受，也是對于資源的占有，更是權(quán)力的象征。

　　縱觀歷史，但凡將“”山、水、園林、綠地”圍合成園，變成私家園林，皇家園林的情況，都是為了社會權(quán)貴階層服務(wù)的。

　　但隨著時間的推移，“皇家園林”、“私家園林”開始向“公共花園”發(fā)展，到了唐宋時期，公共園林逐漸向公眾開放。

　　這期間的公共園林多是開放性的山水、池沼形成的公共游覽地，再有就是宗教文化之下的寺管園林、宗祠園林！

　　雖然這時候的園林，也就是我們當(dāng)代語境下的“公園”，已經(jīng)可以被普通人看得見、瞧得著，但其存在的價值仍然不以“服務(wù)普通人”為目標(biāo)。

　　直至近代，英、法租界的“混球”們想賺錢，就把租界內(nèi)的皇家園林、私家園林變成了“賣門票”的工具。

　　換句話說，舊時王謝堂前燕，可以飛尋常百姓家了，但是百姓得花錢買“游園證”

　　然而，也不是所有的皇家園林，私家園林都對普通人開放的，在1901年，上海法國公園就曾掛出過這個有著極重侮辱性的牌子。

　　可以這么說，如果以歷史為時間軸，向上追溯三千年，這山、水、池、沼、花、樹等等美好事物集合的園林，都不曾在真正意義上向普通人開放！

　　換句話說，山、水、池、沼、花等等游憩的場所，都不曾為普通人所有！

　　這種情況在1905年，出現(xiàn)了改變！

　　——1905年，中國近代史上第一座由國人籌資興建的公園——錫金花園”，又稱“公花園“，免費(fèi)對公眾開放。

　　這是中國最早的近代城市公園。

　　無錫“公花園“舊址

　　一直到1949年新中國成立之后，我們的城市規(guī)劃《雅典憲章》為綱領(lǐng)，將公園作為工業(yè)城市和居住的配套！

　　然而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市與公園的融合，公園與城市的交織成為地方城市經(jīng)營城市的理念！

　　在這樣的理念之下，城市綠地、城市公園的數(shù)量與日俱增，

　　截止于2023年，上海有832座公園、深圳有1260座公園、北京有1050座，廣州1000余座

　　文章看到這里，大家要問了：說了這么多公園的事情，它和資產(chǎn)、財富的關(guān)系是什么？

　　先別急。聽我往下說。

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　02

　　其次，公園的意義!

　　在的歷史長河中，公園對于人們來說一直都是極其稀缺的資源。在中國歷史上，能夠擁有一座公園，那代表擁有著財富，也擁有著權(quán)力。

　　在當(dāng)代，當(dāng)我們擁有一片公園綠地，那又意味著什么呢？

　　稀缺！對，就是稀缺！

　　以一線城市為例。

　　——別看深圳人居綠地面積是14.94㎡、上海8.8㎡、北京16.5㎡、廣州23.35㎡

　　可在現(xiàn)實場景中，在鋼筋水泥的大城市中，想家家戶戶推開窗，滿眼綠意涌入心頭，推開門湖水漣漪，看歲月靜好都是不容易的！

　　因為從國際經(jīng)驗和中國各大城市的現(xiàn)實情況來講，地鐵、公園、商務(wù)交易、交通這些城市的組成部分，就是核心資產(chǎn)的重要支撐。

　　什么是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

　　指的就是擁有這種核心資源的資產(chǎn)。它不可復(fù)制，也不可替代。

　　而公園，就是其中之一。

　　在世界范圍內(nèi)，城市公園以其獨特的魅力，成為了各自城市的標(biāo)志性景觀。

　　——例如，紐約中央公園；

　　美國紐約的中央公園為例，

　　其內(nèi)部規(guī)劃布局精妙，涵蓋了草地、丘巒、湖泊以及大小不一的花園、廣場、噴泉、露天劇院等多元化設(shè)施，是承載城市形象與精神的標(biāo)志性集會場所。

