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正文

2025年，必定是轉(zhuǎn)折之年！

在轉(zhuǎn)折發(fā)生之前，我們會(huì)把中國GDP前20的城市做一次“盤點(diǎn)”，評(píng)估各個(gè)地方城市的供需關(guān)系和觸底攀升的概率。

二來朋友發(fā)來實(shí)景照片，問我這房子怎么樣？

所以，從今天的文章就從工業(yè)第一城[蘇州]開始吧~

01

提及蘇州樓市，不得不說，蘇州房價(jià)跌得真是太慘了~

那么，蘇州房價(jià)到底跌了多少呢？

來，有4組數(shù)據(jù)，大家可以看一下。

數(shù)據(jù)一：二手房成交價(jià)格是26143萬/㎡

數(shù)據(jù)二：二手房成交價(jià)格是17000元/㎡

數(shù)據(jù)三：二手房成交價(jià)格跌幅50%

數(shù)據(jù)四：新房成交價(jià)格

我查看了多個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)，發(fā)現(xiàn)蘇州的新房價(jià)格非常有“韌性”，

2024年成交價(jià)格相比2021年的高峰期，不僅沒跌，還上漲了0.52%。

2024年上半年，我去蘇州考察過，期間也一直關(guān)注蘇州樓市動(dòng)態(tài)，我認(rèn)為：

截止于2024年12月，蘇州樓市二手房的平均跌幅不低于40%

按照之前最高峰銷售均價(jià)3萬元/㎡計(jì)算，跌幅40%，那么當(dāng)前蘇州的房價(jià)應(yīng)該在1.6萬/平米至至1.8萬元/㎡。

所以，本文采信蘇州二手房均價(jià)1.7萬/㎡。

文章至此,問題來了：跌幅40%的蘇州，能買嗎？

換句話說，二手房均價(jià)1.7萬元/㎡、新房均價(jià)2.1萬/㎡的蘇州，值得買嗎？

在貨幣超發(fā)與城市分化的背景下，隨便買房的邏輯已經(jīng)發(fā)生了改變，資產(chǎn)配置推薦閱讀文章《》

02

判斷一座城市房地產(chǎn)的供需關(guān)系看什么？

看年度平均吸納量和這座城市當(dāng)下、未來潛在供應(yīng)量。

那么，蘇州的年度平均吸納量是多少呢？

先看新房——

近5年，也就是2020年到2024年，蘇州商品房的成交量在5.5萬套；

而2015年棚改貨幣化安置啟動(dòng)之后的5年，也就是樓市第二輪造富的行情，蘇州樓市的新房平均成交量在6.35萬套

2020年到2024年下跌行情，成交5.5萬套；

2015年到2019年上漲行情，成交6.35萬套！

這說明什么？

說明這輪下跌行情，蘇州新房成交量跌幅僅為14%。

14%這個(gè)比例，相比深圳、南京、廈門、杭州而言，簡直可以說“非常低”，

這也側(cè)面回答了，蘇州新房為什么成交均價(jià)上漲了！

因?yàn)槌山涣坎⒉坏?！因?yàn)樘K州樓市很有韌性！

不僅如此，我們盤點(diǎn)數(shù)據(jù)時(shí)還發(fā)現(xiàn)：蘇州樓市，正呈現(xiàn)出[供小于求]的趨勢。

為此，我查了蘇州住建局系統(tǒng)截止到2024年12月30日的數(shù)據(jù)。

目前蘇州庫存規(guī)模已經(jīng)下降到603萬㎡，共計(jì)4.4萬套。

這4.4萬套庫存量說明什么？

兩點(diǎn)。

1、蘇州去庫存基本已經(jīng)完成。

2020年，蘇州新房庫存量就曾突破7萬套，在2021年12月，庫存量最高更是達(dá)到了7.45萬套，刷新了蘇州近4年新房庫存峰值。

而此時(shí)此刻，新房庫存量只有4.4萬，說明蘇州通過供需調(diào)整，庫存攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)大功告成；

2、去化相對(duì)樂觀。

還記得前文的數(shù)據(jù)嗎？

這輪下跌行情，蘇州近5年的新房平均成交量是5.5萬套，剔除高峰期的2020年和2021年，2022年到2024年下跌最猛的3年，成交量是4.2萬套。

這意味著——

如果按照下跌最衰的行情看，4.4萬套庫存，需要18個(gè)月的去化周期。

如果按照近五年的行情看，4.4萬套庫存，去化周期尚且不到12個(gè)月。

當(dāng)然，這是一個(gè)變量結(jié)論。

雖然當(dāng)前4.4萬套的庫存量是確定的，但未來的成交量并不確定，可能很好、也可能不好！

為此，我又查看了924政策之后，蘇州樓市的成交量。

按照近3個(gè)月成交量的速度看，蘇州4.4萬套的庫存去化周期大概在16個(gè)月左右。

所以，蘇州新房的供需關(guān)系可以推演出來：2025年，庫存去化周期在12個(gè)月到18個(gè)月。

文章看到這里，也就不奇怪“為什么蘇州重點(diǎn)板塊敢漲價(jià)了”

