正文：

　　又到了張羅貼春聯、貼福字的時候

　　但有些人家，門上貼不了“福”字，還被人隨意噴漆

　　戶主卻不怒反笑

　　你一細看，畫的一個圈，包著一個“拆”字

　　哦，原來是被財神爺蓋了戳

　　坐等“百萬紅包”從天降落

　　就此，財富階層開始重新洗牌

　　因為

　　新一輪的“拆遷潮”開始啟動了

01

　　2024年10月份，東大砸了4萬億元的信貸規模，支持“棚改2.0”

　　這句話包含了很多信息

　　簡單來說，就是發錢給地方，要把老舊危房、城中村這些“灰色地帶”全部改造一遍

　　為什么說是棚改“2.0”呢？主要在三個方面

　　首要一點是，通過“貨幣化安置”等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造

　　啥是“貨幣化安置”？

　　傳統的拆遷方式，就是拆掉你一套房，再給你補一套房，但你要等房子重新建起來

　　現在是直接給你發錢了，讓你去自己去買套房，補償的方式變了

　　其次，就是擴大了的改造的范圍

　　從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市

　　換句話說就是，原本主拆大城市的城中村，現在開始支持三、四線的小城

　　另外，就是給“白名單”項目4萬億元的信貸支持

　　就是將符合條件的商品房項目的貸款，全部納入“白名單”；在“白名單”里的項目，商業銀行要做到應貸盡貸

　　說白了就是給房企充足的錢建房子，保交樓

　　總體來看，不得不說，“棚改2.0”是一招讓大家都滿意的“妙棋”

　　東大這么大規模地撥款，想買的是“效率”

　　過去拆遷進度慢，一來，是開發商容易拆著拆著就沒錢了，項目陷入停滯

　　二來，拆遷戶對拆改進度沒有了信心，對賠償就不滿意，協商的時間戰線就越拉越長

　　現在“通過貨幣化安置”直接發錢

　　拆遷戶可以快速變現，自己選擇購置心儀的房子

　　開發商協商成本減少，又有信貸資金支持，改造速度就加快

　　同時，大量拆遷戶拿錢買房，能夠短時間內消化市場上的存量房，就激活了房地產市場，也讓房企回籠了資金

　　而地方拆改進度加快，城市面貌更新，也提升了城市競爭力，增加了地方的財政收入，地方就有錢還棚改的貸款

　　這錢多方流轉，每一方都得益，堪稱互利共生的“神來一筆”！

　　看似無可挑剔，我卻陷入了沉思

　　一件事，真的能做到所有人都受益嗎？

　　一件事，真的能只有A面，沒有B面嗎？

　　眾生歡喜的背后，常常忽略了有一群人在“托舉”

02

　　2014-2017年其實就掀起過一輪“棚改潮”

　　當時GDP和財政收入增長雙雙減速，于是開始在財政上發力刺激

　　包括2015年擬安排財政赤字1.62萬億元

　　房地產以“去庫存”為主旋律，啟動為期5年的“棚改”，并不斷加大“棚改”任務

　　當時“棚改”的資金主要來自央媽給的抵押補充貸款，也就是我們常說的“胖死了”（PSL）

　　簡單來說就是，國開行把優質資產抵押給央媽，央媽給國開行貸款，國開行再低息借給地方

　　這里再解釋下國開行，即國家開發銀行，是不賺錢，只為了配合國家政策活動的政策性銀行

　　上面說的，你可以簡單理解為“央媽通過國開行，發錢給地方”

　　但是這錢不是“只發不還”的，未來國開行收到地方償債后，再償還央媽PSL到期的債務

　　我找到wind的數據，大家看下表就很清楚，PSL是“棚改”最主要的資金來源

　　這里就存在了一個問題

　　“棚改”越多，地方借債越多

　　PSL債務到期，央媽要收回錢，就需要地方有很高的償債能力

　　但大家發現沒有，“棚改”積極推動的都是三、四線人口流出地城市，也就是借債的大多是小城市

　　因為現在一、二線城市需要“棚改”的區域其實不多，住房庫存量也不大

　　而且房價已經很高了，棚改需要的資金量非常大，所以一二線對棚改其實積極性不高

　　像深圳八卦嶺宿舍棚改項目，從2017年就開始征集意愿，年年官方都被留言催棚改，至今不見進度

　　房價從5萬每平，被“棚改”的風吹漲到15萬每平，現在又因為一直沒進展，單價回落到4萬多

　　為什么三、四線城市卻非常積極地推動棚改？

　　實在是因為商品房庫存量很高，而且棚戶區面廣量大，地方希望通過棚改，來給地方財政和本地房企“解套”