　　那么，中央公園于紐約這座城市而言，意味著什么？

　　對擁有資產(chǎn)的人而言，這是家門口的綠地，是家門前的世外桃源

　　對沒有資產(chǎn)的人而言，這是鋼筋水泥城市中，普通人難得的自然空間！

　　恰恰因為如此，紐約曼哈頓地區(qū)平均房價在8-15萬美元/㎡，是美國房價最貴的區(qū)域。

　　而中央公園周邊的公寓價格就能達(dá)到20-80萬美元/㎡，也就是貴上加貴！

　　是的，你沒看錯。

　　想要在中央公園周邊購置一套35㎡的小公寓，至少需要有700萬美元的預(yù)算。

　　——來，再看看法國巴黎的盧森堡公園

　　巴黎盧森堡公園俯瞰圖

　　盧森堡公園，它位于巴黎第六區(qū)。

　　始建于1630年，是時任國王的亨利四世的妻子美迪奇王后命人建設(shè)，后贈與兒子奧爾良公爵。

　　其后幾經(jīng)易手，但始終作為貴族的官邸使用。

　　直到法國大革命期間（1789-1794年），革命政府將盧森堡公園接管，成為了面向公眾的公園，隨后200多年不斷翻新改建。

　　現(xiàn)在每天都有人前往公園曬曬太陽，學(xué)生放學(xué)后到草坪上野餐。公園也成為法國巴黎標(biāo)志性景觀之一。

　　目前盧森堡公園附近房價在13550歐元/㎡，而巴黎市區(qū)的平均房價在9000-10000歐元/㎡。

　　文章至此，問題來了~

　　為什么公園附近的房價明顯高于周邊其他區(qū)域？

　　這就是我們前文提到的現(xiàn)代城市財富密碼——“核心資產(chǎn)”。

　　在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

　　03

　　文章寫到這里，我?guī)е闷嫠阉髁艘幌拢纯凑l是中國公園第一城。

　　按照大數(shù)據(jù)計算，中國公園第一城竟然是土地面積最小的一線城市：深圳！

　　2019年9月，深圳成為第一個官宣已經(jīng)建成各類公園超過1000個的城市，隨之擁有了一個霸氣新名字 “千園之城”。

　　截至2023年底，深圳已建成1290個公園。

　　也就是說，一天逛一座公園，逛遍深圳所有公園需要3.5年。

　　深圳，名副其實的“公園里的城市”。

　　那么，城市“核心資產(chǎn)“這個財富密碼，在深圳也成立嗎？

　　來，以深圳香蜜湖片區(qū)為例，給大家說說。

　　香蜜湖片區(qū)位于深圳福田區(qū)，是一個片區(qū)。

　　但為什么叫香蜜湖片區(qū)呢？

　　因為香蜜湖，也就是香蜜湖公園。

　　換句話說，深圳只有一個香蜜湖，而香蜜湖片區(qū)擁有他的全部！

　　所以，在深圳，只要有人說：我家住香蜜湖，大概率這人就住在“豪宅”里面。

　　那么，為什么居住在香蜜湖片區(qū)，大概率就是豪宅呢（最低也是高階置換客）

　　因為香蜜湖，因為香蜜湖也是個公園。

　　從福田的法定圖則可以看到，香蜜湖片區(qū)規(guī)劃是以香蜜湖公園為中心，周邊規(guī)劃居住和商業(yè)用地。

　　那么，香蜜湖片區(qū)的房價怎么樣呢？

　　來，看看該片區(qū)二手房實際成交數(shù)據(jù)。

　　樓齡超過20年的老舊住宅區(qū)，整體成交均價仍然超過10萬/㎡。這還是非一線園景的區(qū)域。

　　再來看一下法拍房數(shù)據(jù)：

　　——香蜜湖水榭花都別墅

　　經(jīng)歷250次出價后，最終以27萬/㎡的價格成交。

　　——香榭麗花園

　　小高層項目香榭麗花園，經(jīng)歷10次出價后，最終以10.2萬元/㎡的價格成交。

　　大家要知道，這些法拍房的成交價格，還是在房價處于“低谷磨合期“的2024年。

　　而根據(jù)經(jīng)驗，法拍房的成交價一般在正常市場價格的7-8折。

　　換句話說，如果這些小區(qū)正常成交，價格在15萬到20萬都是正常現(xiàn)象

　　由此可見——

　　擁有核心資產(chǎn)，牛市可以坐享增值收益；熊市可以抵抗風(fēng)險，

　　所以，什么是城市核心資產(chǎn)？

　　從資產(chǎn)價值角度看，就是可以穿越周期，抵御外部風(fēng)險的房產(chǎn)。

　　從房子占有資源的角度看，就是靠近需求公園、景觀的房產(chǎn)

　　說完深圳核心區(qū)域福田，再來看一下光明新區(qū)

　　根據(jù)十四五規(guī)劃，整個光明新區(qū)采用“公園＋文化＋產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向。規(guī)劃建設(shè)公園數(shù)量達(dá)365個之多。

　　在這365公園中，光明科學(xué)城片區(qū)的科學(xué)公園，占地208畝，公園內(nèi)的規(guī)劃科技館、美術(shù)館、藝術(shù)中心、體育中心、書城等。

　　大家看看下圖，有沒有點“中央公園的意思？”

　　科學(xué)公園規(guī)劃圖

　　大家要明白，時代發(fā)展到今天，公園已不再是公園本身，它代表的是資源的傾斜。

　　在資源傾斜這個維度，再看看圍繞科學(xué)城公園的地鐵配置：

　　地鐵6號線全長49Km，設(shè)站27座，然而圍繞科學(xué)公園，就有三個站點（光明、科學(xué)公園、樓村）。

　　來，看看科學(xué)公園旁邊的實際均價：3.9萬元/㎡，遠(yuǎn)高于其他板塊。

　　所以，在鋼筋水泥的城市中，大多數(shù)人買房更關(guān)心學(xué)校、地鐵、商場，因為這些是“生存”的必須！

　　但從生活的角度出發(fā)，在城市發(fā)展敘事中，公園是隱匿于繁華深處的財富~

　　所以，買房不僅要看生存維度的學(xué)校、地鐵、商場，還需要看生活維度的隱匿財富：公園或自然景觀