來，看看他們漲價(jià)的嘴臉~

大家看到上圖50%、60%的漲幅，也不用詫異~

因?yàn)椤?/p>

一來這些都是漲價(jià)的區(qū)域；

二來蘇州產(chǎn)品已經(jīng)迭代；

關(guān)于蘇州產(chǎn)品迭代的方式，再給大家看兩組數(shù)據(jù)。

1、2020-2023年

在這四年時(shí)間里，蘇州一共出讓宅地326宗土地，容積率低于1.05的只有11宗地。

2、2024年

2024年出讓的容積率低于1.05的宅地有18宗，

也就是說，蘇州通過迭代產(chǎn)品和容積率，進(jìn)一步降低供應(yīng)量。

文章看到這里，或許有人會(huì)問：為什么是[2026年，跌幅40%的城市會(huì)暴漲嗎？]為什么不是2025年？

答案很簡單：因?yàn)?024年蘇州的土地供應(yīng)量會(huì)決定2026年蘇州樓市的供需關(guān)系。

從土拍角度看，蘇州土地恰恰是近10年新低——187萬平米

2024年，土地成交的187萬㎡意味著什么！

這意味著蘇州樓市在2025年會(huì)完成筑底，2026年供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步減少，

蘇州樓市筑底反彈是大概率事件！

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03說完新房，再說說二手房。

談供需，不分析二手房掛盤量對(duì)供需關(guān)系的影響，都是耍流氓！

那么，蘇州二手房掛盤量是多少呢？

17萬套！

那么，這17萬套到底算多，還是算少呢？

來，看看過去10年，蘇州二手房的成交量，這答案就清楚了！

2015年，二手房成交量是73,115 套；

2016年，二手房成交量是 77,979套；

2017年，二手房成交量是49,721套；

2018年，二手房成交量是90,790 套；

2019年，二手房成交量是 95,609 套；

2020年，二手房成交量是65,767 套；

2021年，二手房成交量是64,780 套；

2022年，二手房成交量是46,282 套；

2023年，二手房成交量是 65，000套

2024年，二手房成交量是 61，000套

從過去10年蘇州二手房的成交量看，最低4.6萬套，最高9.5萬套，平均成交量在6萬套到7萬套。

從蘇州二手房掛盤量17萬套的總量來看，蘇州二手房價(jià)格跌幅40%，確實(shí)是“實(shí)至名歸”。

因?yàn)榘凑斩址?萬套的銷售速度看，這17萬套二手房要接近3年才能消化！

但如果我們細(xì)分這17萬套二手房的情況，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，情況并不是這樣！

——按照樓齡10年以下作為勾選條件，某平臺(tái)顯示：22332套

按照樓齡15年以下作為勾選條件，某平臺(tái)顯示：44124套

這說明什么？

說明蘇州樓市二手房掛盤量雖然有17萬套，但如果按照樓齡來區(qū)分，15年的次新房僅有4.4萬套、10年的次新房僅為2.2萬套。

文章至此，蘇州樓市2025年觸底、2026年筑底反彈的邏輯也就清楚了：

吸納量：蘇州新房加二手房，平均成交量在10萬套上下，最低也有8萬套，最高接近15萬套。

總供應(yīng)：4.4萬套新房庫存+2025年推算供應(yīng)量在4萬套，那么2025年總供應(yīng)在8.4萬套上下。

加上二手房17萬套，總供應(yīng)大概在25萬套上下。

總量維度看，明顯的供大于求。

但如果只計(jì)算15年房齡的二手房，那么可選擇的房源在2025年是8.4萬套+4.4萬套，總供應(yīng)12.8萬套。

另，2024年相比2023年土拍減少了46%，意味著蘇州樓市2026年的供應(yīng)量會(huì)斷崖式，

但可以看到的是：2026年新房的供應(yīng)量上限，只有2025年的一半，也就是2.2萬套上下。

所以，2026年，跌幅40%蘇州會(huì)漲嗎？

答案很明顯：漲是大概率事件

最后——

蘇州樓市無論是供需，還是經(jīng)濟(jì)基本面、還是居民杠桿率都是非常、非常健康。

這健康程度，把重慶、南京、廈門、東莞等城市甩了幾條街！

那么，為啥蘇州跌了40%呢？

一來2017到2020年土地供應(yīng)量有些大，造成了2021到2022年供應(yīng)量增加。

二來蘇州是外向型經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)集群，這更容易受到經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響。

我相信，隨著2025年經(jīng)濟(jì)刺激加碼，蘇州樓市核心區(qū)域的復(fù)蘇速度會(huì)很快，會(huì)早于我今天推移的復(fù)蘇時(shí)間！

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