　　但恰恰是這樣，反而“越套越深”

　　因為三、四線城市積累大量存量房，就是由于人口流出，房子沒人買

　　所以房企借著棚改去庫存后，根本不會想要繼續拿地

　　地方想通過賣地獲得土地出讓金的設想“夢碎”，結果就是難以償還棚改的巨額貸款

　　所以，如果三、四線城市過度“棚改”，必將加快地方“債臺高筑”

　　最終，引發的通脹

　　2015-2020年“棚改潮”就超發萬億貨幣增量！

　　2023年12月，央媽開始重啟PSL,凈新增3500億元，到2024年1月又新增1500億元

　　4月又發了5000億元，支持“三大工程”——推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等

　　可以預見新一輪的“棚改2.0”，PSL還會作為主資金來源，持續增發支持，伴隨著PSL的大量投入，通脹是可以預見的未來

　　而通脹，往往帶來房價快速上漲

　　“棚改潮”時期，大量三、四線城市的房價，猶如“風口的豬”，開始“起飛”飆漲

　　價升，源于量漲

　　一來，“棚改”讓拆遷戶消化了大量庫存，激活了本地的房地產市場

　　二來，地方為了去庫存，開始鼓勵農民工“返鄉置業”，回老家買房給購房補貼

　　所以我說，誰，在托舉著地方和房企的“大家歡喜”？

　　是這些外出辛苦打工打工人，

　　這些三、四線城市的住房庫存，在“棚改潮”被這些返鄉打工人消化了

　　那“浪潮”退去，還有誰為他們砸在手上的房子買單？

　　“返鄉置業”消耗了移動大軍多年積累的現金資產。

　　本來這些現金資產是用于他們在一、二線城市短期的租房支出、家庭消費、隨遷子女的教育費用……

　　甚至積攢下來，可以用來一、二線城市購房的錢。

　　現在呢？

　　卻被用來配置在難以提供就業、長期發展前景有限的人口流出城市

　　資產，如果不能保值增值，那就是一筆巨額消費而已

03

　　2024年12月的的會議，明確要增發地方專項債券

　　這錢發到地方去，肯定很大一部分用于收儲和“棚改”

　　可以預計明年地方的“棚改”會加速，房地產市場會有連鎖的反應......

　　然而三四線、五六線的房產，就像一個快速吹起來的肥皂泡

　　表面上看起來閃爍著五彩斑斕的美麗，泡沫里似乎充滿著繼續漲大的希望和潛能

　　但其實內里空虛，且已經過度漲大

　　輕輕一戳，泡沫就會破滅

　　三四五線城市的房產，在未來人口和產業溢出的前提下，不具備任何保值，增值的可能。

　　第二個想說的是，“水”會往大城市流

　　我曾寫過關于城市化發展的文章，里面寫道：城市發展，逃離不開“馬太效應”的漩渦

　　“馬太效應”即給成功者更多的資源，往往能創造更大的價值；把資源給弱者，就如沉入快枯的井，激不起太多的水花

　　所以，2024年12月的會議提出

“要發揮轉移支付對地方高質量發展的引導作用”

“安排激勵資金向稅收貢獻大、收入增速較快的地區傾斜”

　　信號很明確了：錢只會往大城市走

　　大城市發展得越快，資源越集中，越將加速小城市的合并與消亡

　　最后一點，“腦袋決定錢袋”

　　很多大城市的打工人很樂見推動“棚改2.0”，

　　希望家鄉通過“棚改”煥發新的活力，城市面貌更新更好，更希望“棚改”帶動家鄉的房價

　　以此來告訴自己：大城市的房子買不起，回老家買房子也不失為一個好的選擇

　　但其實這些看似“美好”的背后，可能暗藏著“陷阱”

　　如果你現在的工作、收入都離不開大城市

　　那你應該考慮的是如何安排子女受到更優質的教育，如何盡可能給家人提供更有前景的未來

　　有人說，資金有限，上車為主

　　但其實，在沒有前景的地方退而求其次，不是上車，而是倒車~

　　寫了幾千字，我只是很想說：辛苦攢下的資產，每一分都不該被浪費

　　老實做人，踏實寫文，不鼓吹，不煽動，讓你明白房產這回事！

　　原創不易點贊支持